Als Alba Concepts richten wij ons al jaren op het snijvlak van vastgoed, duurzaamheid, strategie en financiën. Duurzaamheid is hierin een breed begrip.
Door Woud Jansen
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 4, 24 april 2020
Wij werken aan de thema’s energie, circulair, biobased en natuur inclusiviteit bij vastgoedontwikkelingen. Terwijl ik dit rijtje opsom, realiseer ik me dat vooral het thema energie ‘zo lekker beargumenteert’, omdat je het relatief eenvoudig kunt terugrekenen naar harde euro’s. Best grappig. Eigenlijk heeft niemand een gevoel bij wat 15 kilowattuur ‘doet’, terwijl iedereen weet dat je voor dezelfde € 3,50 wel een biertje kunt halen. Een prachtig principe dus, alles terugrekenen naar geld. Op deze manier kun je altijd een ‘terugverdientijd’ berekenen.
De afgelopen jaren zien we een vlucht naar een circulaire economie. Hierbij is lang mijn stelling geweest: wat is circulariteit toch ingewikkeld, waarom hangen we hier geen concrete euro’s aan? Inmiddels weet ik ook dat dat niet zo eenvoudig is.
In de vastgoedsector kennen we wel de zogenaamde milieukosten. We koppelen hiermee een fictieve euro aan de milieulast van een specifiek product. Maar deze milieukosten raken je eigen portemonnee niet écht. Kan dit niet anders? Als we inzoomen op het thema circulaire economie, dan zien we dat circulariteit al steeds beter meetbaar is. Tools als Madaster en de Building Circularity Index (BCI) geven inzicht in de graad van circulariteit bij aanbestedingen. Een heel goede ontwikkeling! Maar vanwaar de term circulaire economie, als we het alleen maar blijven hebben over het sluiten van de kringlopen en hergebruik van producten en materialen?
Ik ben van mening dat we de massa van de bebouwde omgeving niet mee krijgen als we circulariteit zien als iets wat duurder of exclusiever is. Wat als we laten zien dat circulaire kantoren ook economisch aantrekkelijker zijn? Zou het dan wel lukken? Voor mij is een circulaire economie een systeem waarbij je na het toevoegen van waarde (grondstoffen), een deel van die waarde weer kunt oogsten na een bepaalde gebruiksperiode. Of misschien nog wel beter: dat er waarde wordt toegevoegd gedurende de levensduur.
Dit betekent dus dat we afscheid moeten nemen van de ‘plastic-economie’ en moeten groeien naar een horloge-economie. Ik zal het toelichten. Het verschil is dat plastic prullaria binnen één jaar in de prullenbak belanden. Ik moet zelfs betalen voor het afvoeren van dit ‘afval’. Dit staat haaks op het geld dat ik investeer in een mooi en kwalitatief goed horloge. Dit gaat niet verloren. Zo’n horloge koester je. Je geeft het zelfs door aan je kinderen, die het weer doorgeven aan je kleinkinderen. Emotioneel gezien heeft het erfstuk dan zelfs meerwaarde gecreëerd ten opzichte van de eerste drager. En mocht je er dan toch van af willen, dan verkoop je het tegen nagenoeg dezelfde waarde. Mijn vraag is dus: Gaan we voor een mooi horloge of de plastic meuk?
Wanneer we deze gedachte vertalen naar de bouw- en vastgoedsector, betekent dit naar mijn idee dat je voor het eerste moet gaan. Die stap loont! Kijk naar de grachtenpanden, deze staan er al eeuwen en blijven nog wel even. Ook wordt werken in industrieel erfgoed als hipper ervaren dan in nieuwbouw. De kantoren uit de jaren ’70 ervaren we meer en meer als ‘prullaria’. Ik begrijp ook wel dat er meer betaalbare kantoormeters moeten komen en dat niet ieder vastgoedobject een icoon kan zijn. Maar zorg op zijn minst dat vastgoed gedurende lange tijd waarde blijft houden. Dit betekent dat er zo ontwikkeld moet worden dat de prullaria nog door te verkopen zijn, bijvoorbeeld op een van de vele ‘rommelmarkten voor een tweede leven’. Dus ontwerp een gebouw zo, dat demontage geld oplevert in plaats van dat sloop je geld gaat kosten als het pand niet meer wordt gezien als iets waardevols. Dus weet waar de waarde in een gebouw zit en hoe deze zich kan ontwikkelen!
Wat is die € 3,50 waarvoor je nu 15 kWh hebt waard? En wat is dit over 30 jaar waard? Maak jij € 5 van € 3,50 door je vastgoed verantwoord te ontwikkelen? Of vernietig je het kapitaal en belandt jouw gebouw over 30 jaar bij mijn plastic spullenboel op de vuilnishoop en betaal je er ook nog geld voor om het te laten afvoeren? In opdracht van Madaster ontwikkelden wij een financiële module die deze waarde vastlegt. Niet eenvoudig. Daarom daag ik je uit: stop met de weggooi-economie.
Woud Jansen is oprichter en partner van Alba Concepts. Hij geeft de column door aan Onno Dwars, director Ballast Nedam Development
