De ideale kantoorlocatie? Die bereik je met meer combinaties tussen wonen en werken, winkelen en leisure. Met mensen op straat en dus grote sociale veiligheid. Bij Meeùs Bedrijfshuisvesting in Breda zijn algemeen directeur W. Krzeszewski en makelaar O. Tacoma duidelijk. De makelaars pleiten heftig voor een restrictief planologisch beleid om de Brabantse steden aantrekkelijk te houden: 'Niet alles moet overal kunnen.'
De ideale kantoorlocatie? Die bereik je met meer combinaties tussen wonen en werken, winkelen en leisure. Met mensen op straat en dus grote sociale veiligheid. Bij Meeùs Bedrijfshuisvesting in Breda zijn algemeen directeur W. Krzeszewski en makelaar O. Tacoma duidelijk. De makelaars pleiten heftig voor een restrictief planologisch beleid om de Brabantse steden aantrekkelijk te houden: 'Niet alles moet overal kunnen.'
Breda heeft enorme kansen als kantorenstad, gezien de ligging en het leefklimaat. Den Bosch ligt prachtig als uitloper van de stad Utrecht. Eindhoven dankt veel aan de technologie-campus. Tilburg is een beetje een buitenbeentje. Daar zijn ze goed in logistiek en distributie, minder in dienstverlening en daaruit voortkomende kantoorbevolking.
Dat is de visie van de bedrijfshuisvesters van makelaar Meeùs, vijf vestigingen in de provincie Brabant, sinds kort onderdeel van de Kamerbeek Meeùs Groep. Algemeen directeur drs ing. Willem Krzeszewski en makelaar-taxateur mr Onno Tacoma denken dat concentratie bij de huidige vier steden de toekomst is. Daarvoor is een hard en duidelijk planologisch beleid nodig. Competitie tussen steden in een regio is uit den boze.
Voor de ontwikkeling van Noord-Brabant zijn de huidige streekplannen van groot belang. Die zitten goed in elkaar. Maar, zegt Krzeszewski: 'De markt wordt steeds creatiever in het vinden van ontwikkelingslocaties buiten de stadsregio's. Vroeger kwam een bedrijf praten bij de makelaar of de gemeente: ik heb zoveel meter nodig met zo'n ontsluiting, wat heb je voor me? Nu hebben ze zelf al overal rondgekeken en ze laten weten: daar ga ik zitten, graag snel alle voorzieningen. Dit houdt ook verband met de toegenomen tendens dat de locatie en de huisvesting voor het bedrijfsimago essentieel is.'
Streng
Om daartegen in te gaan, is durf nodig, werpen de makelaars op tafel. Die durf verwachten ze van bestuurders van provincie en gemeenten, nu er in het kader van de opstelling van een neiuw streekplan een evaluatie gaande is van de streekplannen in Noord-Brabant. De huisvestingswensen van grote zoekers moeten worden ingepast in het planologisch kader van streek- en bestemmingsplannen. Bij Meeùs hebben ze grote verwachtingen van handhaving van het groeiklassenbeleid: de mate van nieuwbouw die elke gemeente krijgt toebedeeld. Om het aantrekkelijk woonmilieu van de provincie mooi te houden, moet er streng beleid zijn. 'En streng is de Provinciale Planologische Commissie van Noord-Brabant.'
De beide makelaars leggen een paar steekwoorden neer. Zo vinden ze dat gemeenten en provincie een restrictief ruimtelijk beleid moeten voeren. 'Ze moeten een helder kader scheppen: hier mag je je wel vestigen en daar niet. Op de vestigingsgebieden moeten ze voor 100% faciliteiten bieden voor bereikbaarheid per auto, trein, en fiets. En dan niet nog eens allerlei regels van wat daar wel en niet mag. Je moet voldoende verschillende locaties in de aanbieding hebben: een spoorzone zoals die nu in Breda in ontwikkeling is, dus de binnenstad, maar ook de rand van de stad. Heb je dat niet, dan gaat een kantoor op overslagpunt Hazeldonk zitten of in Etten-Leur of Steenbergen of helemaal ergens buitenaf. Van die plekken die je niet van infrastructuur kunt en wilt voorzien. Waar geen synergie-effecten optreden. Waar een onevenredige druk ontstaat. Zodat het rendement van je maatschappelijk kapitaal afneemt.'
Spoor
Meeùs zit slechts een zebrapad gescheiden van het centraal station van Breda. Dit wordt binnen enkele jaren de beste vestigingsplaats in de wijde omtrek, zeggen Krzeszewski en Tacoma. Dan is de spoorzone van Breda een fraai centrum voor wonen, werken en winkelen, waar het goed toeven is en je met een snelle shuttle bent aangehaakt op de hogesnelheidslijn tussen Parijs en Amsterdam.
