Brabantse ontwikkelaar maakt sprong naar Randstad

Thuisbasis van CRA Vastgoed Ontwikkeling is Eindhoven, en de Brabantse ontwikkelaar is dan ook goed thuis van Helmond tot Oosterhout. Inmiddels is CRA echter ook in Amsterdam actief. Herontwikkeling lijkt een specialisme maar gronduitgifte zou een nieuwe loot aan de stam kunnen worden.

Gepubliceerd in PropertyNLmagazine, juni 2003

door Monique Roso

Geen in het oog springende buitenlandse architecten, geen wijdse vergezichten waarin wordt geëxperimenteerd met concepten. ‘Laten we eerlijk zijn: we zijn geen MAB of Multi. Natuurlijk kijken we met belangstelling en interesse naar hun projecten. We benijden bijvoorbeeld Multi om de manier waarop zij in staat zijn om een concept te visualiseren.’ Directeur Jo Goossens van CRA Vastgoed Ontwikkeling is trots op de 58ste plaats die zijn bedrijf in de PropertyNLtop101 projectontwikkelaars wist te bekleden, maar is tegelijkertijd uiterst realistisch over de positie van CRA. Niet voor niets luidt de slogan van CRA‘verrassend voorspelbaar’.
CRA, gevestigd in een ‘winkelplint’ aan de Eindhovense Elzentlaan, had volgens cijfers van PropertyNL vorig jaar zo’n 140.000 m² aan commercieel vastgoed in ontwikkeling. De ontwikkelaar maakt deel uit van de Van Boldrik Groep, waarin bouw, infrastructuur, vastgoedontwikkeling en vastgoedbeleggingen zijn ondergebracht (zie organogram). De groepsomzet bedroeg in 2002 € 130 mln.

CRA beweegt zich voor een belangrijk deel op de Noord-Brabantse markt: de zogeheten ‘Brabantse stedenrij’ - Helmond, Eindhoven, Den Bosch, Tilburg en Breda - vormt een belangrijk deel van de ontwikkelportefeuille. Daarnaast heeft CRA projecten in bijvoorbeeld Oosterhout (kantoorvilla’s op Europark), Vught, Bergeijk (gemeentehuis) en Oisterwijk. Het zijn projecten die in betrekkelijke rust tot stand komen.
De ontwikkelaar speelde zich, samen met zusteronderneming Elzent Vastgoedgroep, de afgelopen tijd in de kijker met de aankoop van verouderde kantoren en bedrijfsruimtecomplexen in Brabantse steden. Zo verwierf CRA het bedrijfsterrein van bakkerij Smarius in Tilburg aan de Ringbaan-Oost, en het TPG-distributiecentrum aan de Parallelweg in Den Bosch. Met waterleidingbedrijf Brabant Water werd een interessante overeenkomst gesloten: Brabant Water verkocht haar hoofdkantoor in Den Bosch (7000 m2) aan Elzent Vastgoedgroep en haar kantoor/bedrijfscomplex in Breda (10.800 m2) aan CRA. CRA realiseert voor Brabant Water op het bedrijventerrein Hoogeind II in Breda een nieuw kantoor/bedrijfscomplex (totaal circa 5700 m2). Hier heeft CRA in totaal 10,5 ha uitgeefbaar bedrijventerrein gehad; daarvan resteert nu nog 3 ha.
De recente aankopen kunnen de indruk wekken dat CRA zich specialiseert in verwerving en herontwikkeling van verouderde bedrijfscomplexen. Niets is echter minder waar, bezweert directeur Goossens: ‘We zijn sterk in rechttoe, rechtaan ontwikkelingen. Ons beleggingszusterbedrijf, Elzent Vastgoedgroep, neemt met name ook in binnenstedelijke gebieden dikwijls posities in. Ten eerste, op korte termijn, vanwege de cashflow. Op termijn kan er sprake zijn van herontwikkeling. Zo zal het kantoor van Brabant Water in Den Bosch deels worden uitgepond en deels in eigendom blijven voor herontwikkeling.’
‘We hebben zo’n twee jaar geleden ingezet op binnenstedelijke locaties. Er is geen bewuste strategie geformuleerd om te focussen op herontwikkeling van bedrijfsterreinen zoals dat van Smarius in Tilburg. We hebben een aantal plekken in een aantal steden geïnventariseerd die interessant kunnen zijn. Ten eerste omdat er schaarste is aan bedrijventerreinen en ten tweede vooral omdat sommige verouderde bedrijventerreinen beter liggen dan nieuw aangelegde terreinen. We gaan niet herontwikkelen om het herontwikkelen, er moet meerwaarde te creëren zijn.’
Bij het TPG-distributiecentrum in Den Bosch zal een belangrijk deel van het complex overeind blijven staan. ‘Dat heeft voldoende technische en architectonische kwaliteit. Over het algemeen valt herontwikkeling van bestaande gebouwen kostentechnisch niet mee. Ik vind dat er wel een heel duidelijke reden moet zijn om een complex overeind te laten staan. We hebben het met enkele exercities rond de herontwikkeling van bedrijfshallen gemerkt: bij vervanging van enkel het jasje komen je stichtingskosten ook al gauw in de buurt van nieuwbouwkosten.’ Het wekt weinig hoop voor de door overheden vurig gewenste herstructurering van bestaande bedrijventerreinen. ‘De locatie is erg belangrijk: ligt het terrein nabij de binnenstad, is het goed ontsloten? Dan zijn er wel mogelijkheden. Het Smarius-terrein in Tilburg is zo’n locatie, en daar kun je veel mee doen. En er zijn meer van dergelijke plekken. Daarom hebben we bijvoorbeeld ook een kantoor aan de prof. Dorgelolaan in Eindhoven in eigendom. Die locatie wordt op termijn interessant: vanuit de richting Helmond is dat de route naar het Kennedy Business Center. We hebben nu goede huurders voor dit kantoor, en straks kunnen er grotere, hoogwaardiger kantoren worden gerealiseerd in een fraaie, groene omgeving. Stedenbouwkundig kun je met een oplopende bouwhoogte prachtig aansluiten bij de Kennedytoren.’
Het aanbod van te herontwikkelen gebouwen is overigens kleiner dan het lijkt, merkt Goossens op. ‘Er worden wel tweede- en derderangs gebouwen aangeboden, maar daarvoor is de prijs vaak nog te hoog. Dat is een kwestie van wachten. In Tilburg, van oorsprong natuurlijk een industriestad, komt relatief veel op de markt. In Breda en Eindhoven nog minder. We zijn wel geïnteresseerd in oudere gebouwen die op goede locaties liggen. Nu kunnen we daar nog volstaan met aanpassingen aan de schil en de installatietechniek.’

