Voor steeds meer huishoudens is het kopen van een huis onbereikbaar geworden, dat blijkt uit de eerste editie van de Toegankelijkheidsmonitor Koopwoningmarkt van het Centraal Planbureau (CPB).
Waar een huishouden met een doorsnee inkomen tien jaar geleden nog een hypotheek kon krijgen voor de doorsnee koopwoning, komt het in 2024 gemiddeld meer dan €100.000 tekort. Huizenprijzen lopen ver vooruit op inkomens. De afgelopen tien jaar zijn de huizenprijzen veel harder gestegen dan de inkomens en de maximale hypotheken. Daardoor is het aandeel koopwoningen dat op basis van een hypotheek bereikbaar is voor een huishouden met een doorsnee inkomen gedaald van 61% in 2015 naar 21% in 2024. In de vier grote steden is zelfs nog maar 18% van de koopwoningen betaalbaar voor een doorsnee huishouden. Om de doorsnee koopwoning te kunnen financieren, is inmiddels bijna twee keer modaal nodig.
Steeds vaker kopen huishoudens een woning waarvan de prijs hoger ligt dan hun leencapaciteit. Het verschil tussen de koopprijs en de maximale hypotheek is sinds 2015 verdubbeld en bedraagt in 2024 gemiddeld €100.000. Dat wijst op een groter beroep op spaargeld, overwaarde of financiële steun van familie. Vooral jonge huishoudens hebben die ruimte vaak niet: bijna de helft van de 27- tot 34-jarigen heeft minder dan €10.000 spaargeld. In regio’s waar de koopwoningmarkt het minst toegankelijk is, blijken kopers steeds vaker vermogende ouders te hebben.
Om het toegankelijkheidsprobleem aan te pakken is volgens het CPB vooral beleid nodig dat het woningaanbod vergroot én fiscale voordelen voor de eigen woning afbouwt. Meer bouwen en beter benutten van de bestaande voorraad (zoals woningsplitsing) vergroot het aanbod en verbetert de toegankelijkheid. Tegelijkertijd drijven fiscale voordelen zoals hypotheekrenteaftrek en een laag eigenwoningforfait de prijzen op; afbouw hiervan zou de vraag naar woonruimte kunnen verminderen en zo bijdragen aan een meer toegankelijke koopwoningmarkt.
Met de Toegankelijkheidsmonitor brengt het CPB voortaan elk jaar in kaart hoe toegankelijk de koopwoningmarkt is. De monitor is ontwikkeld op verzoek van de ministeries van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening en Financiën zodat de toegankelijkheid expliciet kan worden meegewogen bij het vaststellen van de wettelijke leennormen die bepalen hoeveel een huishouden maximaal mag lenen voor een woning.
Verruiming onwenselijk
In datzelfde kader publiceren AFM en De Nederlandsche Bank de Monitor leennormen en financiële stabiliteit. AFM en DNB vinden een verruiming van de leennormen voor mensen die een huis willen kopen onwenselijk. Verruiming van de leennormen kan leiden tot hogere biedingen en hogere schulden bij kopers (vooral starters) en daarmee tot hogere risico’s voor huishoudens en financiële instellingen. Bovendien zou een versoepeling van de normen de huizenprijzen verder opdrijven.
Een eventuele verlaging van de LTV (Loan-to-Value)-limiet vinden zij op dit moment ook geen goed plan, ook al heeft Nederland in vergelijking met andere landen een hoge LTV-limiet. Een verlaging van die limiet beperkt weliswaar de risico’s voor de financiële stabiliteit, maar zou het voor starters nog moeilijker maken om een koopwoning te bemachtigen.
