Belastingvrijstellingen zijn relatief goedkoop. Columnist Jeppe de Boer bedacht dat we op die manier geld kunnen mobiliseren voor een gezonde woningmarkt.
In november is het 100 jaar geleden dat mijn vader geboren werd. De laatste 18 jaar maakte hij niet meer mee, maar ‘zijn eeuw’ was verraderlijk, veranderend en verassend. De grote depressie, de Tweede Wereldoorlog, de onafhankelijkheid van Indonesië, de Koude Oorlog, de Europese eenwording en de wederopstanding van China. Ondanks alles groeide Nederland gestaag door. We gingen van 7 mln naar 19 mln mensen en de gemiddelde koopkracht steeg met meer dan 500%. Onze relatieve status als land bleef verbazingwekkend gelijk. Net als toen is Nederland een van de grootste twintig economieën ter wereld. Net als toen horen wij bij de rijkste vijf grotere landen. Er was maar één periode dat Nederland hard wegzakte: tussen 1973 en 1989. In die periode lieten we onze collectieve uitgaven pieken op 61% van het BBP (in 1983). Alleen door harde bezuinigingen kon het land gered worden van de ‘Dutch disease’.
Ook als het gaat over de woningmarkt, lijkt er weinig veranderd in 100 jaar. Vanaf 1918 was er een enorme corporatiesector ontstaan. Overheidsleningen en subsidies voor sociale woningbouw liepen ieder jaar op. De overheid kwam in geldnood, corporaties rekenden te weinig huur en pleegden onvoldoende onderhoud. Partijen stonden lijnrecht tegenover elkaar. In 1921 verstrekte de staat nog leningen ter waarde van ƒ 180 mln (circa 3% van het BBP). In 1924 was dit terug bezuinigd naar minder dan ƒ 10 mln.
De volkshuisvestingspendule tussen meer markt of meer overheid slingert na 100 jaar nog steeds. Onze overheid wil nu meer regie nemen, maar heeft geen financiële middelen om ambities waar te maken. Marktpartijen worden verdreven met fiscale ingrepen en huurregulering. Als consequente keerzijde zou de staat woningbouw moeten stimuleren met grootschalige subsidies. Net als in 1921 of in 1989 zouden subsidies zomaar 2–3% van het BBP kunnen bedragen. Dit kan een legitieme route zijn, maar is wel risicovol voor de gezondheid van de economie.
Een slimmere aanpak is om terug te grijpen naar het ontstaan van de volkshuisvesting. Vermogende burgers maakten zich vanaf 1850 zorgen over extreem slechte woonomgevingen. Als reactie ontstonden de eerste sociale-woningbouwverenigingen. Met hun ‘kapitalistische filantropie’ wilden de oprichters rendementen maken van 3–4%. Belastingen op inkomen, vermogen of overdracht bestonden niet, dus feitelijk waren dit netto rendementen. Deze cijfers lijken verassend veel op de netto huurrendementen die nieuwbouw middenhuurwoningen vandaag kunnen opbrengen. Dit brengt mij op een idee.
Nederlandse particulieren hebben samen € 500 mrd spaargeld op deposito staan. Een belangrijk deel van dit geld wil waarschijnlijk best aan het werk voor belastingvrije dividenden van 3–4%. Dit lijkt een idioot plan, maar belastingvrijstellingen zijn relatief goedkoop. Met € 50 mrd aan particuliere investeringen bouw je 125.000 middenhuurwoningen. Bij uitkeringen van gemiddeld 3,5% en een vervallen Box 3-tarief van 36%, zouden vrijstellingen de staat jaarlijks € 0,63 mrd kosten (slechts 0,063% van het BBP). € 50 mrd aan nieuwbouw levert al BTW op ter waarde van € 10,5 mrd. Hiermee kost deze aanpak netto niets.
Je zou kunnen tegenwerpen dat Nederland hiermee ongeoorloofde staatssteun verstrekt. In het geval van aantoonbaar marktfalen, is dit echter toegestaan binnen de EU. Voor de corporaties vraagt Nederland nu ook al om een uitzondering. Waarom zouden we niet nog meer geld willen mobiliseren voor een gezonde woningmarkt?
De eeuw van mijn vader was per saldo een goede eeuw voor Nederland. Samenwerking heeft ons veel gebracht. Naast de staat speelde de markt altijd een essentiële rol op de woningmarkt. Kijk maar naar de 900.000 particuliere huurwoningen of naar de 4,6 mln koopwoningen. Laten we slim omgaan met onze middelen. Laat onze burgers woningen bouwen voor onze burgers.
Jeppe de Boer is managing partner bij Annexum
