Een nieuwe generatie Young Professionals treedt aan bij de Maarsen Groep. De belangrijkste van de groep gesloten Amsterdamse ontwikkelaar/bouwers (samen met Dijkhuis en Verwelius) slaat de vleugels uit in Nederland. Sommige zaken blijven. Evenals vader Maarsen willen de dochters Nicole en Monique een combinatie hebben van ontwikkelen, bouwen en beleggen. Tegelijk willen ze meer openheid in de bedrijfsprocessen onder het motto: meer strategie en minder opportunisme. Gepubliceerd: 07. nr 17
Een nieuwe generatie Young Professionals treedt aan bij de Maarsen Groep. De belangrijkste van
de groep gesloten Amsterdamse ontwikkelaar/bouwers (samen met Dijkhuis en Verwelius) slaat de
vleugels uit in Nederland. Sommige zaken blijven. Evenals vader Maarsen willen de dochters Nicole en
Monique een combinatie hebben van ontwikkelen, bouwen en beleggen. Tegelijk willen ze meer openheid
in de bedrijfsprocessen onder het motto: meer strategie en minder opportunisme.
Gepubliceerd: 07. nr 17
door Wabe van Enk en Gabriëlle Klaver
Prachtige schilderijen hangen nog, plus een halve fles
whisky die ergens staat, maar de rest zit in dozen. Het
gesprek vindt plaats op het moment dat Monique en
Nicole Maarssen met hun bedrijf verhuizen. Ze werken
sinds drie jaar samen als statutair directeur, maar
nu is het tijd om de nieuwe strategie uit de doeken te
doen. Vlak voordat ze hun nieuwe kantoor aan het Cuserpark
in Amsterdam/Buitenveldert gaan betrekken.
De verhuizing markeert nog een andere verandering.
Monique en Nicole hebben nu hun nieuwe managementteam
op orde.
De verhuizing van de Maarsen Groep betekent ergens
een breuk met het verleden. Monique: ‘Altijd hebben we
kantoor gehouden in eigen ontwikkelingen waar ruimte
gevuld moest worden.’ Ook nu verhuizen ze weer naar
een eigen ontwikkeling, maar er is een subtiel verschil.
Ze hebben ondanks de interesse voor hun huisvesting
in het Cuserpark de poot stijf gehouden. Nicole en Monique
besloten niet te verhuren en zelf de ruimte in
gebruik te nemen. Nicole: ‘Dat verdienen we.’
Lange termijn
Ook de andere verschillen zijn subtiel. De Maarsen
Groep blijft ook zonder vader Frits en onder leiding van
zijn dochters Monique en Nicole een ontwikkelaar met
oog voor de lange termijn die belegt, met een heel aparte
bouwtak die maar voor een klein gedeelte afhankelijk
is van de projectontwikkeling. Andersom is er voor
de ontwikkelingstak geen gedwongen winkelnering en
wordt veel door anderen gebouwd.
Maarsen Groep heeft verspreid over het hele land een
pijplijn van 500 woningen en heeft posities voor de ontwikkeling
van zo’n 450.000 tot 500.000 m2 kantoorruimte
in met name de Randstad. De beleggingsportefeuille
heeft een balanstotaal van € 400 mln waarvan
een kleine 30% uit woningen bestaat. Nicole: ‘We blijven
een ondernemende belegger – maar de ontwikkelingen
werden nooit en worden ook nu niet gestuurd
vanuit de beleggingsbehoefte.’
Het verschil met pure ontwikkelaars zit ’m in de benadering
van de mogelijkheden die een dergelijke organisatie
kan bieden. Frits Maarsen is volgens zijn dochters
een man die projecten toch meer als op zichzelf
staande ontwikkelingen beschouwt dan dat zijn dochters
dat willen doen. Opportunisme heeft hem zeker
geen windeieren gelegd, maar de dochters nemen hun
in grotere organisaties opgedane ervaring mee. Zij willen
de mogelijkheden van het in handen hebben van de
totale vastgoedketen meer inzichtelijk maken.
Monique: ‘In het beste geval vond er een kruisbestuiving
binnen het bedrijf plaats, in het slechtste geval
lagen er kansen te slapen. Dat laatste willen we voorkomen
– anders worden we maar lui.’ Duidelijk moet
zijn wanneer er zich kansen voordoen in bijvoorbeeld
financiering of herontwikkeling, maar ook hoe ieder
bedrijfsonderdeel op zich rendeert. Daartoe willen Monique
en Nicole indien mogelijk gaan benchmarken.
