Steeds vaker stellen gemeenten harde eisen aan aanvangshuur en jaarlijkse huurindexatie bij nieuwe woningprojecten.
Door Pieter Knauff
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 7, 17 juli 2020
Dit beleid is bedoeld om woningen op langere termijn betaalbaar te houden. Op korte termijn ontstaat echter een negatief effect op de financiële haalbaarheid en kwaliteit. In feite kunnen alleen institutionele beleggers goed omgaan met meerjarige reguleringsafspraken. Zij zijn immers gewend om te investeren voor de lange termijn. Daarom zouden gemeenten in een tender met gereguleerde middenhuur moeten kiezen voor een ontwikkelaar mét een eindbelegger.
Het woningtekort, de achterblijvende bouwproductie en de afnemende betaalbaarheid domineren al tijden het publieke debat in Nederland. De oorzaken zijn complex; de oplossingen overigens ook. Er wordt op vele gebieden gewerkt aan goede oplossingen, maar we zullen nog jarenlang te maken hebben met een enorme krapte in het middensegment van de huurmarkt. Bovendien zal de vraag door de coronacrisis alleen maar verder stijgen.
Een van de gevolgen van de onbalans in de markt is dat in bijna alle grote en middelgrote gemeenten in Nederland een middenhuurbeleid voor nieuwbouw is of wordt vastgesteld. Kern van dergelijke regulering is dat een bepaald percentage van het programma langjarig (10–20 jaar) in het middensegment van de huurmarkt moet worden verhuurd tegen een vooraf bepaalde aanvangshuur (< € 1000) en een maximale jaarlijkse huurindexatie (tussen inflatie +1% en 1,5%).
Het gevolg van regulering is dat de huurstroom voor lange termijn bijna op de komma nauwkeurig uit te rekenen is, met huurniveaus die voor lange tijd structureel onder markthuurniveaus zullen liggen. En juist deze lage aanvangshuur en het gebrek aan zicht op bovengemiddelde huurgroei zet haalbaarheid van deze projecten onder verdere druk. Een lagere huur en lagere huurgroei betekent namelijk een lagere prijs, terwijl de bouwkosten naar verwachting op een hoog niveau blijven en duurzaamheidseisen blijven toenemen. Het is daarom een extra grote uitdaging voor gemeenten om enerzijds voldoende aantallen gereguleerde middenhuurwoningen te realiseren en anderzijds voldoende integrale kwaliteit van wonen en woonomgevingen te realiseren. Het is echter juist de kwaliteit die heel veel langer meegaat dan de looptijd van afspraken ...
Voor gemeenten is het in deze uitdaging het overwegen waard om tenders waarin een substantieel deel gereguleerde middenhuur moet worden gerealiseerd voor te selecteren op consortia van een ontwikkelaar mét een (institutionele) eindbelegger. Dit dient het gemeentelijk belang van kwaliteit en financiële haalbaarheid. Bovendien weten gemeenten dan ook vooraf welke belegger zich langjarig committeert aan de plek.
Institutionele beleggers investeren met een langetermijnhorizon en kijken daarom over de lange periode van reguleringsafspraken heen. Er is een intrinsiek belang om kwaliteitswoningen te ontwikkelen omdat beleggers langjarig zelf de vruchten plukken (of op de blaren zitten) van de keuzes die in de ontwikkeling gemaakt zijn. Kwaliteit op onder andere het gebied van woonprogramma, architectuur, wooncomfort, bruikbaarheid van de woning, duurzaamheid en klimaatbestendigheid, beleving op straatniveau en de inrichting van de openbare ruimte rondom het woongebouw. Belangen die aansluiten bij het maatschappelijk en gemeentelijk belang om gezonde en aantrekkelijke steden en buurten te realiseren, maar dit juist ook te behouden door de jaren heen.
Door de eindbelegger rechtstreeks te betrekken bij het tenderproces staat het belang van de eindgebruiker meer centraal. Ontwikkelaar en belegger vormen dan een complementair consortium, dat het beste integrale woonproduct voor de beste prijs ontwikkelt, realiseert en langjarig exploiteert. Financieel heeft dit ook voordelen, die direct ten goede komen van de kwaliteit. Allereerst heeft een institutionele belegger voor een maatwerk kwaliteitsproduct nu eenmaal meer geld over. Ten tweede kunnen winst- en risico-opslagen lager zijn, omdat ontwikkelaar en belegger samen de tender winnen en een belangrijk deel van de afzet voor de ontwikkelaar op voorhand verzekerd is.
Gemeente, begin daarom bij het einde en kies bij gereguleerde middenhuur voor een ontwikkelaar mét eindbelegger! Vesteda gaat de uitdaging graag aan!
Pieter Knauff is director Acquisitions bij Vesteda. Hij geeft de column door aan Marco Dijkshoorn, directeur Projectontwikkeling bij Van Omme & De Groot
