Door illegale onderverhuur missen corporaties de broodnodige huurinkomsten, rekent columnist Duco Bodewes voor.
‘Onze huurder staat op één’, schrijven de meeste corporaties op hun website. Alleen weten ze van heel wat huurders niet eens hoe ze heten. Mijn naam is haas. Mooie boel.
Onlangs heb ik een aantal corporatiebestuurders gevraagd hoeveel sociale huurwoningen illegaal worden onderverhuurd. Dus dat er iemand anders woont dan uit de administratie van de woningcorporatie blijkt. Uitkomst van dit niet-wetenschappelijke onderzoek: 40% van de respondenten denkt aan een percentage ergens tussen de 10 en 15% en maar liefst 60% van de corporatiebestuurders denkt aan illegale onderverhuur van 20% of meer. Laat het op je inwerken. Zo verrot is het systeem van de Nederlandse woningmarkt.
Even rekenen. Stel dat het landelijke gemiddelde op 10% ligt. Dit zou betekenen dat 250.000 sociale huurwoningen illegaal worden onderverhuurd. Dat is bijna gelijk aan de 300.000 sociale huurwoningen die komende tien jaar moeten worden gebouwd en waar corporaties te weinig geld voor hebben.
Niet dat je illegale onderverhuur en nieuwbouw van sociale huurwoningen zomaar tegen elkaar kunt wegstrepen. Een deel van de illegale onderhuurders behoort namelijk gewoon tot de doelgroep van corporaties, alleen zijn het voordringers en hebben ze niet netjes op hun beurt gewacht. Een ander deel van de illegale onderhuurders behoort niet tot de doelgroep. Toch begrijp ik ook deze mensen maar al te goed; als je woonruimte zoekt – bijvoorbeeld na een scheiding – en je verdient teveel voor een sociale huurwoning maar te weinig om een woning te kopen of in de vrije sector te huren, wat moet je dan? Tien jaar op een studentenkamer met je twee kleine kinderen?
Ook de illegale onderverhuurders kan ik volgen. Zo sprak ik laatst een man met een sociale huurwoning die verliefd is op een man die een koophuis heeft en wil gaan samenwonen. De eerste man wil echter zijn sociale huurwoning niet opzeggen, omdat hij eerdere relaties steeds op de klippen zag lopen. Daarom wil hij zijn huurwoning aanhouden ‘voor het geval dat’. Dan hoeft hij niet weer achteraan de wachtrij aan te sluiten en tien jaar of langer te wachten voor hij weer aan de beurt is. Misschien zegt hij de huur niet op omdat hij dan zijn toeslagen verliest, dat kan ook. Nederland stikt van de fiscale prikkels die pervers zijn voor de woningmarkt.
De man kan zijn sociale huurwoning ook aan iemand anders verhuren – leegstand vindt hij in deze tijd van schaarste maatschappelijk onverantwoord – en er flink aan verdienen door een veel hogere huurprijs te rekenen; zo gaat dat met illegale onderverhuur meestal. De sleutel van een sociale huurwoning is goud waard, en hij kan er vele honderden euro’s er maand mee verdienen – en soms nog veel meer als het een groot huis is op een fantastische plek.
De man kan het huis ook aan een zus of vriendin verhuren en haar dezelfde huurprijs vragen als hij aan de corporatie betaalt. Dat klinkt minder erg dan er geld mee verdienen, zoals in het eerste voorbeeld, of de sociale huurwoning leeg laten staan in deze tijden van krapte. Toch schiet deze onderhuurder voor in de lange wachtrij voor een huurwoning. Bovendien is er geen toets of de onderhuurder wel tot de doelgroep van woningcorporaties behoort.
In alle gevallen missen corporaties de broodnodige huurinkomsten door deze illegale praktijken. Als een huurder vertrekt, rekent een corporatie gemiddeld € 80 per maand meer aan de nieuwe huurder dan aan de oude, dat is bijna € 1000 euro per jaar (bron: dVi 2024). Maal 250.000 illegaal onderverhuurde woningen is dat € 250 mln aan huurinkomsten die corporaties mislopen. Per jaar! Daar kan je veel mee doen.
Duco Bodewes adviseert woningcorporaties en institutionele vastgoedbeleggers over portefeuille- en asset management. Daarnaast is hij fellow bij de Amsterdam School of Real Estate
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 3, 27 maart 2026
