Onder druk van beleggers zoekt het Canadese warenhuisbedrijf Hudson’s Bay uit welk vastgoed momenteel geschikt is voor verkoop
Door Elvan Bayraktaroglu
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 11, 24 november 2017
De kerstwensen van beleggers zijn duidelijk: een winstuitkering en een lagere schuld. Door de tegenvallende omzetresultaten uit retail richten de beleggers zich op de vastgoedportefeuille, waarvan de waarde niet terug te vinden is in de koers van het aandeel. Kortom, de aandeelhouder profiteert niet van de vastgoedportefeuille en is enkel afhankelijk van de prestaties van de retailactiviteiten.
Hoewel Hudson’s Bay zegt niet te willen buigen voor de grillen van beleggers, verkoopt de retailgigant de flagship store van Lord & Taylor in New York aan WeWork Property Advisors, een joint venture van het flexibele kantoorconcept WeWork en belegger Rhone Capital. De verkoopsom is $ 850 mln. Daarnaast investeert Rhone Capital nog eens $ 500 mln in de retailreus. Dat levert Rhone Capital een plaats in het bestuur op en maakt het voor 22% aandeelhouder van Hudson’s Bay.
Op deze manier probeert Hudson’s Bay zijn meest activistische aandeelhouder Land and Buildings op afstand te houden. De activistische belegger Jonathan Litt van Land and Buildings Investment Management greep namelijk het vertrek van de ceo van Hudson’s Bay, Gerald Storch, op 1 november aan om het bestuur de duimschroeven verder aan te draaien. Het Europese avontuur was wat de aandeelhouder betreft ook te riskant. De grootste nachtmerrie van de aandeelhouder is dat het bedrijf opbrengsten zal pompen in de noodlijdende retailactiviteiten.
Spanningen
Duidelijk zijn de spanningen tussen Litt en Richard Baker, voorzitter van bestuur van Hudson’s Bay, die momenteel deels de ceo als interimmer vervangt. De afgelopen maanden hebben aandeelhouders de druk bij Hudson’s Bay opgevoerd. De prestaties van het bedrijf blijven achter bij de verwachtingen, terwijl Hudson’s Bay tegelijkertijd een enorme portefeuille vastgoed in bezit heeft, waarvan de waarde niet terug te zien is in het aandeel.
De activistische belegger Land and Buildings maakte afgelopen juni bekend een belang in Hudson’s Bay te hebben van 4,3%. Het verzoek van deze aandeelhouder was om bestaande slecht presterende warenhuizen van Hudson’s Bay te renoveren of te herontwikkelen.
Hudson’s Bay schoof de wensen van de aandeelhouder aan de kant en besloot zich enkel te concentreren op de retailactiviteiten. Daarop begon Land and Buildings afgelopen juli te rellen in het bestuur en eiste een speciale aandeelhoudersvergadering.
€ 10 mrd aan vastgoed
Het vastgoed van Hudson’s Bay is met zijn omvang van bijna € 10 mrd vijf keer zo groot als de totale beurswaarde van het retailbedrijf, namelijk € 2 mrd. Het bedrijf heeft een schuld in de boeken van $ 2,7 mrd. Het pand van Lord & Taylor op Fifth Avenue in Manhattan wordt verkocht voor $ 850 mln. Het gebouw heeft een omvang van bijna 14.000 m². WeWork zal een deel van het pand gebruiken als hoofdkantoor. Vorig jaar werd het pand echter nog getaxeerd op $ 655 mln. Naast de overname investeert Rhone Capital nog eens $ 500 mln in Hudson’s Bay. De samenwerking houdt onder andere in dat de plekken boven winkels van Hudson’s Bay in Toronto, Vancouver en Frankfurt (Galeria Kaufhof) worden herontwikkeld tot kantoormeters, waarvan WeWork de uitbater zal zijn. In de toekomst is het mogelijk onbezette winkelmeters om te zetten naar kantoorruimte.
