Subsidies leiden bij stijgende huizenprijzen nauwelijks tot extra nieuwbouw, maar drijven vooral de grondprijzen op, volgens columnist Tom Berkhout.
Deze column schrijf ik na de week waarin Trump’s Amerika het huwelijk met Europa op een ruwe, onbehouwen wijze heeft beëindigd: you’re on your own, that’s it! Tekenend was, dat de voorzitter van de veiligheidsconferentie in München, Christoph Heugen, tijdens zijn slotspeech in huilen uitbarstte.
De Trump-stemmers krijgen waar voor hun geld, of beter gezegd: het geld van de Magnificent Seven. Ook in Nederland zien we parallellen. De PVV deelt Trump’s neiging om wetten te negeren in ruil voor verkiezingssucces. De Nederlandse rechtspraak is hierbij, ik schreef het al vaker, het laatste bastion waarop we nog kunnen vertrouwen. In Amerika zal het uiteindelijk de vraag zijn of het – door politici benoemde – hooggerechtshof de eigen grondwet zal eerbiedigen. Trump wordt in de pers neergezet als een nietsontziende vastgoedmagnaat, die snelle deals doet. Zijn handelswijze beperkt zich niet tot vastgoed: hij ziet overal verdienmodellen, zelfs in oorlogsgebieden. Zo wil hij van de verwoeste Gazastrook de ‘Rivièra van het Midden-Oosten’ maken. U mag zelf beoordelen of dat positieve reclame is voor ons vakgebied.
Alles goed en wel, hoor ik u denken: maar wat heeft Trump nou met ons Nederlandse vastgoed te maken, op die beeldvorming na? Meer dan we denken. Zijn beleid raakt onze sector via de defensie-uitgaven, die fors opgeschroefd moeten worden. Er zijn nu al verhitte discussies over geld in Den Haag en die zullen alleen maar verder oplaaien. We zullen de komende jaren de tering naar de nering moeten zetten: óf meer poffen, óf belastingen verder verhogen, óf bezuinigen – liefst met een Hollandse kaasschaaf.
Poffen? Dat kan, want onze staatsschuld is laag. Maar als conservatieve Nederlanders moeten we daar niets van hebben, net zomin als van Eurobonds. Belastingen nog verder verhogen? De BTW-verhoging naar 21,4% redt het nu al niet. De renteaftrek nóg verder beperken, nóg meer in box 3 belasten?
Maar kan er geld bezuinigd worden, bijvoorbeeld op het belangrijke woondossier? Volgens het Centraal Planbureau (CPB) wel. In het rapport ‘De effecten van subsidies op woningbouw’ (9 januari 2025) concludeert het bureau dat subsidies bij stijgende huizenprijzen nauwelijks leiden tot extra nieuwbouw. Sterker nog, ze drijven vooral de grondprijzen op, waardoor ontwikkelaars en grondeigenaren profiteren zonder dat de woningzoeker er iets mee opschiet. Subsidies werken alleen als de hogere opbrengsten voor ontwikkelaars uiteindelijk resulteren in extra bouw. Maar in Nederland kunnen ontwikkelaars, zelfs bij hogere prijzen, vaak niet snel extra woningen realiseren. Kortom, woningbouwsubsidies lossen zelden een probleem op, maar vullen vooral andermans zakken. De echte problemen zijn: trage vergunningprocedures, complexe regelgeving en schaarse bouwlocaties. Toch wil het kabinet de komende jaren € 5 mrd extra uittrekken voor woningbouwsubsidies, terwijl de effectiviteit onzeker is. Dat geld kan dan beter besteed worden aan sectoren waar investeringen wél direct effect hebben, zoals defensie. Daar valt trouwens het nodige aan vastgoed te verspijkeren door verwaarloosd onderhoud. Met de oplopende geopolitieke spanningen is defensie urgenter dan ooit. Die paar miljard zal niet ineens het verschil maken, maar je moet ergens beginnen. We kunnen het ons niet permitteren om miljarden in een stroperig woningbeleid te steken terwijl onze veiligheid op het spel staat.
Als we echt meer huizen willen, moeten we de bureaucratie verminderen, vergunningen versnellen en bouwen goedkoper maken. Dat is de enige structurele oplossing. Subsidies geven een politiek prettig beeld – ‘kijk ons toch eens, we investeren!’ – maar lossen weinig tot niets op.
Het wordt er allemaal niet gemakkelijker op: in gelul kan je niet wonen, maar in een oorlogsgebied evenmin.
Prof. dr. T.M. Berkhout MRE MRICS is verbonden aan de Nyenrode Business Universiteit
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 2, 28 februari 2025
