Column Ynze van der Tempel: Heeft de startersvrijstelling nog bestaansrecht?

Bij de aankoop van een woning met een waarde van maximaal € 510.000 hoeven starters op de woningmarkt nu geen overdrachtsbelasting te betalen. Doel van die regeling is om deze groep kopers een concurrentievoordeel te geven ten opzichte van zogenaamde doorstromers, voor wie een overdrachtsbelastingtarief van 2% geldt. Maar wat blijkt uit een evaluatie? Het is niet mogelijk om te onderbouwen dat de regeling het beoogde effect heeft. En daar komt bij dat het voordeel van de startersvrijstelling in grote mate terecht komt bij koopstarters met een gemiddeld hoger inkomen, die in mindere mate ‘een steuntje in de rug’ nodig hebben. Dat was niet de ambitie bij de invoering van de regeling. Het is daarom tijd om de startersvrijstelling af te schaffen. De opbrengst kan dan worden gebruikt om ook het algemene overdrachtsbelastingtarief voor niet-woningen te verlagen naar 8%.

De evaluatie van de startersvrijstelling is gemaakt door SEO Economisch Onderzoek en is op Prinsjesdag naar de Tweede Kamer gestuurd. Het SEO heeft niet alleen naar de startersvrijstelling gekeken. Ook de verhoging van het algemene overdrachtsbelastingtarief in 2021 naar 8% en de verdere verhoging naar 10,4% in 2023 komen aan bod. Doel van de invoering van verschillende overdrachtsbelastingtarieven – ook wel tariefdifferentiatie genoemd – was om de concurrentiepositie van eigenaar–bewoners te verbeteren ten opzichte van woningbeleggers. Dat laatste is volgens de onderzoekers wel goed gelukt.

Maar de onderzoekers constateren ook neveneffecten van de tariefdifferentiatie. Het aantal transacties van niet-woningen, zoals kantoren, winkels en bedrijfsruimten, is bijvoorbeeld gedaald, omdat voor deze asset classes ook het verhoogde tarief geldt. Volgens de onderzoekers betekent dit dat de overdrachtsbelasting verstorend kan hebben gewerkt op bedrijfsbeslissingen. Ook constateren zij dat de differentiatie van de tarieven een negatieve invloed heeft gehad op de voorraad huurwoningen. Dat laatste leidt volgens het onderzoek waarschijnlijk tot hogere woninghuren. Verder staat in het rapport dat het rendement bij gebiedsontwikkelingen door de maatregelen onder druk is komen te staan, omdat de overdrachtsbelasting ook wordt verdisconteerd in de beleggingswaarde van nieuwbouw. Een lagere beleggingswaarde verkleint volgens het onderzoek de koopmogelijkheden van beleggers op de woningmarkt en maakt het relatief aantrekkelijker om woningen te verkopen die al in bezit zijn.

Bij de invoering van het 8%-tarief in 2021 was het doel van de wetgever niet om extra belastinginkomsten binnen te halen. Bij de latere verhoging naar 10,4% was dat wel een belangrijke doelstelling. Toen werd geraamd dat de verhoging de staatskas ruim € 1 mrd per jaar zou opleveren. Volgens de meest recente ramingen is de opbrengst echter € 1 mrd lager uitgevallen! Hoe dat precies komt hebben de onderzoekers niet kunnen achterhalen, omdat ook marktomstandigheden een rol spelen. Duidelijk is wel dat met het tarief van 10,4% de pijngrens is bereikt. Uit interviews is de onderzoekers van het SEO ook gebleken dat marktpartijen steeds meer kijken naar zogenaamde aandelentransacties met meerdere kopers, om op die manier indirect vastgoed te kunnen aankopen zonder heffing van overdrachtsbelasting. Volgens de geïnterviewden treedt dit effect vooral op sinds de verhoging van het tarief van 8% naar 10,4%.

De conclusie is duidelijk. Het te hoge algemene overdrachtsbelastingtarief leidt tot marktverstoringen. Het is daarom hoog tijd om aan de ‘bovenkant’ niet alleen het tarief voor woningen te verlagen, zoals nu wordt voorgesteld, maar ook het tarief voor niet-woningen. Nu het aantal niet-woningtransacties toch al drastisch is teruggelopen, kost deze verlaging een stuk minder dan de eerdere begrote opbrengst van de tariefsverhoging. Dekking voor de tariefsverlaging kan worden gevonden door de startersvrijstelling af te schaffen.

Ynze van der Tempel is belastingadviseur bij Loyens & Loeff