Het CPB had de analyse beter kunnen bewaren tot de volgende verkiezingen, vindt columnist Tom Berkhout.
Binnenkort gaat het minderheidskabinet aan de slag en iedereen doet zijn uiterste best om er fris en fruitig uit te zien: wat hebben ze er toch ongelofelijk veel zin in met elkaar en het is ook zó gezellig! De VVD heeft de hypotheekrenteaftrek overeind weten te houden, en dat wordt als een échte overwinning gevierd; terwijl de geesten rijp leken om die aftrek gecontroleerd af te bouwen. Een oud luitenant-generaal bij de luchtmacht gaat met militaire slagvaardigheid structureel meer woningbouw realiseren – in een niet-hiërarchische omgeving.
Maar nauwelijks lag dat regeringsakkoord op tafel, of het CPB kwam met het rapport Perspectief op de woningmarkt (februari 2026), waarin ze concluderen dat we woonsubsidies als de hypotheekrenteaftrek en huurtoeslag moeten afbouwen. Je vraagt je dan toch af waarom ze daarmee gewacht hebben tot ná het aankondigen van het regeerakkoord. Dat rapport was natuurlijk al lang klaar. Wilden ze de formatie niet verstoren met een steen in de vijver? Of hebben ze sub rosa de inzichten gedeeld en afgesproken dat om de lieve vrede voorlopig maar even niet publiek te maken? Hadden ze dan zoveel revolutionaire punten te melden, dat de formatie daarop stuk kon lopen? Verre van dat:
Het CPB zet de woningmarkt neer als een ladder. Wie meer geld heeft, klimt hoger en woont aantrekkelijker. Zolang er te weinig wordt gebouwd, is die ladder een gesloten systeem: wie stijgt, duwt een ander omlaag. Rijkdom en beleid bepalen wie waar terechtkomt. In een ongereguleerde markt eindigen rijkere huishoudens bovenaan, op de gewilde plekken. Bij schaarste vallen de armsten van de ladder. Nieuwbouw is een oplossing: via doorstroming schuiven meerdere huishoudens een trede op.
Het CPB waarschuwt voor een ‘race to the top’. Extra steun voor één groep vergroot de vraag en daarmee de schaarste. Dat lokt nieuwe compensatie uit. Ondertussen krijgt vrijwel ieder huishouden al steun: via de hypotheekrenteaftrek, via gereguleerde huur of andere regelingen. De aanbeveling is helder: bouw de bestaande voordelen af in plaats van steeds nieuwe steun toe te voegen. Dat raakt niet alleen de hypotheekrenteaftrek, maar ook huurregulering en andere impliciete steun. Brede woonlastenondersteuning wordt bovendien in prijzen gekapitaliseerd en komt terecht bij zittende eigenaren.
Dan de aanbodzijde. Woningbouw kan alleen als het ruimtelijk mag én financieel loont. Waar regels en restricties de bouw beperken, vertaalt extra vraag zich vooral in hogere prijzen. Zelfs een bescheiden toename van de woningvoorraad kan al een merkbaar neerwaarts effect op prijzen hebben ten opzichte van een situatie zonder nieuwbouw. Ook de huursector wordt nuchter geanalyseerd. Gereguleerde huren onder de markthuur drukken het rendement, verkleinen het aanbod en kunnen leiden tot mismatches tussen woning en huishouden. Wie geen gereguleerde woning vindt, betaalt de prijs in het resterende segment. Kapitaalmarkten disciplineren de vrije huursector: beperk je het rendement, dan droogt de financiering op. Garanties en ruimere leennormen vergroten de leencapaciteit, maar worden deels in hogere prijzen omgezet. Restrictief bouwbeleid bevoordeelt zittende eigenaren via stijgende woningwaarden en zet outsiders op achterstand.
Het CPB-rapport bevat een afgeronde, brede en gedegen analyse en voegt alleen daarom al wat toe aan de woningmarktdiscussie. De inzichten zijn niet revolutionair, maar systematisch en empirisch onderbouwd. Ze raken precies de gevoelige plekken waar de politiek liever omheen loopt. Voor vastgoedprofessionals bevat het geen verrassende analyses of conclusies, evenmin voor lezers van kwaliteitskranten.
Maar het is mosterd na de maaltijd; de borden zijn al afgeruimd. Het nieuwe kabinet heeft zoveel hooi op de vork dat het heilige huisje van de hypotheekrenteaftrek en het porseleinen vaasje van de huursubsidie voorlopig ongemoeid blijven. De politieke energie gaat naar uitvoerbaarheid, niet naar herijking van grondslagen.
Het CPB had de analyse beter kunnen bewaren tot de volgende verkiezingen. De meest recente cijfers in de modellen laden, wat datums aanpassen en snel wereldkundig maken. De analyse en de aanbevelingen zullen waarschijnlijk niet anders zijn. Dan heeft het werk om dit rapport te maken tenminste een politiek moment gehad.
Prof. dr. T.M. Berkhout MRE MRICS is verbonden aan de Nyenrode Business Universiteit
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 2, 27 februari 2026
