Taxaties: Bestemming onbekend

Door Joost Gijsbers

Het zijn de casussen die je dag maken. Een erfpachter met een groepsaccommodatie, een prachtige locatie diep verscholen in de bossen, en een erfpachtrecht dat zijn einddatum al in de agenda heeft staan. De investering in vernieuwing is broodnodig, maar wie steekt miljoenen in een gebouw als de juridische bodem onder je voeten binnen een paar jaar wegvalt? Juist: niemand. Erfpacht is in die zin net als een strippenkaart (voor de jongeren: dat was zo’n papieren ding voor het OV). Handig voor tijdelijk gebruik, maar je moet niet denken dat je er de wereld mee kunt rondreizen.

De gemeente – in dit geval bloot-eigenaar – ziet ook wel dat erfpacht niet haar core business is. Er gloort hoop: verkoop van het zakelijk recht. Daar kom ik in beeld. Enthousiast, want dit is zo’n dossier waar je als taxateur je tanden in wilt zetten. Inspectie ter plaatse was genieten: frisse lucht, knisperende bladeren, en de gedachte dat je zomaar een wolf zou kunnen tegenkomen. Het voelde bijna als een praktijkbezoek in het wild – wolf Bram bleek gelukkig elders op pad.

Hindernisbaan

En dan het serieuze werk. Terug op kantoor duik ik in de stukken. Eerste halte: het Omgevingsloket. Zoals wel vaker is die site een hindernisbaan op zichzelf, maar na wat klikken, scrollen en herladen verschijnt de bestemming. Helaas: die zegt helemaal niets over groepsaccommodaties. Integendeel, de toegestane functie ligt in een heel ander speelveld. Ai.

Dan maar de privaatrechtelijke hoek in: wat zegt de vestigingsakte eigenlijk? Ook daar geen duidelijkheid. Je merkt hoe men vroeger wel eens teksten schreef die meer weg hadden van poëzie dan van een juridische basis. Mooi om te lezen, maar niet iets waar je een waardering op kunt bouwen.

Daar sta je dan. Enthousiast begonnen, prachtig object, maar inhoudelijk met lege handen. Een taxateur moet dan de neiging onderdrukken om zelf de puzzelstukken in te vullen. Ja, je zou aannames kunnen stapelen, maar waar eindig je dan? Bij een rapport dat vooral jouw creativiteit weerspiegelt, niet de werkelijkheid.

Bal terugspelen

Mijn keuze is simpel: de bal terugleggen. Niet in de zin van ‘ik doe er niks mee’, maar door de opdrachtgever en andere belanghebbenden te vragen de ontbrekende informatie boven water te krijgen. Zij zijn immers de partij die kan zorgen voor duidelijkheid bij de gemeente of in de archieven. Bovendien: In dit vak levert haast hooguit een getal op, geen waarde.

Het mooie van dit beroep is dat het nooit routine wordt. Je denkt even een erfpachtkwestie op te lossen, en voor je het weet ben je een halve archeoloog die in oude akten graaft of een detective die bestemmingsplannen tegen het licht houdt.

En de les van dit dossier? Laat je niet gek maken. Erfpacht mag dan lijken op een strippenkaart: als taxateur bepaal je zelf of je instapt, overstapt of uitstapt. Maar zorg altijd dat je wéét welke bestemming je uiteindelijk hebt. Anders eindig je misschien wel in de bossen… mét wolf, maar zonder uitweg.

De kunst van het taxeren
Taxeren is een vak apart. Joost Gijsbers van Stima Valuation & Advisory, een bureau voor complexe waarderingsvraagstukken, legt elke maand aan de hand van een voorbeeld uit waar een taxateur tegenaan kan lopen.