Herontwikkeling van binnenstedelijke locaties kent zijn eigen voetangels en klemmen - langdurige juridische procedures voor bestemmingswijziging, vervuiling en financierbaarheid - maar ook zijn eigen charme. ‘Je kunt een gebied van kleur laten verschieten: van niet langer in een stad gewenste bedrijven naar een menging van bijvoorbeeld wonen en niet-belastende bedrijvigheid.’ CRA verwierf in Tilburg de opdracht voor de ontwikkeling van het nieuwe bakkerijcomplex van Bakkersland/Smarius. Dit omdat de ontwikkelaar, samen met Ahold Vastgoed, zijn tanden ook al had gezet in de ontwikkeling van het voormalige Smarius-terrein aan de Ringbaan-Oost. Het terrein in Tilburg was al vroeg in de race om een van de eerste locaties te worden voor een Albert Heijn-XL-filiaal van circa 5000 m² groot. De gemeente wilde hieraan meewerken en besloot in haar detailhandelsnota ruimte te scheppen voor een grootschalige supermarkt. Ondanks verzet vanuit de lokale middenstand is Goossens optimistisch: ‘Die Albert Heijn-XL komt er naar mijn mening hoe dan ook. Een dergelijke supermarkt voorziet in een duidelijke behoefte en past bij het veranderende koopgedrag van de consument. Ik heb respect voor de manier waarop de gemeente Tilburg de durf heeft gehad om de detailhandelsstructuur onder de loep te nemen. Kennelijk zijn anderen nog niet zover, maar ik ben ervan overtuigd dat de trend naar grotere supermarkten op goed bereikbare locaties niet te stoppen zal zijn.’ Ook bij de gemeente Den Bosch heeft CRA de realisatie van een Albert Heijn-XL aangekaart.

Maar ook op klassieke uitleglocaties is CRA in Noord-Brabant actief. Zo sloot de ontwikkelaar in 1999 een overeenkomst met de gemeente Breda voor de ontwikkeling en uitgifte in eigen beheer van Hoogeind II. ‘In Breda konden we, doordat de Wet voorkeursrecht gemeenten tijdelijk niet gold, een positie van bruto 15 ha verwerven op bedrijventerrein Hoogeind. Volgens de gemeente zouden de kosten voor het bouwrijp maken van het gehele terrein van bruto 40,5 hectare zo’n fl 24 mln bedragen. We hebben die kosten voor het bouwrijp maken en de inrichting indertijd laten doorrekenen door VH infra, een zustermaatschappij werkzaam op het gebied van infrastructuur. Die kwam zo’n 30% lager uit. De gemeente en wij hebben ons daarop vastgelegd, en sindsdien verloopt de samenwerking een stuk prettiger. We hebben hier nu nog 3 ha zichtlocatie over. Die moeten, op basis van de gemeentelijke grondprijzen, € 145 tot € 150 per m² opbrengen. Dat is alleen nog rendabel te maken met een substantieel deel kantoorachtige functies. Maar dan loop je aan tegen het huidige overaanbod aan kantoren: er worden op zeer veel locaties in de stad kantoren ontwikkeld.’
Dat de hoogte van de grondprijzen in Nederland bepaald niet aansluit bij de behoefte aan bedrijfsterreinen en -gebouwen, wil Goossens maar even onderstrepen: ‘Met name in de logistiek en bij productiebedrijven zijn de grondprijzen op bedrijventerreinen veel te hoog. De grondcomponent tikt bij een bebouwingseis van 70% al snel voor 30% door in de lasten - dat is veel.’

