De exponentiële groei van e-commerce zet enorme druk op de behoefte aan ‘last mile delivery’ in grote steden in Europa.
Dit zal de komende jaren leiden tot een enorme stijging in de vraag naar stedelijk logistiek vastgoed. In Amsterdam zal de vraag verdubbelen, blijkt uit het nieuwste onderzoeksrapport van Cushman & Wakefield.
Het Urban Logistics rapport is gebaseerd op Cushman & Wakefield’s ‘Urban Space Model’, dat is ontwikkeld in samenwerking met P3 Logistics Park. Het model kwantificeert de behoefte aan stedelijk logistiek vastgoed op basis van huidige en toekomstige online verkoopvolumes. Uit het model blijkt dat pakketdistributie in de top e-commerce markten van Europa met 69% zal stijgen in 2021, met een verdubbeling op de Nederlandse markt. De methodologie van het model is gebaseerd op input en aannames van de actuele stadslogistiek en huidige online transactiedata in de onderzochte steden.
Nieuwe niche
Menno van Boxtel, head of Logistics Cushman & Wakefield: ‘Stedelijk logistiek vastgoed is een nieuwe niche binnen logistiek vastgoed, die ontstaat vanuit de enorme stijging in pakketbezorging. Last mile delivery is dan ook een van de belangrijkste groeimarkten, maar we zullen wel het gat moeten overbruggen tussen het huidige vastgoedaanbod en de op handen zijnde vraag. Zowel distributeurs als e-commerce bedrijven hebben locaties nodig op maximaal een half uur rijden van een stadscentrum om te voldoen aan de verwachtingen van online consumenten voor wie snelheid en leverbetrouwhaarheid cruciaal is. De specificaties van het vastgoed moeten echter wel volledig zijn toegesneden op het type gebruiker, zoals een expressdienst of parcel service, een food- of non-food retailer of bijvoorbeeld een logistieke dienstverlener.’
Jan Verhaegh, head of Industrial Cushman & Wakefield, voegt hieraan toe: ‘Het vastgoed van waaruit stadsdistributie kan worden verzorgd is duurder omdat het op binnenstedelijke locaties ligt, maar kan worden verantwoord omdat het tot kostenverlaging leidt in de totale supply chain. De grote uitdaging voor de markt is plekken te creëren van zo’n 2500–5000 m² nabij stadscentra. Die plekken zijn nu schaars, maar kunnen door bijvoorbeeld het aanpassen van bestaand vastgoed, herontwikkelingen of verplaatsing van huidige gebruikers wel worden gecreëerd. Dit geldt voor alle grotere steden in Nederland zolang de locatie goed bereikbaar is, geschikt kan worden gemaakt voor het type gebruikers en bovendien goede toegang biedt tot de arbeidsmarkt.’
Volwassen
Uitgedrukt in koopkracht en bevolkingscijfers is Londen de grootste en meest volwassen e-commerce markt van Europa. De huidige vraag van 870.00 m² zal naar verwachting met 42% stijgen naar 1,2 mln m² in 2021. Duitsland is de tweede belangrijkste e-commerce-markt in Europa, vooral door de vele grote steden en de vlucht van online winkelen in dit land in vergelijking met de rest van Europa. De vraag naar stedelijk logistiek vastgoed in Duitsland zal naar verwachting met 77% stijgen in 2021.
Ook in minder volwassen e-commerce-markten zal de sterke groei van online winkelen de vraag stuwen. In Spanje zal dit vooral in Barcelona en Madrid zijn, waar de vraag naar verwachting ruim zal verdubbelen in 2021. Een relatieve kleine markt zoals Warschau zal naar verwachting met 90% groeien van slechts 43.000 m² nu naar circa 82.000 m² in 2021.
