De Giesbers Groep en fondsenbouwer Bakkenist & Emmens hebben een constructie bedacht waarmee de starter op de woningmarkt toch een woning kan kopen. De starter begint zijn wooncarrière terwijl de private belegger rendement behaalt op de grond. Gepubliceerd in Propertynl Magazine 2007 nr. 15
De Giesbers Groep en fondsenbouwer Bakkenist & Emmens hebben een constructie
bedacht waarmee de starter op de woningmarkt toch een woning kan kopen. De starter
begint zijn wooncarrière terwijl de private belegger rendement behaalt op de grond.
Gepubliceerd in Propertynl Magazine 2007 nr. 15
door Gabriëlle Klaver
Het idee voor wat nu het concept Verrassend Wonen
heet, is door Anno Giesbers, directeur van Giesbers
Vastgoed bedacht toen hij enkele jaren geleden voor eigen
portefeuille een revitalisering van een winkelgebied
in Malburgen, Arnhem ter hand nam. Boven de winkels
moesten appartementen komen en Giesbers wilde daar
een goede kwaliteit woningen van maken. De woningen
hebben immers een uitstraling op zijn belegging,
de winkels. Giesbers: ‘Het prijsniveau dat daarmee gemoeid
was, paste echter niet in de achterstandswijk.’
Inmiddels zijn 162 woningen van Verrassend Wonen
ondergebracht in Grondfonds I, verleent de Nationale
Hypotheek Garantie zijn medewerking en heeft de
Stadsregio Arnhem Nijmegen het concept in de armen
gesloten.
Het idee is dat de koper van de woning alleen de opstallen
koopt. De grond eronder wordt gekocht door een
beleggingsfonds. De koper betaalt in de eerste zes jaar
dat hij de woning in bezit heeft alleen de hypotheek op
de opstallen, voor de grond betaalt hij niets. Na zes jaar
heeft de koper het recht de grond te kopen tegen de
vooraf vastgestelde prijs. De doelgroep voor deze constructie
is de starter op de arbeidsmarkt met een leeftijd
tussen de 25 en 35 jaar die zijn eerste woning koopt. Hij
maakt nog een zodanige inkomensgroei door dat het
aannemelijk is dat hij na zes jaar ook de grond onder
zijn eigendom kan kopen.
Echter, de koper is niet verplicht precies na zes jaar de
grond te kopen. Peter Ruigrok, directeur van Giesbers
Groep: ‘De koper moet wel flexibel kunnen zijn.’ Als de
koper na de termijn van zes jaar de grond niet koopt, betaalt
hij wel vanaf die tijd geïndexeerde erfpacht. En als
hij besluit de grond na die termijn van zes jaar te kopen,
dan betaalt hij de vooraf vastgestelde prijs plus 25% van
de waardestijging van de woning. Giesbers: ‘De markt-
waarde van de woning wordt dus voor een kwart toegerekend
aan de grond.’
Flexibiliteit betekent ook dat de koper de grond kan kopen
voordat de zes jaar verstreken zijn: ook dan betaalt
hij de vastgestelde prijs. En als hij voor de termijn van
zes jaar de woning wil verkopen, is dat zowel met als
zonder grond mogelijk. De volgende koper betaalt de
vastgestelde prijs voor de grond of neemt de constructie
over zoals de eerste koper die ook had. In het tweede
geval blijft de woning ook na verkoop nog beschikbaar
voor een starter.
Hoewel de bedenkers van het concept als marktpartijen
geen inkomenstoets doen, bereikt Verrassend Wonen
volgens hen 80% van de doelgroep. Ruigrok: ‘Omdat de
koopprijs van de woning in eerste instantie lager is, is
het gat tussen de sociale huur en de koopmarkt kleiner.
Daarmee wordt ook de doorstroom vanuit de sociale
huur bevorderd.’ Tegelijk biedt het de koper de mogelijkheid
een wooncarrière te maken omdat hij profiteert
van de waardestijging van zijn woning. Zou hij op de
reguliere wijze een woning hebben gekocht die hij had
kunnen betalen toen hij de woningmarkt betrad, dan
had hij volgens Giesbers nooit een wooncarrière kunnen
maken: ‘De kwaliteit en de grootte van de woning
die je kunt maken voor die prijs is zodanig, dat die niet
echt in waarde zal stijgen.’
Veilig beleggingsproduct
De grond wordt gekocht door een grondfonds zoals die
is opgezet door fondsenbouwer Bakkenist & Emmens
- vooral bekend van het opzetten van winkelcv’s. Jan
Emmens: ‘De certificaten worden nu in de markt gezet.
Er is grote belangstelling omdat het een veilig beleggingsproduct
is.’ Grondfonds is eigendom van Bakkenist
& Emmens, de Giesbers Groep en Wieringerwaard
Invest, de particuliere beleggingsvennootschap van
Anno Giesbers. Grondfonds heeft een obligatielening
aan Beleggingsmaatschappij Grondfonds I uitgegeven.
De 650 participaties van € 10.000 per stuk van Grondfonds
I kennen een vast rendement van 6,25% per jaar
plus 50% van de winst die Grondfonds maakt. Het
rendement van 6,25% is gebaseerd op de vastgestelde
verkoopprijs van de grond, waar het rendement van de
belegger voor de eerste zes jaar in is verwerkt. Het rendement
na de zes jaar van eveneens 6,25% is gebaseerd
op de erfpacht die gaat lopen als de koper zijn koopoptie
op de grond nog niet heeft uitgeoefend.
Emmens: ‘De winst boven de 6,25% is afhankelijk van
de mutatiegraad van de kopers en de waardeontwikkeling
van de woning.’ Winst boven het vastgestelde rendement
wordt gemaakt als de koper de grond eerder of
later koopt dan de termijn van zes jaar. Later verkopen
betekent immers dat de koper 25% van de waardevermeerdering
van de woning moet afdragen aan het
Grondfonds. Mochten alle kopers inderdaad na zes jaar
hun koopoptie op de grond uitoefenen, dan is er geen
winst – volgens de bedenkers echter een verwaarloosbaar
scenario.
Voor een gemeente is Verrassend Wonen een methode
om starterswoningen te laten realiseren zonder dat de
gemeente extra hoeft te subsidiëren. Giesbers is dan
ook in gesprek met gemeenten buiten de regio Arnhem
Nijmegen om het concept toe te passen. Want het
is niet de bedoeling dat het bij Grondfonds I blijft. Dat
is ook de reden dat de Giesbers Groep niet het alleenrecht
heeft om woningen te ontwikkelen voor de fondsen,
ook andere ontwikkelaars zijn welkom. Emmens:
‘Het is echter van belang dat de projecten enig volume
hebben want het brengt veel administratieve lasten met
zich mee.’
De starter is met deze wijze van kopen waarschijnlijk
iets meer geld kwijt dan als hij op een reguliere wijze
– dus direct met grond zijn woning zou kopen. Want
de netto hypotheekrente is normaal gesproken lager
dan het rendement van 6,25% van de belegger en het is
de laatste jaren niet voorgekomen dat woningen inclusief
grond jaarlijks meer dan 6,25% in waarde stijgen.
Daar staat tegenover dat de starter de woning met grond
niet kan kopen en niet kan beginnen aan zijn wooncarrière.
Ruigrok: ‘Met de inzet van de belegger komt er
een nieuwe geldstroom op gang voor de woningmarkt.
Het is een praktische manier om de koek te vergroten
waardoor er voor de lagere prijssegmenten meer op die
markt mogelijk is.’
