In de rubriek Covid & Property achtergronden van de impact van het coronavirus op vastgoed. Vandaag deel 19 van de hoofdredacteur van PropertyNL, Wabe van Enk, over nepnieuws dat deze weken via de beurs infiltreert.
Uit de monitor die PropertyNL en PropertyEU tweewekelijks uitbrengen, klinkt de roep naar richtinggevend nieuws over de waarde van vastgoed. Flarden informatie geven indicaties over de bereidheid van huurders om de afgesproken huur te betalen. De afgelopen dagen bleken ook sterke ketens, zoals C&A, hun huur niet te voldoen, maar in Duitsland en Frankrijk zetten ketens als Adidas en Louis Vuitton de trend om toch hun verantwoordelijkheid te nemen.
De waarde van vastgoed hangt ook af van de financierbaarheid. De drie grootbanken – samen goed voor € 50 mrd commercieel vastgoed – hebben ook aangegeven daar hun verantwoordelijkheid te willen nemen. Afgelopen week werd er echter een onderzoek gepresenteerd van Asset Partners dat banken de geldkraan dichtdraaien voor winkel- en hotelvastgoed. Ik ken het onderzoek niet voldoende om dit helemaal als nepnieuws te betitelen, maar Asset Partners had erbij mogen vertellen dat het als kleine financieringsboutique een eigen belang vertegenwoordigt.
Op dit moment wordt er namelijk druk onderhandeld over de financiering van winkelvastgoed, waarvan Asset Partners geen weet heeft. Een van de grootste opgaven is de herfinanciering van Hema met ABN Amro in de lead. Ook zijn er bij PropertyNL en PropertyEU hoteldeals gemeld, zoals in Londen de spraakmakende verkoop en herfinanciering van The Ritz, The Connought en The Berkeley.
De zorg is om de markt te behoeden voor nepnieuws. De effectenbeurzen geven dagelijks prijzen af voor vastgoedfondsen, maar als er één markt vergeven is van nepnieuws, dan is het wel onze eigen Amsterdamse effectenbeurs. Draai met Pasen voor de aardigheid het koersverloop uit van zes vastgoedbeursfondsen (met Unibail-Rodamco-Westfield en Wereldhave als belangrijkste) en probeer te achterhalen wat de reden is van de spectaculaire dalingen en stijgingen.
Vastgoedfondsen kennen normaal minder fluctuaties door de stabiele huurstromen en het inzicht in de waarderingen. De achtbaan van de koersen van de afgelopen maand kan dus niet worden verklaard, behalve door nepnieuws. In de coronacrisis is nepnieuws vervelend, omdat angstige burgers ten onrechte denken een zelftest te kunnen doen door hun adem in te houden. In de financiële wereld is nepnieuws vervelend omdat er mensen rijk van kunnen worden die in het dagelijks leven als bedriegers zouden zijn afgeserveerd. De beurs noemt ze beleefd ‘shortsellers’. Deze mensen verkopen geleende aandelen in de verwachting dat zij die later tegen een lagere koers kunnen terugkopen. Door hun belang bij een lagere koers, is er een prikkel voor negatief nepnieuws.
Uit een overzicht van de Autoriteit Financiële Markten blijkt dat 16,45% van alle aandelen Wereldhave in handen is van deze ‘shortsellers’. In normale tijden putten directies moed uit het spreekwoord van de waarheid die de leugen uiteindelijk achterhaalt, maar in verwarrende coronatijden is dat hinderlijk. Het FD heeft ontdekt dat de zes fondsen tevergeefs hebben aangedrongen op een verbod op ‘shortselling’. Andere landen doen dat wel. Het effect is zichtbaar. In België is de waarde van een zonder nepnieuws genoteerde dochteronderneming van Wereldhave groter dan het hele Wereldhave in Nederland. Unibail wordt gezien als de succesvollere collega van Klépierre, de eigenaar van Hoog Catharijne, maar de aandelen van Klépierre zijn veel minder volatiel, omdat de Fransen hun fonds behoeden voor shortsellers.
Als beursbuitenstaander denk ik dat het probleem voor de zes fondsen makkelijk is op te lossen. De fondsen hebben stabiele institutionele beleggers. Vroeger zouden die in achterkamertjes bijeenkomen, maar nu is één call voldoende om een marktmeester te benoemen, die bij gek nieuws de shortsellers de wind uit de zeilen neemt. Maar dat is weer een ander soort voorkennis, waar de AFM mordicus op tegen is. Dan liever nepnieuws laten lonen. Dat betekent echter dat de beurs voor richtinggevend nieuws over de waarde van vastgoed helaas minder geschikt is.
