COLUMN Makelaars zijn net paarden

Voor het btw-bedrag op de courtagenota van de makelaar zou dat weleens vergaande gevolgen kunnen hebben, maar ook voor niet-makelaars met een resultaatafhankelijk verdienmodel is de ‘paardenwereld’ van belang.

Maar laat ik bij de makelaar blijven. Een makelaarskantoor heeft makelaars in dienst. Als een opdrachtgever vastgoed wil verkopen, wordt vaak de afspraak gemaakt dat de verkoper alleen courtage hoeft te betalen als er door de bemiddeling van het makelaarskantoor een transactie tot stand komt. Ook wel: no cure, no pay. Als er door de makelaar geen koper wordt gevonden, is het jammer maar helaas. Dan wordt het makelaarskantoor niet betaald voor alle gewerkte uren.

De eigenaar van een paardenrenstal kan zijn paarden laten deelnemen aan paardenraces. De organisator van zo’n race kan dan prijzengeld toekennen aan de eigenaren van paarden die bijvoorbeeld in de top-3 van een race eindigen. Of de eigenaar van het paard iets verdient door zijn paard te laten deelnemen aan de race, is onzeker en hangt dan uitsluitend af van het behaalde resultaat. Al heeft de paardeneigenaar heel veel uren gestopt in de training van zijn paard, ook hij krijgt niets als zijn paard het vereiste resultaat niet behaalt.

Mijn vergelijking van paarden met makelaars zult u inmiddels snappen. De paardeneigenaar is het makelaarskantoor. De makelaars zijn de renpaarden. En de courtage is het prijzengeld. Maar wat is de fiscale relevantie?

Het Hof van Justitie, de hoogste rechter in btw-zaken, heeft zich enige tijd geleden uitgesproken over de btw-behandeling van prijzengeld bij paardenraces. Volgens de rechter is de terbeschikkingstelling van een paard aan de organisator van een paardenwedren geen ‘dienst onder bezwarende titel’ als alleen prijzengeld wordt ontvangen als het paard een bepaald resultaat behaalt. Zonder zo’n ‘bezwarende titel’ is over het prijzengeld geen btw verschuldigd.

Geldt deze uitspraak ook voor ‘no cure, no pay’-afspraken met makelaars? Anders gezegd: zijn renpaarden en makelaars echt vergelijkbaar?

Het zou zomaar kunnen. Gelet op de overwegingen in het renpaardenarrest zou er geen relevant verschil moeten zijn tussen het prijzengeld dat afhankelijk is van de plaats in het klassement en een ‘no cure, no pay’-betaling die afhankelijk is van het feit of er een verkooptransactie tot stand komt. Zeker als – net als in de zaak van de renpaarden – het voor de verkoper niet gaat om de inschakeling van de makelaars als zodanig, maar om het resultaat dat ze behalen.

Toch is enige voorzichtigheid geboden. Ook al zijn de letterlijke overwegingen van de hoogste Europese rechter in de renpaardenzaak deels algemeen geformuleerd en daarmee breder toepasbaar, het zou niet de eerste keer zijn dat de rechter op een later moment toch nog een nadere nuancering aanbrengt. Er is in ieder geval al één inspecteur die zich op het standpunt heeft gesteld dat het arrest van de Europese rechter ziet op een heel specifieke zaak en dat de rechtsoverwegingen niet breder kunnen worden toegepast.

De vraag is wat u moet doen als u een nota krijgt van de makelaar in een situatie van no cure, no pay. Als u de betaalde btw in aftrek kunt brengen, is er niet echt een financieel belang. Dat ligt anders als de btw niet aftrekbaar is, zoals bij particulieren of bij beleggers die vrijgesteld verhuren. Dan vormt de btw een kostenpost en lijkt het raadzaam om de verschuldigdheid van btw op de courtagenota ter discussie te stellen. Wat u zich wel moet realiseren, is dat de makelaar niet graag zal afzien van het in rekening brengen van btw. Als de belastingdienst een bredere toepassing van de renpaardenzaak verwerpt, loopt de makelaar immers het risico op naheffing van de belastingdienst (en misschien een boete). Geen prettige positie. De oplossing? Wel btw afdragen, maar bezwaar maken tegen de afdracht. En dan op zoek gaan naar een belastingadviseur die wellicht op ‘no cure, no pay’-basis over de zaak wil procederen. Want ook belastingadviseurs zijn soms net paarden.

Ynze van der Tempel is belastingadviseur bij Loyens & Loeff