Corporaties investeren flink, maar worden steeds minder rendabel

De honderd grootste woningcorporaties hebben in 2024 € 4 mrd geïnvesteerd in de bouw van sociale huurwoningen, een stijging van ruim 27% ten opzichte van 2023. Er zijn echter toenemende zorgen over het exploitatieresultaat van de bestaande woningen, dat in een jaar met meer dan 8% is verslechterd. Dit blijkt uit het jaarlijkse onderzoek van Finance Ideas onder leiding van em. prof. Johan Conijn. In de Top-100 woningcorporaties in het PropertyNL Magazine van december wordt het grote onderzoek gepubliceerd. Een samenvatting en een interview met Conijn verschijnen in de november-editie.

Investeringen met 89% gestegen

De stijgende trend in investeringen doet zich voor sinds 2020. Sinds dat jaar is de toename 89%. De totale investeringen in de sociale huur, inclusief aankoop van woningen en woningverbeteringen, zijn voor de Top-100 in 2024 uitgekomen op € 8,1 mrd.

Het investeringsniveau verschilt sterk per woningcorporatie. De grote corporaties (voornamelijk in de Randstad) investeerden in de periode 2020–2024 € 1675 per woning, tegen € 1277 bij kleinere corporaties in de regio Noord.

De investeringen in de middenhuur zijn nog sterker gestegen dan in de sociale huur. Ten opzichte van 2023 is de stijging 52%. Ook hier is sprake van een trend sinds 2020. In de periode 2020–2024 stegen de investeringen met meer dan 300%. De verschillen tussen corporaties zijn groot. De vijf meest actieve woningcorporaties hebben een aandeel van 53% in de totale investeringen in middenhuur. De helft van de corporaties van de Top-100 investeert nagenoeg niets.

Onverwachte daling exploitatie

De Top-100 laat in 2024 echter een verslechtering van de exploitatie zien. De netto bedrijfslasten zijn in 2024 ten opzichte van het jaar daarvoor gestegen met bijna 13% en de onderhoudsuitgaven met bijna 8%. De stijging van de huurinkomsten blijft daar met 3% ver bij achter. Deze verslechtering is verrassend, omdat corporaties kunnen profiteren van de afschaffing van de verhuurderheffing. Uit het onderzoek blijkt echter dat het voordeel van de afschaffing volledig is verdampt. De combinatie van stijgende exploitatielasten en achterblijvende huur is daar debet aan. Conijn: ‘Met deze ontwikkeling bevinden woningcorporaties zich op een onhoudbaar pad met (op termijn) grote, negatieve consequenties voor de investeringscapaciteit.’

Verduurzaming en renovatie

In 2024 heeft de Top-100 € 3,3 mrd besteed aan verduurzaming en renovatie van sociale huurwoningen. Het gaat bijna om € 2000 per gewogen verhuureenheid, een stijging van bijna 20% ten opzichte van 2023. Die verbeteringen worden niet gedekt door gestegen huur. Het tekort per woning bedraagt nu € 910 per gewogen verhuureenheid, blijkt uit het onderzoek. De corporaties moeten hiervoor € 1,5 mrd aan leningen aangaan, zonder dat ze de rentelasten kunnen dekken. Die leningen zijn niet alleen op termijn een gevaar voor de bedrijfsvoering, maar ze gaan ook ten koste van leningruimte voor nieuwbouw. En dat terwijl de politiek hoopt op een grote bijdrage van de corporaties voor het bouwen van nieuwe woningen om de woningnood aan te pakken.

Exploitatie middenhuur gezonder

Een opsteker is wel dat de exploitatie van middenhuur gezonder is dan bij sociale huur. In dit segment stegen de bedrijfslasten met bijna 8% en de onderhoudsuitgaven met bijna 10%, wat wordt gecompenseerd door de stijging van de huren met 4,5%. Door het hoge huurniveau is de operationele kasstroom € 3534 per middenhuurwoning. Dat is drie keer zo hoog als bij sociale huurwoningen en ruimschoots voldoende voor verbeteropgaven. Van het positieve saldo is € 2486 per middenhuurwoning beschikbaar voor eigen inbreng bij investeringen voor nieuwbouw. Conijn: ‘Deze ontwikkeling bij middenhuur illustreert dat hier investeringscapaciteit onbenut is.’

Het onderzoek van Finance Ideas laat ook zien of het Rijk in de toekomst zal moeten bijspringen als de sociale huur niet meer genoeg oplevert. Daarvoor hanteren de onderzoekers de interest coverage ratio, ICR. In de sociale huur is de ICR in 2024 gedaald van 2,3 naar 2,1. De ondergrens ligt op 1,4.