Beleggingsmarkt kantoren draait nog steeds op volle toeren

Dat de Nederlandse kantoorbeleggingsmarkt nog steeds booming is, blijkt uit een aantal grote deals waar onlangs de handtekeningen voor zijn gezet. Zo heeft Jamestown (VS) het Groot Handelsgebouw in Rotterdam gekocht en investeerde de Franse belegger Perial in de Adam Smith Building in Amsterdam. Aberdeen Standard Investments nam het kantoor van wetenschapsfinancier NWO over voor een van zijn fondsen. Verderop in Den Haag, naast het Centraal Station, kreeg New Babylon met Hannover Leasing (onderdeel van Corestate Capital Holding) een nieuwe eigenaar. Alleen deze vier transacties zijn al goed voor een totaal investeringsvolume van bijna € 600 mln.
Bij onze zuiderburen werd ook een grote klapper gemaakt, met de aankoop van de Financietoren door de Londense vastgoedinvesteerder Valesco en Meritz, een financiële dienstverlener en investeerder uit Zuid-Korea (zie ook pagina 23). Breevast en ZBG (beide ondernemingen van Frank Zweegers) hebben het 200.000 m² grote kantoorcomplex 15 jaar geleden herontwikkeld voor de Belgische federale overheid en kunnen nu gezamenlijk een bedrag van € 1,2 mrd op hun spaarrekening schrijven. Voor België is het een ongekende koopsom, zeker in verhouding tot het totale beleggingsvolume van de Belgische vastgoedmarkt. Die kwam in 2018 uit op € 5,3 mrd.

Gebrek aan aanbod
Het beleggingsvolume van Nederlandse kantoren kwam vorig jaar uit op € 5,9 mrd, volgens de Real Estate Market Outlook 2020 van CBRE. De kleine daling van 2% ten opzichte van 2018 wordt veroorzaakt door gebrek aan aanbod, zeker niet door vraaguitval. ‘Beleggers zijn uitermate geïnteresseerd in (nieuw) kantorenvastgoed, wat resulteert in een bereidheid om steeds hogere prijzen te betalen’, aldus de vastgoedadviseur in zijn rapport.
2019 was opnieuw een recordjaar voor de Nederlandse vastgoedmarkt. Met € 20,8 mrd lag het totale beleggingsvolume licht hoger dan in 2018. CBRE verwacht voor komend jaar dat het totaalvolume iets lager uit zal komen. Er is meer geïnvesteerd in grote steden buiten de Randstad, zoals Eindhoven, Groningen en Zwolle, maar dat geldt dan vooral voor woningen en industrieel vastgoed. Voor de kantorenmarkt houden de belangrijkste kantoorgebieden in de vier grootste steden hun aantrekkingskracht, wat ook blijkt uit de locaties van de gebouwen die onlangs verkocht zijn: het Groot Handelsgebouw maakt deel uit van het Central Business District van Rotterdam, de Riekerpolder (Adam Smith Building) wordt tegenwoordig gezien als een uitloper van de Zuidas en het NWO-kantoor ligt in het Haagse Beatrixkwartier. Het Babylon-complex ligt pal naast het drukste station van Den Haag. De gemeente zet de driehoek tussen de stations CS, HS en Laan van NOI tegenwoordig in de markt als Central Innovation District. Dit is het economische hart van de stad, waar ongeveer een derde van de werkgelegenheid zich bevindt. Den Haag zet de komende jaren in op de ontwikkeling van het Central Innovation District en investeert € 30 mln extra in het verdichten, vergroenen en verduurzamen rondom de drie stations. Dit biedt volop kansen voor vastgoedbeleggers.

Groot Handelsgebouw
De acquisitie van het Groot Handelsgebouw door het Amerikaanse Jamestown was de eerste van dit bedrijf in Europa vanuit het nieuwe Europese hoofdkantoor in Amsterdam. HighBrook ontving € 289 mln voor het uit 1953 daterende rijksmonument van 122.000 m², een icoon van de wederopbouw van Rotterdam. Het complex huisvest meer dan 450 bedrijven en biedt een ruim aanbod aan voorzieningen, zoals een sportschool, horecagelegenheden en winkels. HighBrook kocht het gebouw in juli 2018 voor ongeveer € 169 mln in een off-market publiek–private transactie.

Adam Smith Building (foto)
Perial heeft voor € 87 mln de Adam Smith Building in Amsterdam gekocht. Het kantoorgebouw op Rieker Business Park bestaat uit 21.000 m² kantoorruimte, verdeeld over een hoogbouw van 13 verdiepingen en een laagbouw van 7 verdiepingen. Het heeft 250 parkeerplaatsen. Adam Smith Building huisvest het hoofdkantoor van Knab Bank, andere hoofdhuurders zijn TKB en Tribes.
Het pand is gebouwd in 2002 en in 2019 is het volledig gerenoveerd, inclusief de begane grond. Die beschikt nu over een nieuw restaurant en een koffiebar, beide beheerd door WeCanteen. De energieprestatie van de accommodatie is verbeterd tot niveau A.
De Amerikaanse Fortress Investment Group nam Adam Smith Building in 2017 over van Deka Immobilien, als onderdeel van een grote kantoorportefeuille met 13 gebouwen. Fortress telde destijds € 360 mln neer voor het totale metrage van 175.000 m².

NWO-gebouw
Aberdeen Standard Investments heeft namens een Duits pensioenfonds het NWO-kantoor in Den Haag gekocht van Equity Estate. Het kadaster meldt een koopsom van ruim € 50 mln. Het kantoor aan de Laan van Nieuw Oost-Indië meet 13.635 m² en beschikt over 176 parkeerplaatsen in de ondergelegen parkeergarage. Het is in 2000 opgeleverd, heeft een energielabel A en is langjarig verhuurd aan NWO (Nederlandse Organisatie voor Wetenschappelijk Onderzoek). Equity Estate kocht het gebouw in 2017 van de Fortress Investment Group. Deze transactie volgde kort op de acquisitie door Fortress van de LIV-portefeuille, die verkocht werd door Deka Immobilien.

New Babylon
Corestate/Hannover Leasing heeft het kantoor- en winkelcomplex New Babylon namens het Deense pensioenfonds en verzekeringsmaatschappij PFA Pension gekocht van Icon Real Estate voor € 170 mln. Hannover Leasing is verantwoordelijk voor het asset management.
Icon Real Estate heeft het 40.000 m² vvo grote gebouw in 2015 aangekocht en herontwikkeld, in een joint venture met G&S Vastgoed. De winkelruimte op de eerste etage is getransformeerd naar vergaderruimte. Ook kwamen er een fitnessruimte en diverse restaurants bij. Beneden is nog wel winkelruimte, met als grote huurder Coolblue. Deze herpositionering resulteerde volgens de ontwikkelaar in een grote vraag; in een jaar tijd is voor meer dan 26.000 m² aan huurcontracten getekend. Grootste kantoorhuurders zijn TNO, Property Works en NLO. De leegstand is nog 18%, maar Corestate verwacht dit snel te verhuren, gezien de belangstelling van grote (inter)nationale bedrijven voor deze locatie. Met volle bezetting ligt de huurstroom net onder € 10 mln.