Uiteindelijk willen ze targets concretiseren en scherper
zijn op hun rendement op het eigen vermogen. Nicole:
‘Door als hele organisatie pro-actiever te zijn, blijven
we andere ontwikkelaars voor.’ Vader Frits Maarsen zag
veel mogelijkheden. Hij was niet alleen in Amsterdam
actief, maar ook de eerste in Oekraïne (samen met Cor
van Zadelhoff en later Rodamco) en in de Verenigde
Staten. Voor Nicole en Monique staat Nederland echter
voorop.
Financieringsmodel
‘Het beschikken over de hele vastgoedketen biedt grote
voordelen, zo hebben Monique en Nicole ook zelf aan
den lijve ondervonden. Cuserpark is overgenomen van
Ton van Namen (nu directeur Kantorenhuis) op het
dieptepunt in de markt. De Maarsen Groep kan zich
meer dan anderen risico veroorloven omdat het financieringsmodel
dat mogelijk maakt. Door conservatief
om te gaan met de financiering van de beleggingsportefeuille,
ontstaan er mogelijkheden bij de financiering
van de ontwikkelingen. Maar juist omdat dit zo gemakkelijk
is, is het altijd de vraag of Maarsen hier het hoogste
rendement mee haalt.
Het kunnen veroorloven van op risico gaan én het kunnen
bieden van een langjarig commitment geeft, volgens
Nicole, bovendien voordelen ten opzichte van de
concurrenten. Zo denken Monique en Nicole dat inmiddels
de tijd rijp is om gefaseerd van start te gaan
met de Trinity Buildings, een kantoorontwikkeling samen
met Maarssens Bouwbedrijf van 45.000 m2 in
Amsterdam Sloterdijk. Hierbij wordt ontwikkeld vanuit
grondposities, zoals bij de tennisbanen van Goldstar
op de Zuidas het geval was. Hiermee heeft de Maarsen
Groep in 1998 een van de laatste posities op de Zuidas
verworven, een positie waar nu 200.000 m2 bebouwing
op geprojecteerd staat.
Hoewel Maarsen Groep het imago heeft vooral een Amsterdamse
partij te zijn, is dit volgens Nicole en Monique
zeker niet het geval. Monique: ‘De Amsterdamse
markt is het sterkst, maar in de rest van de Randstad
zijn we ook actief, zoals op de Vopak-locatie in Rotterdam.’
Bovendien worden er nu posities bekeken voor
woningbouwlocaties in Noord-Brabant. Want ondanks
de aandacht voor de kantoorontwikkelingen beseffen
Monique en Nicole maar al te goed het belang van de
woningbouwactiviteiten.
Nicole: ‘De stabiele groei die we willen, heeft altijd zijn
basis gehad in de woningbouw. Als de kantorenmarkt
in een dip is, zijn het de woningen die voor het werk
zorgen.’ Het is een belangrijke reden waarom de Maarsen
Groep inmiddels ruim 60 jaar bestaat.
geen zwemvest
De wortels van de maarsen groep liggen 60 jaar geleden
in 1946 toen door de grootvader van monique en
nicole samen met de grootvader Dijkhuis maarsen &
Dijkhuis werd opgericht. het bedrijf realiseerde met
name veel woningen in onder meer de Watergraafsmeer
en Buitenveldert in amsterdam. met de komst
van de nieuwe generatie in de directie - Frits maarsen,
de vader van monique en nicole – gingen de families
in de jaren zestig uit elkaar.
monique: ‘vader is degene die begonnen is met
commercieel vastgoed.’ Beide families hebben de
gewoonte veel van hun ontwikkelde projecten in
portefeuille te houden. Dat is de reden waarom de
beleggingen van maarsen en Dijkhuis nog altijd vaak
op dezelfde locatie te vinden zijn. het bedrijf van
chris en harro Dijkhuis maakte furore als sedijko
(nu Dvm) en is onder meer bekend van ontwikkelingen
als de Rembrandttoren en de Renaultgarage in
amsterdam, de nieuwe locatie van het FD.
