Fundamentele trends is waar het echt om draait, stelt columnist Jeppe de Boer. De grote drie voor vastgoedbeleggers zijn demografie, inflatie en rente.
Na een sportongelukje bleef ik een paar dagen thuis. Met een kop als een verliezende bokser was ik geen reclame voor Annexum. Thuiswerken werkt slecht voor mij. De isolatie, het weer buiten en het nieuws verpestten mijn humeur. Waar moest het heen met de wereld? Was het maar als vroeger. Toen was alles stabiel en voorspelbaar. Een korte terugblik bracht mij snel weer op de been. Ja, de wereld is gek en onvoorspelbaar, maar dat is net als toen.
In 1995 waren vastgoedbeleggers supervoorzichtig. Na grote verliezen had een lange reeks beleggers en banken zich teruggetrokken. De hypotheekrente in Nederland was 7,12%. Internationaal begonnen Goldman Sachs en Morgan Stanley stiekem de brokstukken van de crisis op te kopen.
In 2005 waren aankopen met 95% schuldfinanciering gebruikelijk. Goldman, Morgan en Lehman domineerden de markt. Winkelcentra moesten zo groot mogelijk zijn en snelgroeiende BRICS-landen waren de toekomst.
Rond 2015 herstelde de markt nog van de Global Financial Crisis. Lehman was failliet gegaan. Nederlandse volkshuisvesters spraken over regionale ontvolking. Kantoren en woningen waren spotgoedkoop, maar A1-winkelstraten waren duur en gewild als veilige haven. Niemand voorzag de bizarre periode met gratis geld en de beste vastgoedbeleggingsmarkt ooit.
10 jaar later is vastgoed stabiel, maar niet zo sexy. Beleggers zijn verliefd op de Magnificent Seven en op crypto. Wie loopt er nog warm voor 8% rendement? Ondertussen hebben kantoren last van thuiswerken, winkels van online aankopen en woningen van ijverige wetgevers. Alleen logistiek en datacenters doen nog mee in de nieuwe wereld.
De jaren brachten hypes en zeepbellen, fundamentele trends en wisselende politieke invloeden. Altijd was de wereld veranderlijk en onvoorspelbaar. De jaren brachten ook groei, welvaart en mooie inzichten.
Over zeepbellen weten we nu dat alles wat voelt als een zeepbel, meestal ook een zeepbel is. Uiteindelijk klappen ze, maar dat duurt soms langer dan verwacht. Een goede zeepbel groeit tot vrijwel iedereen erin gelooft. Zeepbelexperts spreken dan van een nieuw paradigma. Herinnert u zich Allan Greenspan nog? De vastgoedsector heeft ook zeepbellen gekend. Niet zelden speelden bankiers hierbij een hoofdrol. Klappende zeepbellen brachten kettingreacties en kansen. Dominante spelers verdwenen en nieuwe helden grepen hun kans.
Fundamentele trends is waar het echt om draait. De grote drie voor vastgoedbeleggers zijn demografie, inflatie en rente. Demografie bepaalt de schaarste van vastgoed, inflatie de betaalbaarheid en rente de aantrekkelijkheid voor beleggers. Meestal bewegen ze trendmatig, maar met trendbreuken werd geld gemaakt of verloren. Na de Brexit verplaatste de Europese migratie zich deels naar Nederland. Onze bevolkingsgroei versnelde en woningen werden schaars en duur. Gedragsveranderingen maken ook trends. Vastgoedbeleggers waren toch vaak slechte mensenkenners. Thuiswinkelen en thuiswerken zijn stelselmatig onderschat geweest.
Vastgoed is overal verweven met het leven van burgers. Hiermee is er geen ontkomen aan de politiek als bepalende factor. Vastgoedbeleggers houden van economisch rechtse partijen met een marktvriendelijk beleid. Toch bracht links beleid vaak meer plezier. Meer controle en regels zorgden aantoonbaar voor minder aanbod en hogere prijzen. Met hogere lonen konden huizenprijzen nog sneller stijgen. Dankzij ontslagbescherming en een sociaal vangnet werden hypotheken superveilig.
Een laatste inzicht is vandaag belangrijk. Beleggers en kapitaalmarkten lopen altijd weg bij populistisch en onbetrouwbaar beleid. Een slappe begrotingsdiscipline, alternatieve waarheden en nationalisme vormen een onverteerbare cocktail. Welke Europese belegger geeft er nog om Rusland of Turkije? Stijgende rentes, dalende prijzen en economische irrelevantie waren de prijs van populisme. Daarom ligt ook nu weer alles open. Een president kan kiezers voorliegen, de media manipuleren, en bondgenoten bedreigen. Kapitaalmarkten zijn echter niet te foppen. Als het kapitaal vertrekt, dan klappen er luchtbellen, vallen reputaties in duigen en staan weer nieuwe spelers op. En dat is net als vroeger.
Jeppe de Boer is managing partner bij Annexum
