Bouwinvest is open for business

Hoe symbolisch: als we op een maandagmorgen de ruimte waar dit gesprek plaatsvindt betreden, zet ceo Mark Siezen het raam even open om de bedompte lucht van het werkloze weekend te verfrissen. Die frisse wind heeft hij ook door Bouwinvest laten waaien.

Bouwinvest treedt nadrukkelijk naar buiten om meer buitenlands kapitaal aan te trekken. Wat is daarvan de achtergrond?

‘Toen ik begin 2023 echt aan de slag ging als ceo, was het eerste wat ik deed het inventariseren van de uitdagingen waar we op dat moment voor stonden. Er was een groeiend besef dat schaalgrootte voordelen biedt om de beste mensen te kunnen blijven aantrekken en de beste transacties te kunnen blijven doen. Ook helpt schaalgrootte bij het binden van de juiste samenwerkingspartners en om te outperformen.’

Over schaalgrootte heeft Bouwinvest in ons land toch niet klagen?

‘Alles bij elkaar zijn we in Nederland met een geïnvesteerd vermogen van € 16,8 mrd een grote speler, maar mondiaal staan we ergens op plaats 80. Uit onderzoeken blijkt dat er een behoorlijke correlatie is tussen schaal en performance bij institutionele beleggers. Tussen 2009 en 2019 namen alle compliance gerelateerde kosten met maar liefst 500% toe. Dat ligt ook voor de hand als je kijkt naar de groeiende nadruk op zaken als ESG, privacy en risicomanagement. Groei is in die zin nodig om de kosten te beheersen.’

En is die gewenste groei niet meer te behalen met Nederlands pensioengeld?

‘Wij investeren momenteel voor 37 Nederlandse pensioenfondsen en verzekeraars, maar onze groei kan niet per se meer alleen van Nederlandse pensioenfondsen komen. Deels heeft dat een cyclische oorzaak, deels een structurele. 2022 was echt een omslagpunt. De rente, die nu hoger ligt dan hij in jaren was, zorgde voor een afwaardering van vastgoed door pensioenfondsen. Dat kan natuurlijk door een paar rentebesluiten zo weer andersom zijn. Van meer structurele aard is de afname van de groei bij de Nederlandse pensioenfondsen als gevolg van de vergrijzing. Wat er aan premies binnenkomt, gaat er aan verplichtingen ongeveer weer uit. De tijd van snelle groei is voorbij.’

Wat is de impact van de nieuwe pensioenwet op de vastgoedbeleggingen door pensioenfondsen?

‘De precieze impact op vastgoedallocaties vind ik lastig in te schatten. Sommige experts wijzen erop dat pensioenpotten meer liquide moeten worden, wat een daling van de vastgoedallocatie tot gevolg kan hebben. Anderen stellen weer dat er voor jongere leeftijdscohorten meer risico genomen kan worden, wat juist weer een toename impliceert. Het gaat echter over een collectieve pensioenpot van meer van € 1500 mrd. Een kleine verschuiving kan al een grote impact hebben op de vastgoedallocatie. Als asset class biedt vastgoed pensioenfondsen een stabiele cashflow en maatschappelijke relevantie. Om diezelfde reden bestemmen pensioenfondsen ook vanuit hun maatschappelijke rol steeds meer geld voor infra.’

Wat merken jullie daarvan?

‘We zullen op zoek moeten gaan naar nieuw institutioneel kapitaal. Deels uit Nederland, maar deels ook uit het buitenland. Nieuwe beleggers zijn vaak op zoek naar specifieke sectoren of producten die bij hen passen. Wij blijven natuurlijk onze bestaande fondsproducten aanbieden, maar we ontwerpen ook nieuwe producten voor klanten. In de afgelopen jaren hebben we ruim een half miljard aan kapitaal opgehaald via het Impact Partnership voor BPF Bouw en ABP en via het Senior Living Impact Fund voor de eerste vier investeerders. Om dit vaker te kunnen doen hebben we onze organisatie aangepast aan de nieuwe strategie, zijn we teruggegaan van zeven naar drie property managers en hebben we de afdelingen die zich bezighouden met het ophalen van kapitaal anders ingericht en gestroomlijnd. Ook willen we onze twee takken van sport – direct en indirect beleggen – nauwer met elkaar laten samenwerken.’

Wat betekent de technologische vooruitgang voor vastgoedbeleggers?

‘Het wordt door de toevloed van data en ontwikkelingen met AI steeds belangrijker om de operational excellence op een hoger peil te brengen. Er zijn steeds meer data beschikbaar, zeker op ESG-gebied. Dat verhoogt de voorspelbaarheid en zorgt voor meer datagedreven beslissingen. Vastgoed loopt daarin van oudsher niet voorop. Maar niet alleen de markt, maar ook de toezichteisen maken het noodzakelijk om mensen en datasystemen efficiënt en effectief te laten functioneren.’

Is het voor vastgoedbeleggers lastig laveren door de regelgeving?

‘We zijn de afgelopen jaren geconfronteerd met een gigantische toename van de toezichteisen, een vervijfvoudiging in tien jaar tijd. Enerzijds begrijp ik het wel; regulering en deregulering zijn een pendule die heen en weer zwaait. Als overheid wil je consumenten comfort bieden, maar tegelijkertijd moet de vastgoedsector of de maatschappij in zijn algemeenheid wel kunnen blijven ondernemen. Waar ligt de balans? Daarin ligt een bedreiging, en niet alleen voor Nederland, maar voor heel Europa. In tal van sectoren komen we als Europa achter te liggen, onder meer ook op het gebied van arbeidsproductiviteit. Bedrijven moeten relatief te veel energie steken in het voldoen aan regelgeving.’

Hoe past jullie nieuwe organisatiestructuur en de benoeming van Annemarie Maarse tot coo bij dit verhaal?

‘De nieuwe organisatie maakt ons wendbaarder. Annemarie kan processen verder brengen met de inzet van data en technologie en beschikt daarnaast over de leiderschapskwaliteiten en het enthousiasme om daar met een team energie aan te geven. In haar nieuwe functie wordt ze verantwoordelijk voor de operationele prestaties van Bouwinvest, met een sterke focus op beleggingsresultaten, klanttevredenheid en operationele efficiëntie, en krijgt ze de leiding over de business units Dutch en International Investments en de afdelingen Client Services en Business Technology. In mijn nieuwe functie krijg ik de verantwoordelijkheid voor het aantrekken van Nederlands en internationaal kapitaal erbij.’

Richten jullie je voor het aantrekken van internationaal kapitaal op specifieke regio’s?

‘Van oudsher beleggen we heel succesvol voor BPF Bouw in Europa, Asia Pacific en Noord-Amerika. Andersom proberen we ook kapitaal van het buitenland naar Nederland aan te trekken. We zijn op zoek naar like-minded kapitaal, dus voor de lange termijn en ambitieus qua ESG, waarbij de nadruk ook steeds meer ligt op social en governance. Denk aan de Scandinavische landen, maar ook aan Duitsland, Canada, Zuid-Korea of Japan. Maar ook aan een land als Australië: een grote, groeiende pensioenfondsmarkt met een groeiende exposure naar West-Europa.’

En springen er bepaalde segmenten uit?

‘Als vastgoedvermogensbeheerder zijn we continu bezig ons portfolio te optimaliseren. Onze sweet spot ligt momenteel bij alles wat met wonen te maken heeft. Beleggers zijn nadrukkelijk geïnteresseerd in woningen, senior living, studentenhuisvesting en short stay. Op die gebieden kunnen we ons onderscheiden vanwege onze ervaring in dat segment. We hebben daarnaast ook het team en de capaciteit om dergelijke producten zelf of met anderen te initiëren, ook voor andere klanten. Het tijdens de Provada gelanceerde Senior Living Impact Fund was een mooie samenwerking met Van Lanschot Kempen.’