'Drie kwartier van Schiphol, tweeënhalf uur van Parijs', zegt Onno Tacoma. 'De Randstad heeft het imago van onbereikbaarheid. Het arbeidspotentieel woont hier. Wij zien nu al de overloop van Rotterdam: de backoffices worden uitgeplaatst naar Breda.'
Krzeszewski ziet de trend dat van oudsher dit gedeelte van Brabant een opvanggebied is geweest, aanvankelijk voor industriële bedrijvigheid uit Rotterdam. Voorbeelden zijn de productiebedrijven van Van Melle, Tollens Verf en Oranjeboom. 'Nu volgt de dienstverlening datzelfde spoor. We zagen eerst Parker en toen Lego naar hier komen, die zijn intussen alweer vertrokken. Esso vestigt zich, en AmGen, met een Europees hoofdkantoor. De volgende stroom komt eraan: de grote zakelijke dienstverleners.' Als voorbeelden worden het callcenter van ABN Amro en telecombedrijf Ben genoemd. Ook de Sociale Verzekeringsbank en NBM Amstelland kozen voor Breda.
Permanent gebrek
Breda is in West-Brabant de ideale plek voor commercieel-zakelijke dienstverlening, is de conclusie van de makelaars. Waarom, behalve de ligging tussen hoofdsteden en aan hoofd-verkeersassen? Tacoma: 'Het arbeidspotentieel is hier groot, omdat de kwaliteit van leven en wonen prima is. Tweeverdieners kunnen snel van huis naar hun werk, er zijn veel voorzieningen. Het centrum biedt gezelligheid met veel terrassen. Bereikbaarheid en infrastructuur als goede telecomvoorzieningen tellen natuurlijk hard mee.'
De stad Eindhoven is op het ogenblik minstens zo gewild, maar trekt met zijn technologie-kennis andersoortige kantoren dan Breda. Er is daar permanent gebrek aan aanbod van vierkante meters kantoorruimte. De vraag van ICT-gelieerde bedrijven is groot. Toch hangt er een schaduw over de stad, zeggen de makelaars. Eindhoven moet opletten dat het niet verstikt raakt in de automobiliteit. Dat gevaar ontstaat door de ligging van de stad: op het kruispunt van zowel de noord-zuid- als de oost-westverbindingen. Toen Tineke Netelenbos als minister van verkeer dan ook het mobiliteitspact sloot met de vier grote steden, aarzelde Eindhoven geen moment om ook voor zijn bereikbaarheidsproblemen aandacht te vragen.
Een noemer
Tilburg ligt iets buiten de horizon van ideale kantorenlocaties, omdat het meer een stad is van logistiek en distributie. Meeùs deed goede zaken met twee kantoortorens in het zuiden van de stad op locatie Surfplas Bakertand, maar dat gebeurde toch met enige spijt omdat die meters beter verhuurd hadden kunnen worden langs het spoor, in het stadscentrum. Bereikbaarheid en combinaties tussen wonen en werken zijn toekomstwaarden, aldus Krzeszewski en Tacoma.
Van de Brabantse steden zal 's-Hertogenbosch het meest profijt gaan krijgen van de ligging net buiten de Randstad, denkt Krzeszewski. Het is de overloop van Utrecht. 'Meer dan Rotterdam is Utrecht vanouds een kantorenstad. En het blijft erg gewild. Zodra het Utrechtse vol raakt, is Den Bosch een logische stap. Ook daar is een traditie van aan de provinciale hoofdstad gelieerde dienstverlening, notariaat, advocatuur, financiële diensten.'
Rondom het Bossche NS-station wordt het Paleiskwartier ontwikkeld, met ongeveer 200.000 m2 kantoren en 1400 appartementen. Het is nog in opbouw, en het maakt terecht indruk op de argeloze voorbijganger, beamen de makelaars.
Krzeszewki: 'De aanpak, de organisatie en de projectaansturing is een voorbeeld voor meerdere locaties in Brabant. Wat de formule succesvol maakte? Alle actoren zien elkaars belang. Ze wisten dat onder een noemer te brengen. Er was vraag naar kantoorruimte en er waren geen locaties meer. De Herven, Pettelaarpark, alles aan de randen was razendsnel volgeraakt. Gelukkig kwam toen dit stationsgebied vrij. De eerste 30.000 meter werd opgenomen door onder andere Justitie en Van Lanschot Bankiers. De komende twee jaar volgt nog eens 30.000 meter en in de vijf jaar daarna nog 70.000 meter. Wat meehelpt is dat een aantal zakelijk dienstverleners elders op de schopstoel zat. En dat het NS-station was afgeschreven op het moment dat bedrijven verdwenen in die spoorzone zoals Remington en De Gruyter.'
En wat wellicht het belangrijkste onderdeel is van deze Brabantse succesformule: 'Je had de juiste mensen aan tafel. Die wisten dat ieder zijn aandeel in het traject moet hebben.'
