Column Tom Berkhout: Melkkoe

Als ik mijn oor te luisteren leg bij vastgoedprofessionals, ligt de markt zeker het komende halfjaar plat. Alles onder het motto: ‘als je geschoren wordt, moet je stilzitten’. Vastgoedfinanciers draaien de kraan nog een slag extra dicht. Institutionele partijen bewegen niet meer. Het gerucht gonst ook al dat adviseurs zich opmaken voor ontslagrondes. Deze snelle reactie is best opvallend, want doorgaans volgt de vastgoedmarkt pas na geruime tijd een beweging in de economische cyclus. Maar misschien hebben we wat eerdere signalen gemist of verkeerd begrepen in de verhitte bonanza van de afgelopen 10 jaar. Er was ook nog een coronagolf te bedwingen, wat voor de nodige afleiding zorgde. Ik denk dat de oorlog en de gevolgen ervan zorgen voor extra spanningen en extra alertheid.

Gelukkig maar dat we in de vastgoedsector een aantal zeer goede jaren achter de rug hebben, waardoor er weer vet op de botten is gekomen. Maar al dat vet op de botten levert meteen weer een extra ‘probleem’ of ‘ongelijkheid’ op in vele ogen: er is ‘te veel vermogen’ dat ‘te laag’ belast wordt in verhouding tot de belasting die werknemers betalen. In de politiek staat die kwestie al langer prominent op de agenda.

Het kabinet proeft dat er in de samenleving zorgen zijn over de toenemende ongelijkheid. Het gaat dan bijvoorbeeld om de hoge kosten van levensonderhoud en het vinden van een woning. Of je wel of niet kunt meekomen in de samenleving wordt ook bepaald door de grootte van je vermogen. Volgens het kabinet spelen fiscale onevenwichtigheden daarbij een belangrijke rol, waardoor de vermogensverschillen tussen huishoudens groter zijn geworden.

Op deze plek behandelde ik eerder de zogenoemde Bouwstenennotitie, die ik vrijelijk herdoopte tot Bakstenennotitie, omdat vastgoed steeds nadrukkelijk in beeld komt om de staatskas te spekken (voor alle duidelijkheid: andere vermogensbestanddelen komen daarbij ook in beeld). In juli verscheen een ander onderzoek: het Interdepartementaal Beleidsonderzoek naar vermogensverdeling, onder de ludiekerige titel: IBO Vermogensverdeling – ‘Licht uit, spot aan: de vermogensverdeling’. Het rapport zegt kennis over de vermogensverdeling, de belasting op arbeid en vermogen, en de belasting op verschillende typen vermogen handzaam bijeen te brengen. Op allerlei beleidsterreinen worden aanbevelingen gedaan, waaronder het fiscale. Fiscale onevenwichtigheden moeten worden aangepakt. Dat begint al goed. Het gaat dan om: (1) verschillende type werkenden: de directeur/grootaandeelhouder (DGA), de zelfstandige (IB-ondernemer) en de werknemer; (2) verschillende vermogensoverdrachten: ondernemingsvermogen versus ander vermogen en (3) verschillende vermogensvormen: de fiscaal relevante inkomens uit vermogen van huishoudens worden zeer verschillend belast. Verder moeten ‘opmerkelijke belastingconstructies’ worden aangepakt. Dat klinkt allemaal onheilspellend voor vastgoedeigenaren. Fiscale onevenwichtigheden en het complexe belastingstelsel leiden tot belastingconstructies en ‘opmerkelijk gebruik’ van fiscale regelingen. Vooral het woord ‘constructie’ heeft een negatieve connotatie. De top 1% van de Nederlandse huishoudens ervaart een lagere belastingdruk dan andere huishoudens en wijkt qua vermogens- en inkomenssamenstelling sterk af van de andere huishoudens. Daar zal vast wel wat vastgoed bij zitten, vermoed ik zomaar.

We hebben al kunnen lezen dat – onder veel meer – de belastingheffing voor DGA’s wordt verzwaard (lenen van de eigen bv, verzwaring vpb), de jubelton wordt afgeschaft en het overdrachtsbelastingtarief omhoog gaat. Verder staat de afschaffing van de bedrijfsopvolgingsregeling voor verhuurd vastgoed op de agenda en voor 2026 nog een vermogensaanwasbelasting, waardoor – naast de inkomsten uit vastgoed – ook ongerealiseerde vermogenswinsten in box 3 worden belast. Daar bovenop komt dan nog de aankondiging over ‘opmerkelijke belastingconstructies’ en ‘oneigenlijk gebruik van fiscale regelingen’. Over wat ‘constructies’ zijn en wat ‘opmerkelijk’ en ‘oneigenlijk’ is, kunnen fiscalisten een bibliotheek vullen. Zeker is wel dat de melkkoe vastgoed, een van de belangrijkste objecten van belastingheffing, wederom op de korrel ligt.

Prof. dr. T.M. Berkhout MRE MRICS is verbonden aan de Nyenrode Business Universiteit