Help, de woningcorporatie verzuipt!

Onlangs hield de VVAW, de vereniging van asset managers bij woningcorporaties, haar jubileumbijeenkomst in perscentrum Nieuwspoort in Den Haag. De VVAW bestaat op de kop af tien jaar en vloeit voort uit de opleiding Assetmanagement voor corporaties die in 2012 bij de ASRE het levenslicht zag. Het thema van de middag was hoe corporaties en asset managers van corporaties een rol kunnen spelen bij het veerkrachtig maken van wijken.

DrieKamerModel
Johan Conijn, emeritus hoogleraar en trouw columnist van PropertyNL, stond mede aan de wieg van de VVAW. Hij loodste het publiek behendig door 10 jaar asset management in corporatieland. Toen de opleiding en de latere alumnivereniging werden opgericht, was de sector volledig in de ban van het marktdenken, met markthuren als referentiekader en marktwaarde als waarderingsgrondslag. Maar er was ook het DrieKamerModel, waarbij investeringsbeslissingen werden genomen via de driehoek vastgoedkamer–vermogenskamer–maatschappelijke kamer. ‘Zet die duidelijkheid eens af tegen de onduidelijkheid op basis waarvan nu beslissingen worden genomen’, aldus Conijn.
De moderne asset manager ziet hij als een schakel – tussenlaag – in het sturingsproces. ‘Het is belangrijk om die rolzuiverheid te houden en niet naar beneden of naar boven te bewegen.’ Wel ziet hij bij ‘complexsessies’ bij corporaties voor asset managers veel meer een rol weggelegd bij zogeheten hold/sell analyses. Die rol ziet hij minder als het gaat om wijkmanagement, meer in het bijzonder het realiseren van veerkrachtige buurten. ‘Asset management heeft daar een heel bescheiden rol in. Andere interventies zijn minstens zo belangrijk. Denk aan fysieke interventies in woningen en buitenruimte of het ondersteunen van kwetsbare bewoners.’

Druk vanuit de grote stad
Harro Zanting, bestuurder bij Wooncompas, zette vanuit regionaal perspectief de spotlights op de leefbaarheidsopgave van corporaties. Wooncompas is een corporatie met ruim 10.000 woningen in Ridderkerk, Barendrecht, Rhoon en Poortugaal. Er werken twee asset managers en één portefeuillemanager, en – zoals Zanting zegt – ‘het geld volgt de opgaven’.
Die opgave is extra groot in de thuisbasis Ridderkerk. De inwoners ervaren er een druk vanuit de grote stad, Rotterdam, terwijl op Zuid de sociale voorraad kleiner wordt en er duur(der) wordt teruggebouwd om mensen met hogere inkomens aan te trekken. Zanting: ‘De maatschappelijke beleving is ‘dat komt vanuit Rotterdam naar ons toe’.’
In Ridderkerk heeft de politiek nu besloten zich terug te trekken uit de regionale woonruimteverdeling en een eigen systeem in te voeren. ‘De gedachte is dat ze zo de Rotterdammers tegenhouden’, aldus Zanting. Hij betitelt de Ridder-exit als een politieke schijnoplossing. ‘Daarmee wil ik niets af doen aan de druk die mensen ervaren. Die ligt in de wijk Bolnes echter het hoogst, terwijl die wijk objectief gezien qua leefbaarheid veel beter scoort dan de nabijgelegen Beverwaard in Rotterdam.’
In de beleving van Zanting hebben ook asset managers van corporaties een rol bij het vergroten van de leefbaarheid en veerkracht van wijken. ‘Een asset manager van een corporatie weet van sociaal wijkbeheer minstens zoveel als van woningtaxaties. Als je de straat opgaat, hoor je dingen die je in de statistieken niet terugziet. Dat is juist ook informatie op tactisch niveau, die je als asset manager nodig hebt.’ Om de leefbaarheid te versterken katte Wooncompas onder meer de oude huismeester om naar een wijkbeheerder.

Veerkrachtige wijken
Volgens Erik Gerritsen, ook alumnus van de opleiding en ceo van Ymere – de oudste en grootste corporatie van het land, is niets doen aan leefbaarheid geen optie voor corporaties. ‘Veerkrachtige wijken over tien jaar is een mooie doelstelling, maar hoe vertaal je dat van het papier naar de praktijk? Als je er als corporatie niets aan doet, gebeurt er ook niets. Als je als corporatie slecht scoort op het vlak van leefbaarheid en de betreffende wijk glijdt af, is het einde verhaal. Wij hebben de eer om mensen in kwetsbare situaties te mogen huisvesten, daar kun je je als corporatie niet aan onttrekken. Een bijdrage aan de wijk is een bijdrage aan je vastgoed.’
Veerkracht is lastig te kwantificeren, erkent Gerritsen. ‘Asset managers zijn harde cijfers aan het tellen. Veerkracht is soft, maar het hoort wel bij je core business.’ Hij omschrijft de rol van corporaties bij het realiseren van veerkrachtige wijken enigszins cryptisch als ‘het nemen van verantwoordelijkheid voor dingen waar je niet verantwoordelijk voor bent, zonder de verantwoordelijkheid van anderen over te nemen.’

Meer rolzuiverheid
Duco Bodewes, adviseur van woningcorporaties, ging in op de rol van de asset manager als veranderaar binnen de organisatie. Hij hield een pleidooi voor meer rolzuiverheid. ‘Asset managers bij corporaties stoppen nog te veel tijd in taken die niets met asset management te maken hebben. Dat is wel problematisch. Je doet als asset manager vaak dingen omdat die niet elders binnen de organisatie belegd zijn. Het zou mooi zijn als je minstens 70–80% van de tijd zou kunnen stoppen in het eigenlijke asset management. Dat geeft ruimte om uniform te werken.’
Corporaties dienen wat hem betreft te praten en te denken vanuit het maatschappelijk resultaat. ‘Een miljoen mensen wonen in buurten die de afgelopen tien jaar slechter zijn geworden. Ellende? Profiteer ervan. Onder verscherpt toezicht? Mooi’, zo hield Bodewes zijn gehoor voor. ‘Problemen geven kansen om het asset management te versterken. Het gaat over betere besluitvorming.’

Huurinkomsten blijven achter
De constante factor in het werk van de asset manager bij woningcorporaties is volgens Conijn het uitwerken van investeringen binnen de kaders van het portefeuilleplan. Wat hij wel vreemd vindt, is dat er in 10 jaar tijd nimmer een best practice voor de financiële beoordeling van investeringen door woningcorporaties is gekomen, terwijl die er wel in de commerciële vastgoedwereld zijn. Het zorgt volgens de emeritus hoogleraar voor soms wat ‘opportunistisch gedragen’ investeringsbesluiten door corporaties.
De exploitatie van de bestaande voorraad wordt steeds problematischer voor corporaties. Conijn: ‘De huurinkomsten blijven ver achter bij de onderhoudsuitgaven en verbeteropgaven. Het is de bijl aan de wortel van de corporaties. Het instandhoudingstekort stijgt enorm, waardoor corporaties jaarlijks moeten lenen, waarvoor geen dekking bestaat. Dat is geen duurzaam businessmodel. De asset manager vervult een cruciale rol bij de financiële gezondmaking van de woningcorporaties door het optimaliseren van de operationele kasstroom.’