Binnen de Van Boldrik Groep is geen sprake van gedwongen winkelnering - ‘als ik de bouw elders goedkoper kan inkopen, gaat de opdracht niet naar de collega’s’- maar het is altijd handig om ontwikkellocaties en kennis in huis te hebben. Binnen de groep wordt wel gestreefd naar synergie-effecten. Niet alleen beleggingszusterbedrijf Elzent Vastgoedgroep is daarbij een goede opstap. In 2002 kwam Elzent in het nieuws door de overname van de zogeheten Hagemeyer-portefeuille - twaalf kantoor-/bedrijfspanden met een transactiewaarde van € 23 mln. Via het beleggingsvehikel HVB kreeg CRA de kans om op grotere schaal aan de slag te gaan in Amsterdam. CRA had hier al het hoofdkantoor voor McDonald’s Nederland gerealiseerd. Het CRA-project aan de Spaklerweg, rond het hoofdkantoor van Vendex KBB is een slag groter. Jo Goossens haalt er meteen de maquette bij: ‘Rondom het hoofdkantoor van Vendex aan de Spaklerweg langs de A10 mogen we 80.000 m² ontwikkelen, waarvan 70% kantoren en 30.000 m² bedrijfsruimte. Vendex participeert als mede-eigenaar van een deel van het vastgoed in het project maar wij zijn de trekker van de ontwikkeling. We gaan haaks op de Spaklerweg en parallel aan de A10 een fraaie boulevard aanleggen, die doorloopt tot aan de Weespertrekvaart. Ik moet toegeven dat de markt op dit moment niet meezit, maar we kunnen zo van start als de lucht begint op te klaren.’
Ontwikkelaar zijn in een huidige markt is sowieso niet een van de meest benijdenswaardige posities. ‘Het gaat trager. Je zoekt gericht naar non-profit en semi-overheidsinstellingen: dat zijn de organisaties waarmee je nog aan de slag kunt.’ Momenteel zijn met name onderwijsinstellingen erg actief. ‘Die moeten vanwege hun leerlingenbestand bij OV-knooppunten worden gehuisvest, maar die zijn soms te duur.’ Goossens plaatst vraagtekens bij de manier waarop onderwijsinstellingen momenteel omgaan met hun vastgoed. ‘Ik ga niet pleiten voor een regierol van de gemeente maar het kan beter door het ontwikkelen van een meer integrale visie samen met marktpartijen.’
Goossens zegt ‘met bewondering’ te kijken naar de manier waarop zorginstellingen omgaan met hun vastgoed, met name zorginstellingen die in landelijke gebieden liggen. ‘Ze laten hun private terreinen ontwikkelen. Het mes snijdt daarbij aan meerdere kanten: ze halen de samenleving het instellingsterrein op, ze bieden interessante ontwikkellocaties en fraaie woonmilieus voor particulieren.’ Ook de verzelfstandiging van ziekenhuizen en de verwachte groei van het aantal privéklinieken biedt volgens Goossens kansen. Hij noemt opnieuw het Tilburgse Smarius-terrein als voorbeeld: ‘Dat grenst aan het terrein van het Twee Stedenziekenhuis. Wellicht zitten daar aanknopingspunten voor samenwerking. Je zou kunnen denken aan bijvoorbeeld een hotelfunctie, of zorgwoningen. Voor de projectontwikkeling zitten daar zeker kansen in.’

Voor de toekomst van CRA Vastgoed Ontwikkeling ligt de grootste uitdaging volgens Jo Goossens erin om het bedrijf te onderscheiden van de rest. Een van de takken van sport waarin CRA zich verder wil bekwamen, is de private ontwikkeling van bouwterreinen voor zowel bedrijvigheid als woningontwikkeling. ‘Daar hebben we in Breda op Hoogeind II erg goede ervaringen mee opgedaan. Daarna kwamen Vlijmen, Wijchen, Berkel en Rodenrijs en Moordrecht. Ik denk dat het bouwrijp maken van maagdelijke gronden, het creëren van ontwikkelmogelijkheden, zeker een interessante markt voor ons kan zijn. Ik zou dat wel willen onderbrengen in een aparte vennootschap, bijvoorbeeld CRA Grondontwikkeling, eventueel met een financiële partner. Want vanwege de langlopende investeringen kun je dit niet uit je normale bedrijfsvoering halen.’