Columnist Ynze van der Tempel over de onrust en onzekerheid over de fiscale positie van (vastgoed-)CV’s.
Nieuwe fiscale regels leiden tot veel onzekerheid en onrust voor (vastgoed)investeerders die een belang hebben in een commanditaire vennootschap (CV). Zo’n CV is doorgaans zo opgezet dat zij transparant is voor de heffing van vennootschapsbelasting. Maar die transparantie staat in veel gevallen op de tocht, nu de staatssecretaris van Financiën de regels voor beleggingsfondsen bij voorrang wil gaan toepassen op CV’s. Om het risico op statusverlies – met daarbij behorende nadelige fiscale gevolgen – weg te nemen, moet de CV-overeenkomst worden aangepast of moet het voornemen tot aanpassing worden vastgelegd. Haast is geboden, want dit moet zijn geregeld voordat het eindejaarsvuurwerk losbarst.
In eerste instantie zag alles er nog goed uit voor de fiscaal transparante CV. Per 1 januari 2025 worden de regels rondom de transparantie van personenvennootschappen namelijk vereenvoudigd. Kort en goed komt die wijziging erop neer dat alle CV’s fiscaal transparant worden. Een simpele regeling, die een einde maakt aan het huidige, veel complexere fiscale regime, waarin een CV alleen transparant kan zijn als er aan strikte voorwaarden wordt voldaan ten aanzien van de toe- en uittreding van commanditaire vennoten. Dit zogenaamde toestemmingsvereiste vervalt per 1 januari en dat is goed nieuws.
Maar tegelijkertijd veranderen ook de transparantieregels voor beleggingsfondsen, en dat veroorzaakt het probleem. Een nieuwe fiscale definitie van het fonds voor gemene rekening (fgr) bepaalt dat een fgr vanaf 1 januari 2025 onder bepaalde voorwaarden belastingplichtig is/blijft. Volgens de staatssecretaris kunnen deze nieuwe regels ook gelden voor bijvoorbeeld CV’s met de kenmerken van een beleggingsfonds in de zin van art. 1:1 Wet op het financieel toezicht (wft). De nieuwe regels voor het fgr hebben volgens hem zelfs voorrang. Doordat de definitie van een fonds in de wft heel breed is, kunnen beleggende personenvennootschappen er straks ook onder vallen. Te denken valt bijvoorbeeld aan een CV die door vier investeerders is aangegaan en die een onroerende zaak verhuurt zonder dat alle investeerders zich met de (dagelijkse) exploitatie bemoeien. Het is niet nodig dat zo’n vennootschap/fonds ook echt gereguleerd is om als fgr te kwalificeren. Ook CV’s die zich niet hoeven in te schrijven of van toezicht zijn vrijgesteld kunnen worden geraakt.
Als een (vastgoed)CV vanaf 1 januari verandert van een transparante personenvennootschap in een belastingplichtige, heeft dat grote gevolgen. Alle bezittingen en schulden moeten dan per 1 januari worden gewaardeerd, en vanaf dat moment moet de CV zelf aangifte vennootschapsbelasting gaan doen. Een transparante CV doet zelf geen aangifte. De investeerders worden rechtstreeks belast voor hun aandeel in de winst van de CV (bijvoorbeeld in Box 3 of bij de BV die als investeerder optreedt). Voordeel van transparantie is doorgaans dat de resultaten van de CV kunnen worden verrekend met winsten/verliezen die elders zijn behaald.
Is er een oplossing om belastingplicht van de CV te voorkomen? Die is er. Een fonds dat fiscaal geen fgr wil zijn, kan belastingplicht voorkomen door in de fondsvoorwaarden vast te leggen dat alle rechten van deelneming in het fonds uitsluitend kunnen worden verkocht aan en door het fonds (inkoopmechanisme). Ze mogen dus niet overdraagbaar zijn tussen (bestaande of nieuwe) investeerders onderling (ook niet met onderlinge toestemming). Een CV die het risico loopt om ongewenst vpb-plichtig te worden, zou de bestaande CV-overeenkomst dus zo kunnen wijzigen dat investeerders hun belang in de CV alleen aan de CV zelf mogen overdragen. Overdrachten aan derden zijn slechts onder omstandigheden toegestaan via een zogenaamde ‘secondary trade’ transactie die via de CV loopt (inkoop direct gevolgd door uitgifte). Voor CV’s is het inkoopmechanisme (commercieel) een vreemde bepaling, maar het is wel de oplossing die de staatssecretaris van Financiën voor ogen heeft. Helaas, want dit maakt de nieuwe transparantieregels op het laatste moment toch weer onnodig complex en beperkend. Ook zorgt het voor veel extra kosten voor investeerders. Het was daarom beter geweest als de staatssecretaris zijn eerdere uitlating – dat de fgr-regels ook gelden voor personenvennootschappen – zou hebben ingetrokken.
Omdat het in de praktijk nogal wat voeten in de aarde heeft om een bestaande CV-overeenkomst (tijdig) te wijzigen, is er onlangs gelukkig wel zeer welkom overgangsrecht geïntroduceerd, dat personenvennootschappen een jaar de tijd moet geven om ongewenste belastingplicht te voorkomen. Van belang is wel dat het voornemen tot wijziging dan voor 1 januari 2025 is vastgelegd. Haast is dus geboden!
Ynze van der Tempel is belastingadviseur bij Loyens & Loeff
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 12, 13 december 2024