Frits maarsen werd onder meer bekend van de
ontwikkeling van de queens towers en de andere gebieden
rond het confectiecentrum amsterdam. Frits
is tweeënhalf jaar geleden gestopt met de directievoering
van de maarsen groep om zich in het Brabantse
aan de paarden te gaan wijden. hij bezit 100% van de
aandelen van de maarsen groep, maar volgens zijn
dochters weet hij een grote afstand te bewaren van de
dagelijkse gang van zaken. monique: ‘hij heeft vanaf
het begin gezegd dat je niet kunt leren zwemmen met
een zwemvest.’ Wel is geformaliseerd dat sommige
zaken als acquisities boven een bepaald bedrag worden
afgestemd met hun vader. De dochters hebben
geregeld dat ze ook bij anderen dan alleen hun vader
advies kunnen vragen: de maarsen groep heeft een
raad van advies ingesteld bestaande uit els swaab
(Boekel De nerée), hein Blocks (nederlandse vereniging
van Banken) en Dré thewessen (kFn).
sinds de dochters het roer hebben overgenomen,
hebben ze het management verbreed om het bedrijf
als geheel te versterken. alleen technisch directeur
teus Bos heeft nog met Frits gewerkt, financieel
directeur Fons louter, directeur ontwikkeling Janhein
vink, directeur acquisitie & beleggingen gerard
kohsiek zijn allen nieuw aangetrokken. In totaal zijn
er nu zo’n 100 mensen werkzaam bij de totale groep,
inclusief het bouwbedrijf citypole.
De stille revolutie bij maarsen groep betreft niet
alleen het management, de huisvesting, de huisstijl
en in beperkte mate de bedrijfsfilosofie, ook hebben
de dochters andere interesses voor sponsoring.
paarden konden monique en nicole nooit zo bekoren
vandaar dat de banden met Jumping amsterdam
zijn doorgesneden – een evenement dat ooit door
grootvader maarsen is opgezet. Daarvoor in de plaats
hebben zij ingezet op de amsterdamse hockeyclub
die een nieuw stadion krijgt in het amsterdamse bos.
echter, niet alle tradities worden overboord gezet:
de banden met het stedelijk museum blijven en de
door Frits opgebouwde cobra-collectie wordt in stand
gehouden. monique: ‘De kunst verhuren we mee met
de gebouwen – een element waar we onze huurders
extra mee kunnen verrassen.’
De zussen maarsen
er zijn drie zussen maarsen, maar alleen
monique en nicole zijn in de voetsporen
van vader en grootvader getreden en zijn
in het vastgoed beland. onbedoeld, dat
wel, want de eerste carrièrestappen van
zowel monique als nicole hadden met
vastgoed niets van doen. monique heeft
bedrijfskunde gestudeerd in groningen
om daarna aan de slag te gaan bij
nestlé. aandachtsgebied was interne
consultancy maar toen alle bedrijfspanden
van het bedrijf geïnventariseerd
moesten worden op mogelijkheden voor
sale-and-lease-backconstructies, was
zij gezien haar familieverleden daar de
natuurlijke kandidaat voor. en omdat
bleek dat vastgoed nu eenmaal in haar
bloed zat, ging ze aan de slag bij de
beleggingstak van DtZ Zadelhoff in
utrecht en londen. monique: ‘een leuke
tijd in de opgaande markt.’ Inmiddels
is ze zes jaar werkzaam bij de maarsen
groep. nicole begon als trainee bij Ing
groep en viel op omdat ze binnen de
bank voor Ing vastgoed koos – een keus
die andere trainees vrijwel nooit maken
omdat ze er weinig mee hebben. nicole:
‘Ik kon het echter niet laten.’ Bij Ing
vastgoed zat ze zowel aan de ‘bankenkant’
van het verhaal en hield ze zich
bezig met de financiering van projecten
als bij de ontwikkelaar. De overstap naar
haar vaders bedrijf nu drie jaar geleden,
vindt ze een logische: ‘Binnen dit eigen
bedrijf heb je te maken met alle aspecten
van vastgoed, er is zoveel te doen.’
Beiden zijn nu statutair directeur van de
maarsen groep. van een strikte rolverdeling
tussen beiden is geen sprake,
ook het feit dat monique de oudste van
de twee is, heeft volgens beiden geen
invloed op uitkomsten van discussies.
nicole: ‘We willen een uitwisselbare rol
hebben en elkaar kunnen opvangen.’ In
nauw overleg bepalen nicole en monique
de strategie die zij willen volgen.
In het interview hebben zij een vrijwel
fifty/fifty-inbreng en blijven zelfs sporen
van onenigheid verborgen. In de tweeenhalf
jaar dat vader Frits maarsen nu
met pensioen is, hebben zij een jong en
dynamisch bedrijf willen neerzetten.
