Zowel tijden van laagconjunctuur als goede tijden zijn gunstig voor leegstandbeheer, maar een geschikte bewoner of ondernemer vinden is nog een vak apart.
Door Lucas Ligtenberg
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 12, 18 december 2020
Rond 2003 vroeg iemand aan Bastiaan Koetsveld of hij interesse had om in een school te gaan wonen. Koetsveld was verbaasd door de vraag, maar de ander zei: ‘Weet je wat, ik heb hier de sleutel, dus laten we de school gewoon even bezichtigen.’ Het ging om een toenmalige MTS in Dordrecht en Koetsveld zag er wel wat in, want de zogeheten bruikleenvergoeding was niet hoog. Zo maakte hij kennis met leegstandbeheer, en hij begon mogelijkheden te zien.
Steeds ander uitzicht
In 2007 werd hem gevraagd om in Gorinchem aan de slag te gaan als compagnon van iemand die een vastgoedonderneming leidde. Koetsveld, die al professionele ervaring had opgedaan in dienst van een leegstandbeheerder, zette binnen het bedrijf een op zichzelf staande onderneming voor vastgoedbeheer op. Na twee jaar kocht hij de eigenaar uit en vestigde hij zich in Rotterdam aan de Maaskade, ‘waar het uitzicht elke dag anders is’. Nu heeft hij al elf jaar de leiding bij zijn bedrijf VoorkomLeegstand, waarvan de omzet met tientallen procenten per jaar groeit.
‘In het leegstandbeheer zijn er voortdurend economische kansen’, legt Koetsveld uit. ‘In periodes van laagconjunctuur komen panden leeg te staan, er kan een overschot aan kantoren zijn, en dan is het zinvol om dat vastgoed te beheren. Als het goed gaat met de economie, wordt er geïnvesteerd in nieuwbouw en blijven er panden leeg achter. Voor de leegstandbeheerder levert dat ook weer kansen op.’ Omdat het toch om verschillende soorten leegstand gaat, is het volgens Koetsveld wel belangrijk dat de leegstandbeheerder de kansen ziet. VoorkomLeegstand wil altijd maatwerk leveren en als adviseur meedenken met de vastgoedeigenaar om de allerbeste oplossing te bieden.
Tijdelijke kantoren
VoorkomLeegstand is in principe actief in heel Nederland. Het bedrijf heeft een hoofdvestiging in Rotterdam en opent bij grotere projecten tijdelijke kantoren bij projectlocaties.
Op dit moment bijvoorbeeld werkt VoorkomLeegstand als partner samen met een woningbouwcorporatie in Rijen-Zuid. Daar ligt in de zogeheten ‘militaire wijk’ een plan voor sloop/nieuwbouw en renovatie. Ook het stratenplan wordt hier en daar veranderd. Druppelsgewijs gaan bewoners hun huis uit om elders te gaan wonen, soms alleen tot ze terugkomen in een nieuw of opgeknapt huis. VoorkomLeegstand zorgt voor nieuwe, tijdelijke bewoners tot er weer een huizenblok wordt aangepakt. Koetsveld: ‘De tijdelijke gebruikers zijn mensen uit de regio die zoeken naar een koopwoning, starters die nog aan het sparen zijn, maar ook studenten, mensen die net gescheiden zijn of iemand die voor zijn werk een tijd in die regio wil wonen.’
Belangrijk onderdeel
De animo kan van project tot project sterk wisselen: soms is er een grote toestroom aan kandidaten na een korte wervingsactie, soms is het lastig bewoners te vinden. ‘Het wordt onderschat hoe belangrijk dit onderdeel is’, zegt Koetsveld. ‘Een geschikte bewoner of ondernemer vinden is essentieel, en die selectie aan de poort moet goed gebeuren.’ Wanbetalers of overlastgevers kosten de leegstandbeheerder veel werk op het gebied van sociaal beheer. Bovendien is de invulling die aan een gebouw gegeven wordt bepalend voor hoe aantrekkelijk het zal zijn voor investeerders die komen bezichtigen.
Voor woningcorporaties elders heeft VoorkomLeegstand soortgelijke projecten gedaan, waar eveneens renovatie en sloop/nieuwbouw werd gedaan. In alle gevallen gaat het om tijdelijk gebruik. VoorkomLeegstand doet links en rechts regelmatig het beheer van maatschappelijk vastgoed, zoals scholen. Voorbeelden daarvan op de site zijn Moerkapelle, Leerdam en Heythuysen.
Schoolgebouwen ideaal
In de portefeuilles van leegstandbeheerders zitten heel veel schoolgebouwen. Volgens Koetsveld is er veel krimp in kleinere gemeenten, zodat die scholen overbodig worden. ‘Daarnaast zijn de normen voor onderwijsvastgoed hoog, dus er is voortdurend vernieuwing nodig’, zegt hij. ‘Renovatie is wel mogelijk, maar ingewikkeld, dus nieuwbouw is dan het gemakkelijkst.’
Schoolgebouwen zijn geschikt voor bewoning, maar nog geschikter voor startende ondernemers in de breedste zin. ‘Of het nu de creatieve beroepen zijn of anderszins, voor de tussenfase van keukentafel naar eigen kantoor, studio of atelier zijn scholen met hun klaslokalen een uitkomst’, is de ervaring van Koetsveld, die merkt dat steeds meer jonge ondernemers gewend zijn te flexwerken en weinig nodig hebben. Een opzegtermijn van 28 dagen is dan geen groot probleem.
Herinvesteren
Tijdelijke transformatie is ook een mogelijkheid, en tevens een mooie invulling voor een pand dat meerdere jaren leeg zal komen te staan. De leegstandbeheerder kan hier een goed financieel rendement behalen en dat geld herinvesteren in het project. Koetsveld: ‘Wij kunnen vooraf ook een begroting maken van wat de potentiële opbrengsten zijn, zodat een koper van een pand dit ook kan meenemen in het bod dat hij uitbrengt.’
VoorkomLeegstand heeft een eigen beheerssysteem ontwikkeld voor zijn panden. Maandelijks is er een inspectie, en de opdrachtgever kan vervolgens op de portal inloggen om de laatste gegevens in te zien. Koetsveld: ‘De bedrijfsvoering is op die manier helemaal transparant, en dat maakt dat onze opdrachtgevers vaak terugkomen.’
Aan het begin van dit jaar – voor corona – voorspelde Koetsveld dat VoorkomLeegstand in 2020 met 80% zou groeien, in omzet gerekend. Koetsveld: ‘We zitten dicht bij het gestelde doel, wat na twee eerdere jaren van elk 65% een aardig resultaat is. Maar snel groeien is geen doel op zich. De kwalitatieve doelstellingen die wij hebben zijn belangrijker; groei is mooi meegenomen.’
Gerelateerde artikelen:
