Noord-Brabant is eigenlijk Nederland in het klein, stelt Cees-Jan Pen in deze tweede Brabantse regiospecial. Tal van ruimtelijke uitdagingen en claims komen hier samen.
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 2, 25 februari 2022
In weerwil van de wens bij de provinciale bestuurders om de verdozing van het landschap te beteugelen, signaleren de vastgoedprofessionals nog steeds een groeiende vraag en stevige huurgroei in de segmenten bedrijfsruimte en logistiek. Dat blijkt uit de Brabantse Vastgoedmonitor die PropertyNL heeft gehouden onder vastgoedprofessionals. Eindgebruikers hebben zo’n 20% meer ruimte nodig. Zowel voor kleine (tot 1000 m²) als grote bedrijfsruimten wordt een huurgroei verwacht, die vooral bij de kleine objecten kan oplopen tot 20% of meer.
Behoefte aan XXL
En hoezeer small is beautiful ook het adagium lijkt bij de toekomstige invulling van het Brabantse landschap met logistiek, de behoefte aan XXL is er nog wel. Volgens de helft van de deelnemers aan ons onderzoek hebben eindgebruikers 10–20% meer distributieruimte nodig. Nog eens de helft denkt dat de behoefte om te groeien meer dan 20% is. Vanzelfsprekend gaat de groeiende vraag naar ruimte ook gepaard met huurprijzen die zowel voor kleine centra (tot 5000 m²) als grote centra volgens twee derde van de adviseurs zo’n 5–10% gaan stijgen.
Volgens Leon de Lobel van het gelijknamige makelaarskantoor gaan de provincie en de gemeenten die de verdozing willen beteugelen voorbij aan de werkgelegenheid die juist e-commerce biedt. Een oplossing kan volgen hem liggen in het vervangen van de bebouwing op verouderde bedrijventerreinen. ‘Hiermee voorzie je niet alleen in de vraag van de logistieke sector, maar vergroot je ook de kwaliteit van het verouderde bedrijventerrein.’
Retailcrunch
Hoe anders is de stemming, net als elders in het land, als om het retail gaat. Bijna 86% van de deelnemers van het onderzoek zag het aantal deals in dit segment tot 20% krimpen. De vraaguitval leidt tegelijkertijd tot een waardedaling van winkelpanden die volgens 43% van de adviseurs oploopt tot 30%.
Antoon van de Water van RSP Makelaars ziet in de twee grootste steden (Eindhoven en Den Bosch) leegstand ontstaan op A-locaties, en dan met name van panden met een ruim winkeloppervlak. ‘In deze tijd van het nieuwe shoppen is daar geen vraag meer naar’, stelt Van de Water. ‘Merken willen een brandstore waar ze hun collectie kunnen laten zien, in combinatie met een goede webshop.’
En het einde is volgens hen voorlopig nog niet in zicht. Voor 2022 houdt opnieuw meer dan 80% van de adviseurs rekening met een dealflow in retail die tot 20% lager ligt. Unisono leidt dit tot een verdere verwachte afwaardering die volgens de optimisten (33%) maximaal 10% bedraagt, oplopend naar 30% volgens de pessimisten (33%).
Rek is eruit
Kantoren lijken ook in het Brabantse land de coronapandemie voorzichtig achter zich te laten, als zijn er wel verschillen tussen de regionale deelmarkten. Zo’n 70% van de deelnemers aan de Brabantse vastgoedmonitor denkt dat de vraag naar kantoorruimte, corona ten spijt, hetzelfde blijft. 30% denkt dat door de definitieve landing van het (deels) thuiswerken er uiteindelijk 10–30% minder kantoorruimte nodig is.
Met name in Den Bosch ervaren de adviseurs (50%) de kantoorvoorraad waar hun klanten uit kunnen kiezen als te krap. In Eindhoven is het aanbod aan kwalitatief hoogwaardige kantoorruimte volgens een klein deel van de adviseurs (12,5%) zelfs veel te krap, terwijl er in Breda en Tilburg nog adviseurs zijn die spreken van een overaanbod aan kantoorruimte.
De rek is er volgens Leon Schreppers (Verschuuren & Schreppers) in het bestaande aanbod wel uit als wordt gekeken naar de kantorenvoorraad in Eindhoven. ‘Er is weinig leegstand in hoogwaardige kantoren, terwijl bedrijven wel graag in het centrum willen zitten in hun war for talent.’
Over de gehele linie werd door twee derde van de adviseurs in 2021 een waardestijging voor kantoren tot maximaal 10% waargenomen. Dat is bij lange na niet de waardestijging voor logistiek en bedrijfsruimte, die volgens ongeveer 67%, respectievelijk bijna 78% van de deelnemers twee keer zo hoog ligt. Maar ervan uitgaand dat het glas halfvol is, lijkt de weg naar boven duidelijk ingezet.
Herstel kantorenmarkt
Dat blijkt ook uit de verwachtingen die de adviseurs hebben voor de Brabantse kantorenmarkt in 2022. Van hen verwacht ruim 71% dit jaar eenzelfde of groter aantal deals in kantoren te doen. Bijna 29% verwacht toch nog een afname van het aantal transacties tot maximaal 20%. Het goeddeels gepercipieerde herstel van de vraag naar kantoren zal volgens bijna 86% van adviseurs leiden tot een waardestijging van kantoren tot maximaal 10%.
Gerelateerde artikelen:
