Covid & Property 1: De opmerkelijke koersontwikkeling

De aandelenkoers Unibail-Rodamco-Westfield ging gisteren met 18,5% onderuit. Nu zijn er overal rode cijfers te zien, maar dit is uitzonderlijk. De hele AEX deed het gisteren met een min van 3,7% zelfs nog relatief goed ten opzichte van België en Duitsland.

Unibail hielp zelf mee aan de koersval door voorbeurs te berichten dat lokale overheden hebben besloten dat alle niet-essentiële winkels in Frankrijk, Spanje, Polen, Oostenrijk, Tsjechië en Slowakije moeten worden gesloten, waardoor Unibail de winkelcentra in deze gebieden moet sluiten.

Sluitende winkels betekent echter niet automatisch het einde van de huurverplichtingen. Het kan zijn dat retailers kapitaalkrachtig genoeg zijn, goed verzekerd zijn of worden geholpen door de overheid, waardoor zij alsnog hun verplichtingen kunnen nakomen.

Omzethuur en events
Unibail kampt echter ook met andere tegenvallers. Het heeft juist meer dan andere verhuurders ingezet op omzethuur. Dat kan positief uitpakken als huurder en verhuurder samen profiteren van succes – een ‘alignment of interests’ in het jargon – maar bij onheil, zoals nu, slaat de balans uit naar de andere kant. Unibail deelt nu mee in de ellende. Overheden zullen veel doen om de lokale middenstand te helpen de crisis door te komen, maar voor een miljardenbedrijf ligt het sentiment bij overheden anders. Daarom kan het strategisch zijn om nu al vast de noodklok te luiden. Dat belang is even groter dan dat van de aandeelhouders die al dan niet terecht aandelen dumpen.

Daarbij wijst Unibail ook nog op de event-tak, die uiteraard zwaar getroffen is door de virusuitbraak, maar dat is een relatief een klein gedeelte van de operatie. De meest getroffen vastgoedpartij op dat gebied in de afgelopen tijd lijkt mij de Mipim van Reed Exhibitions, maar de moedermaatschappij daarvan, Relx, doet het op de beurs juist weer relatief goed.

Bijzondere koersen
Bijzonder zijn ook koersen van grote bouwers BAM, Heijmans en VolkerWessels. Maandagmorgen viel me juist op dat op alle bouwlocaties rondom Utrecht flink werd gewerkt. De beurs calculeert bij de koersen BAM en Heijmans echter in dat sprake is van een volledige ‘lock down’. Als die uitblijft, zijn de aandelen ondergewaardeerd. Dat geldt niet voor VolkerWessels, dat juist veel te hoog is geprijsd. Dat komt doordat de familievennootschap Reggeborgh van de familie Wessels de bouwer in tranches van de beurs heeft gehaald. Uitgerekend was gisteren het staartje van deze operatie. Normaliter blinkt de familie Wessels uit in timing voor het listen en delisten van de beursfondsen (WOL, Reggefiber en VolkerWessels), maar dit had niemand kunnen voorzien. De familie heeft met de kennis van nu de hoofdprijs betaald, maar gelukkig geldt voor hen en de zittende aandeelhouder van Unibail: vastgoedinvesteringen doe je voor de lange termijn.