De vraag is wat Hudson’s Bay in petto heeft voor de flaship store van Saks Fifth Avenue. Het pand in New York werd in 2014 nog gewaardeerd op $ 3,7 mrd. Hier rust een hypotheek op van C$ 1,6 mrd (2016). Momenteel onderzoekt Hudson’s Bay de verkoop van zijn flagship store in Vancouver. Dat winkelpand is gewaardeerd op bijna $ 630 mln.
Ongevraagd bod
In Duitsland gebeurde onlangs het tegenovergestelde. Daar is Hudson’s Bay geenszins van plan om vastgoed te verkopen, maar ontving het een ongevraagd bod van € 3 mrd van het Oostenrijkse bedrijf Signa Holding op de winkels. Vorig jaar meldde Hudson’s Bay de formule Saks Off 5th in Duitsland uit te breiden tot wel 40 winkels. Deze winkelobjecten inclusief het vastgoed van de Duitse Galleria Kaufhof zijn in 2015 aangekocht door de joint venture HBS Global Properties. Deze joint venture bestaat uit vastgoed uit de VS en Duitsland is opgezet samen met Simon Property Group.
Het bod van Signa is volgens Hudson’s Bay echter ongefundeerd. Het bod prikkelde bij de activistische belegger Land & Buildings echter wel de fantasie dat ook dat vastgoed verkocht kon worden. Het bod, inclusief schulden, zou al volledig gefinancierd zijn en zou het vastgoed waarderen op € 2,63 mrd, schrijft de Financial Times.
De Duitse warenhuisketen Galeria Kaufhof werd in de zomer van 2015 door Metro Group verkocht voor € 2,82 mrd. Behalve het Duitse Galeria Kaufhof kocht Hudson’s Bay ook ruim honderd Duitse winkels, de Belgische Inno-filialen en zestien winkels van Sportarena. Niet alleen Hudson’s Bay deed twee jaar geleden een bod op het Duitse warenhuis, ook Signa, eigenaar van het Duitse Karstadt Sports, was in de race om Kaufhof in te lijven.
Hudson’s Bay is het gesar van Land & Buildings echter zat en schreef onlangs een brief aan de aandeelhouder dat deze moet stoppen met het misleiden van beleggers. De afgelopen 12 maanden is de koers van Hudson’s Bay met een kwart gedaald. De daling is grotendeels te wijten aan negativiteit rondom het bedrijf vanwege de Europese uitrol in tijden dat het met traditionele retailwinkels slecht gaat. Andere grote aandeelhouders van Hudson’s Bay zijn Abu Dhabi Investment Council en het lerarenpensioenfonds van Ontario.
Nederland
Terwijl in de VS het vastgoed van eigenaar wisselt en het Duitse Galeria Kaufhof biedingen ontvangt, probeert Hudson’s Bay in Nederland nog de juiste verkoopformule te vinden. Uit een analyse van databureau Whooz blijkt dat de Nederlandse warenhuizen van Hudson’s Bay bijna niet rendabel te krijgen zijn. Sommige van de warenhuizen staan volgens Whooz op plaatsen waar niet genoeg huishoudens zijn. Zo zijn de vooruitzichten voor Zwolle en Almere onzeker.
Aan de locatie kan Hudson’s Bay niets meer veranderen. De retailer is nu eenmaal grotendeels afhankelijk van de locatie van de oude V&D-panden. Waar nog wel aan gesleuteld kan worden, is de winkelformule. Om klanten te trekken gaat het warenhuis het assortiment aanpassen en komen er meer acties en speciale aanbiedingen.
In De Financiële Telegraaf laat inkoopdirecteur Edo Beukema weten dat de komst van Hudson’s Bay niet direct een schot in de roos was, maar dat het bedrijf ook geen discounter gaat worden. Beukema verliet in 2014 de Bijenkorf om aan de slag te gaan als manager bij Galeria Kaufhof.
