Column Jeppe de Boer: Box 3 als oplossing tegen woonongelijkheid

Veel duidelijker kon de boodschap op 4 december niet zijn: Nederlandse pensioenfondsen hebben weinig trek in extra nieuwbouwwoningen. Hun lobbyclub (De Pensioenfederatie) zal op 11 december wegblijven bij de ambitieuze Woontop van minister Mona Keijzer. Onze grootste beleggers laten de minister hier bewust in de kou staan. Voorzitter Ger Jaarsma van de Pensioenfederatie is een ervaren polderaar en zal dondersgoed weten wat hij hiermee aangeeft.

Politiek Den Haag zal van links tot rechts teleurgesteld zijn. Bij de laatste verkiezingen werd de pensioenfondsen een hoofdrol toegedicht. Naast de corporaties zouden zij de financiële oplossing voor het woningtekort brengen. Commerciële beleggers waren niet meer nodig en niet meer welkom. Wonen was immers een recht en mocht geen markt zijn. Achteraf had de politiek beter moeten weten. Nederlandse pensioenbeleggers bezitten al ruim 200.000 woningen. Bij een gemiddelde waarde van € 350.000 vertegenwoordigt dat een belegd vermogen van € 70 mrd. 5% van hun totale beleggingen zit dus al in Nederlandse woningen. Onze prudent spreidende pensioenbeleggers zullen weinig ruimte zien om meer te doen.

Wie er nu wel naar de Woontop komen, is bij het schijven van deze column niet duidelijk. Op de website van het ministerie van VRO staat weinig over de Woontop. Ook een gastenlijst is nergens te vinden. Zonder de pensioenfondsen, vraag ik me af welke beleggers dan wel vertegenwoordigd zijn. In de schaarse uitingen lijkt de minister ook een rol te zien voor corporaties en internationale beleggers.

Helaas vermoed ik dat haar ministerie nog steeds een blinde vlek heeft. De particuliere belegger en spaarder wordt namelijk nergens genoemd. Bij de gigantische financiële uitdagingen voor de woningmarkt zou dit onbegrijpelijk zijn. Miljoenen particulieren hebben samen € 500 mrd aan spaargeld. Zij lijken mij moeilijk te missen. Net als de ‘huisjesmelkers’, die weggepest moesten worden uit de huurmarkt. Pakweg 300.000 Nederlanders verkopen nu massaal hun ene beleggingswoning. Hier zit dus ook nog een potentieel van pakweg € 100 mrd.

Woningvastgoed heeft zich bewezen als een relatief stabiele en waardevaste belegging. Particuliere beleggers hebben wereldwijd een voorliefde voor woningen. Dat is niet voor niets. De overheid zou moeten inspelen op deze voorliefde, in plaats van deze tegen te werken. Door de nieuwbouwhuurmarkt fiscaal te faciliteren, kunnen vele miljarden in beweging worden gebracht. Deze aanpak zou de fiscale discriminatie tussen de koop- en huurmarkt kunnen opheffen. Ook geef je alle Nederlanders (ook huurders) de kans om mee te sparen via de woningmarkt. Met deze route kunnen we niet alleen heel veel nieuwbouw financieren, maar ook de ongelijkheid tussen huurders en kopers verminderen.

Een simpel idee is in de praktijk echter nooit simpel, zeker als het over fiscaliteit gaat. De praktische uitwerking zal veel vragen oproepen. Dat accepteer ik nederig. Toch zie ik een goede mogelijkheid. Die mogelijkheid zit in de ongelijke behandeling tussen vrijgestelde pensioenbeleggers en normale spaarders. Pensioenfondsen betalen geen vennootschapsbelasting (VPB) over hun Nederlandse woningbeleggingen. Daarnaast betalen hun deelnemers geen vermogensrendementsbelasting (Box 3). Zeer waardevolle opgebouwde pensioenrechten tellen niet mee in Box 3. Deze verschillen maken dat nieuwbouwwoningen wel renderen voor pensioenfondsen, maar niet voor gewone beleggers. Nu de pensioenfondsen op 11 december niet thuis geven, lijkt de oplossingsrichting evident.

De gereguleerde beleggingsmarkt heeft al fondsstructuren (FGR’s) die geen VPB betalen. Als je beleggingen in nieuwbouwwoning-FGR’s belast tegen 0% binnen Box 3, maakt je van iedere particulier een pensioenbelegger. Met name voor zelfstandigen, die zelf moeten sparen voor later, zou dit aantrekkelijk zijn. Ongelijkheid is een politiek modewoord in het egalitaire Nederland, maar woonongelijkheid bestaat echt. Laten we spaarders helpen om huurders te helpen. Laten we box 3 gericht inzetten tegen woonongelijkheid.

Jeppe de Boer is managing partner bij Annexum