Creative Valley vol verhuurd

Laurens van Doorn oogstte succes met Creative Valley in Utrecht en breidt het concept uit naar Amsterdam

Door Paul Wessels
PropertyNL Magazine nr. 7, 4 mei 2012

De kantorenmarkt heeft het zeer moeilijk door hoge leegstand en huurstromen die afkalven door de wijdverbreide gewoonte de huurder te paaien met allerlei ‘incentives’. Hierdoor ligt de werkelijke huurstroom over de totale looptijd van het contract vaak tientallen procenten lager dan officiële prijs per vierkante meter. Inferieure gebouwen op matige locaties zijn een belangrijke reden voor dit verschijnsel.
Toch zijn er partijen die laten zien dat kantoorgebouwen ook aantrekkelijk kunnen zijn voor de huurder en zijn werknemers. En dat het mogelijk is een gezonde huurstroom en dito rendement te genereren. Belangrijk is dan wel je te realiseren dat de tijd van het traditionele kantoor voorbij is: zeker snelgroeiende bedrijven in het midden- en kleinbedrijf vinden een omgeving belangrijk waar creativiteit wordt gestimuleerd en waar alle vormen van werken (bureaugebonden, mobiel of ‘nomadisch’) gefaciliteerd kunnen worden. We zien dat zeker de overheden in de grote steden proberen om dit soort creatieve concepten voor innovatieve midden- en kleinbedrijven te faciliteren.
Eén van de meest succesvolle voorbeelden is sinds 2010 te vinden in het Utrechtse Papendorp. Met Creative Valley won ontwikkelaar Laurens van Doorn van NIC Commercieel Vastgoed eind vorig jaar de Rietveldprijs, die zich ten doel stelt de kwaliteit van de gebouwde omgeving in Utrecht te stimuleren. De jury onder leiding van Christine de Ruijter (AWG Architecten) beoordeelde de Utrechtse bouwproduktie van de afgelopen twee jaar.
De oud-reclamemaker en als jurist opgeleide Van Doorn is sinds 2003 actief als ontwikkelaar. Hij wist Creative Valley in het diepst van de crisis volledig te verhuren. Van Doorn bouwde de afgelopen jaren aan een eigen vastgoedportefeuille – vooral kantoren – en werkte bij de ontwikkeling van Creative Valley samen met Pieter van der Laan van het bedrijf YNNO, gespecialiseerd in huisvesting en nieuwe manieren van werken. Architect was Casper Schuuring van Gent & Monk architecten, inmiddels gefuseerd met Feekes & Colijn architecten. Creative Valley is eigendom van NIC.
De jury van de Rietveldprijs stelde in november als motivatie voor de prijs dat Creative Valley rigoureus afwijkt van de marktconforme kantoorbouw. Het is een bedrijfsverzamelgebouw voor ‘innovatieve mkb’ers’ dat interactie en informele contacten, samenwerken en het delen van faciliteiten stimuleert. ‘Het gebouw is – ondanks zijn weinig verheffende locatie – toch duurzaam, want het trekt mensen, en het zorgt voor verlevendiging van het gebied’, zo stelde de jury.

