Corporaties zitten niet alleen klem tussen huurders en overheid, maar ook tussen links en rechts, stelt columnist Johan Conijn.
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 5, 23 mei 2025
Het besluit bij de Voorjaarsnota om bij woningcorporaties de huren in 2025 en 2026 te bevriezen kwam niet uit de lucht vallen. Zo werden er al in 2000 verschillende moties in de Eerste Kamer aangenomen om de huren te bevriezen vanwege de coronacrisis. Dat kreeg vervolgens bijval in de Tweede Kamer, waardoor in 2021 de huurstijging van gereguleerde huurwoningen op nul werd gezet. In datzelfde jaar werd bij woningcorporaties de huur verlaagd bij huurders die te duur woonden. Vervolgens werd in 2023 de huur bij 600.000 huurders van corporatiewoningen met een laag inkomen verlaagd. En nu de dubbele huurbevriezing, alleen voor corporatiehuurders. Ook de laatste verkiezingsprogramma’s stonden bol van de huurbevriezingen en huurverlagingen.
Het is niet toevallig dat woningcorporaties het doelwit zijn van dergelijk beleid. Voor woningcorporaties is de betaalbaarheid van de huurwoning een belangrijke doelstelling. Keer op keer valt te lezen dat woningcorporaties als doelstelling hebben dat hun huurwoningen betaalbaar moeten zijn voor de lagere inkomens. Daarop zijn ze aanspreekbaar. Zo ook in de Nationale Prestatieafspraken die de afgelopen jaren tussen de overheid en de corporatiesector zijn gemaakt. Wat dan precies onder betaalbaarheid zou moeten worden verstaan is niet duidelijk gedefinieerd en verandert ook in de tijd. Vervolgens zien anderen dat als een uitnodiging om een eigen invulling aan betaalbaarheid te geven.
Aan de ene kant wordt gebruik gemaakt van deze impliciete uitnodiging om het inkomensbeleid van het Rijk bij te stellen. Er is te veel armoede in Nederland, en daar wordt te weinig aan gedaan. De corporatiesector blijkt een gemakkelijk doelwit te zijn om daar via de omweg van de hoogte van de huren en de huurstijging iets aan te doen. Voor de Rijksbegroting lijkt het bovendien een goedkope oplossing te zijn als woningcorporaties betalen. Aan de andere kant is betaalbaarheid een dekmantel voor het verzwakken van de corporatiesector. De positie en de rol van woningcorporaties op de woningmarkt is een politieke kwestie. Die sector zou wel kleiner mogen worden, zo wordt er dan gedacht. Bevriezen of verlagen van corporatiehuren, bij voorkeur zonder compensatie, is daarvoor een bruikbaar middel. Zo ontstaat een giftige cocktail van twee invalshoeken die elkaar vinden, en de corporatiesector is het slachtoffer.
Corporaties zitten met de betaalbaarheid niet alleen klem tussen huurders met een te laag inkomen en de overheid die dat probleem afschuift, maar ook tussen links en rechts. Legitimerende echo’s uit het verleden dat bij de sector het geld tegen de plinten zou klotsen, blijven daarbij een hardnekkig eigen leven leiden. Zelf heeft de sector geen duidelijk anker om aan vast te houden. Begin jaren negentig van de vorige eeuw zijn woningcorporaties financieel verzelfstandigd. Toen was dat met het perspectief dat de aanvangshuur van de nieuwe sociale huurwoningen zonder objectsubsidies kostendekkend zou worden. Dat is een fata morgana gebleken. Ook de aanvangshuur moet betaalbaar zijn, en dat leidt ertoe dat de aanvangshuur tegenwoordig bij lange na de kosten niet dekt. Nieuwbouw van huurwoningen gaat voor woningcorporaties met grote verliezen gepaard.
Dat wonen betaalbaar is voor lagere inkomens is van groot maatschappelijk belang. Dat is in eerste instantie een inkomensvraagstuk. Ook is de hoogte van de netto huur een cruciale factor. De rol en de verantwoordelijkheid die woningcorporaties daarbij hebben, is toe aan een fundamentele heroriëntatie. Het is een doodlopend pad als de mate waarin woningcorporaties de betaalbaarheid voor hun rekening (moeten) nemen, leidt tot een uitholling van hun financiële positie. Er is een nieuw anker nodig, dat de continuïteitsvoorwaarden van woningcorporaties als randvoorwaarde neemt. Een bijdrage aan betaalbaarheid is mogelijk voor zover dat passend is binnen de volkshuisvestelijke en financiële continuïteit van woningcorporaties. Als die bijdrage niet toereikend is, is de overheid aan zet.
Johan Conijn is directeur bij Finance Ideas en emeritus-hoogleraar woningmarkt van de Universiteit van Amsterdam