Neemt de belangstelling van buitenlandse investeerders voor de Nederlandse vastgoedsector af? In hoeverre speelt regulering daarbij een rol?

‘Ja, wij merken helaas een afnemende interesse. In de gesprekken met beleggers die we voeren, merken we gelukkig wel nog steeds belangstelling om in vastgoed te beleggen. Buitenlandse prospects zien in eerste instantie de superpositie die Nederland heeft vanuit een macro-economisch en sociaal perspectief. Op het gebied van groei, innovatie, rule of law en transparantie staat Nederland altijd in de top-10. De Nederlandse vastgoedmarkt is echter de afgelopen 10 jaar wat afgegleden als het gaat om vertrouwen en voorspelbaarheid. Zaken als de verhoging van de overdrachtsbelasting, het verdwijnen van het fbi-regime, de invoer van de Wet betaalbare huur en het risico op een huurbevriezing spelen daarbij een rol. Beleggers zijn over het algemeen niet tegen regulering op zich, zolang deze voorspelbaar en stabiel is. Voor fiscaliteit geldt juist dat een gelijke behandeling, een level playing field, heel belangrijk is. Als er te veel onzekerheid is, gaan beleggers ook kijken naar andere beleggingssegmenten en landen. Door zwalkend beleid verdwijnt helaas steeds meer geld naar het buitenland. Dat raakt niet alleen de vastgoedmarkt, maar ook andere sectoren van de Nederlandse economie. De concurrentiekracht van Nederland dreigt af te nemen. Dat is niet alleen vervelend voor bedrijven zelf, maar juist ook voor bijvoorbeeld de verduurzaming van de economie, omdat je daarvoor vaak buitenlandse toptalenten aan je wilt binden.’

Hoe staat de vastgoedmarkt er globaal voor, gezien het politieke klimaat in de VS en de Duitse economie?

‘De onderliggende drijvers in bijvoorbeeld de woningmarkt trekken zich weinig aan van welke president er in het Witte Huis zit. Dat geldt ook voor de economische situatie in Duitsland, waarbij je kunt aantekenen dat economische cycli zijn ingeprijsd. Ik denk dat de onzekerheid in de vastgoedsector van eind vorig jaar in brede zin langzamerhand aan het landen is, en er een kentering gaande is richting herstel in waarderingen. Dat geldt in ieder geval voor Bouwinvest. Met diverse aankopen in woningen, zorg en kantoren, lijkt het derde kwartaal van 2025 voor ons het grootste kwartaalvolume in transacties ooit op te leveren. Het vierde kwartaal ziet er ook goed uit. Dat is ook wat we na een paar jaar van relatieve rust willen laten zien: Bouwinvest is open for business.’

Hoe komt de Nederlandse vastgoedsector weer positief over voetlicht in het buitenland?

‘Daarbij speelt Holland Metropole een heel belangrijke rol. Ik ben blij dat gemeenten, het Rijk en private partijen samen optrekken in het buitenland. Dat wordt daar gezien als een positief signaal. De randvoorwaarden moeten echter goed zijn. Daarom zeggen we ook altijd tegen onze publieke partners: zorg voor stabiliteit in beleid en voer gunstige fiscale maatregelen door.’

Wat is die gezamenlijke boodschap, gelet op feit dat de vijf grote steden te maken hebben met heel verschillende uitdagingen op het gebied van wonen en andere ruimtelijke vraagstukken?

‘Voor de grote buitenlandse beleggers doen die verschillen er niet toe. Die zien Holland Metropole als één stedelijk gebied, met kansen binnen de verschillende vastgoedsegmenten. Het positieve vind ik ook dat we als lokale politiek en private spelers doordrongen zijn van de uitdagingen van deze tijd, of het nu gaat om de woningnood, de energietransitie of de onzekere geopolitieke situatie. Juist in het jaar dat we vieren dat Amsterdam 750 jaar bestaat, kunnen we als Holland Metropole laten zien dat wij ook kunnen omgaan met de uitdagingen van onze tijd.’