Nauwelijks incentives
De huurprijs van Creative Valley is € 205 per m² en is daarmee een van de duurste gebouwen in Papendorp. Zeker omdat volgens Van Doorn nauwelijks incentives worden weggegeven.
Van Doorn wijst erop dat het archetypische flexibele kantoor in Nederland het kantoor van Interpolis in Tilburg is, waarin het flexwerken radicaal is doorgevoerd. Hij zelf gelooft daar niet in, maar véél meer dat ieder bedrijf zijn eigen invulling geeft aan het nieuwe werken. Zo zijn er in Creative Valley bedrijven die gewoon nog vaste werkplekken hebben, en bedrijven waar alles flexibel is.
‘Wat wij voor ogen hadden is een volwaardig en kwalitatief hoogstand bedrijfsverzamelgebouw voor kennisbedrijven, waarin een volgende stap in kostenreductie wordt gerealiseerd door voorzieningen samen te delen. Besparing van ruimte gaat samen met een gelijktijdige verhoging van de kwaliteit van het gebodene.’ Zijn huurders delen presentatieruimtes, pantries, overlegplekken en het restaurant. Dat levert een besparing van 30% op ruimte op, en dus ook op de huurprijs.
Van Doorn wijst erop dat een gebouw als Creative Valley wel een veel intensiever management vergt dan traditionele kantoorgebouwen. Het contact met de huurders is arbeidsintensief en vergt medwerkers van hoog niveau met een servicegerichte instelling. ‘Onze beheerkosten zijn rustig het dubbele van de 2 à 3% van de totale huurstroom zoals die in de branche gebruikelijk zijn. Maar als dat leidt tot tevreden huurders en een vol gebouw is het dat dubbel en dwars waard.’

Kortlopende contracten
Creative Valley smaakt naar meer en Van Doorn wil groeien naar meerdere locaties in de Randstad. Hij is al vergevorderd in Amsterdam, maar kijkt naast Utrecht ook naar Den Haag en Rotterdam. Daarbij staat hij open voor samenwerking met particuliere en institutionele partijen. ‘Ik ben reëel: niet alle ontwikkelingen kan ik zelf finanancieren. Mijn toegevoegde waarde zit in het concept en hoe je dat dagelijks managet. Voor Creative Valley in Amsterdam werk ik samen met een particuliere belegger en elders in die stad bezin ik me op samenwerking met een institutionele belegger.’ Bij institutionele beleggers is veel belangstelling voor concepten als die van NIC. Zo noemde directeur Patrick Ruwiel van Delta Lloyd Vastgoed in de vorige PropertyNL Magazine het een voorbeeld van hoe het wél kan. Tegelijk is de vraag of institutionele beleggers dergelijke concepten met veel kortlopende contracten kunnen faciliteren. Ze zijn gewend met 5 tot 10 jarige contracten te werken. De vraag is waarom ze een dergelijke benadering niet zouden kunnen hanteren bij kantoren.

Creative Valley Amsterdam
Creative Valley in Utrecht, dat onlangs de prestigieuze Rietveldprijs won, krijgt een vervolg in Amsterdam. NIC Commercieel Vastgoed, het bedrijf van ontwikkelaar/belegger Laurens van Doorn, verwacht nog dit jaar van start te gaan met liefst twee gebouwen in de gebieden Houthavens en Schinkel.
Het is bijzonder in deze tijd van diepe malaise dat kantoren in aanbouw gaan. Van Doorn zegt desgevraagd dat het Alfabet gebouw aan de Minervahaven in Amsterdam (3250 m²) nu deels verkocht of verhuurd is aan kleine en middelgrote bedrijven. Hij verwacht vóór de zomer te beginnen met de bouw. Alfabet heeft een ander concept dan Creative Valley en mikt specifiek op bedrijven in de creatieve sector. Architect is MVRDV.
Ook voor het project Creative Valley (circa 5400 m² vvo) in de Amsterdamse Schinkel, volledig hetzelfde concept als in Utrecht, is veel belangstelling. Van Doorn acht de kans groot dat ook dit gebouw (100% huur) nog dit jaar in aanbouw gaat. Hij werkt bij dit project samen met Victoria Lofts, van Carel-E. van Asbeck en Maarten van Dijk. Architect is OIII Architecten.
In het Alfabet gebouw, dat NIC alléén ontwikkelt, kunnen ondernemers daarentegen ook ruimte kopen. Van Doorn: ‘Ook met het oog op hun pensioen is er veel belangstelling voor een vernieuwend concept in een gebied (Houthavens) dat de komende jaren alleen maar verder zal verbeteren.’ Een vierkante meter bvo in het gebouw kost € 1800.