Als grootgrondbezitter wil het Rijksvastgoedbedrijf een actieve bijdrage leveren aan gebiedsontwikkeling. ‘Er is een motortje nodig’, aldus directeur Annet Bertram.
Door Lizanne Schipper
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 11, 27 november 2020
Er moest meer mogelijk zijn met het Rijksvastgoed, vond staatssecretaris Raymond Knops van Binnenlandse Zaken bij zijn aantreden, drie jaar geleden. Annet Bertram, die kort daarna directeur-generaal werd van het Rijksvastgoedbedrijf, deelde die visie. Zij zag een aantal maatschappelijke opgaven vastlopen en vond het zonde dat het Rijksvastgoedbedrijf zich beperkte tot beheer. Die omvangrijke portefeuille aan grond (ruim 91.000 hectare) en vastgoed (11,7 mln m²) bood actievere kansen. Dat was het begin van het Regionaal Ontwikkelprogramma.
Ervaring met vastgoed en contacten met marktpartijen had Bertram al volop. Als directeur-generaal Wonen bij het toenmalige ministerie van VROM en als gemeentesecretaris van Den Haag was ze betrokken geweest bij de ontwikkeling van de metropoolregio Rotterdam–Den Haag. Bertram: ‘Eén ding wist ik: gebiedsontwikkeling is superbelangrijk voor het bereiken van meerdere maatschappelijke doelen, zoals woningbouw en verduurzaming. Als je ziet wat we allemaal in bezit hebben; daar moeten we als Rijksvastgoedbedrijf toch meer mee kunnen doen?’
Voorheen liet het RVB die mogelijkheden liggen?
‘Als uitvoerende dienst hadden we vooral een beheertaak. We werden niet primair aangesproken op maatschappelijke doelen of deelname aan politieke debatten. Maar daarbij wil ik wel zeggen: als onze inbreng helemaal niet nodig zou zijn, zouden we als Rijk ook niet hoeven interveniëren.’
Hoe bent u met het Regionaal Ontwikkelprogramma begonnen?
‘Met vallen en opstaan. Het was een avontuur, een verkenning van wat we kunnen doen. Er liepen al drie trajecten waarmee we aan de slag konden: woningbouw op rijksgrond in Almere en op het oude marinevliegkamp Valkenburg in Zuid-Holland, en dan nog de ontwikkeling van het Hembrug-terrein in Zaandam, waar vroeger wapens en munitie werden geproduceerd.’
En, slaagde u in uw opzet?
‘Ja, als je ziet wat we sindsdien samen met regionale partijen en marktpartijen gerealiseerd hebben, blijkt dat je met samenwerking echt meer resultaat bereikt. Vergeleken met drie jaar geleden hebben we ook veel intensiever overleg met verschillende departementen, zoals met de ministeries van Financiën en Economische Zaken en Klimaat. We krijgen veel vragen over bijvoorbeeld verduurzaming, het versneld aanpassen van ons kantorenbezit. Maar ook over de opvang van dak- en thuislozen, waarvoor we met het ministerie van Volksgezondheid, Welzijn en Sport aan tafel zitten. Onlangs hebben we de Flevobrief naar de Kamer gestuurd, ook een belangrijke stap. De vraag vanuit de Kamer was of we gezien het woningtekort niet meer kunnen met onze grond in Flevoland, nog afgezien van Almere. Daar hebben we een studie naar gedaan, samen met de provincie, de gemeente en de metropoolregio Amsterdam.’
Wat is dan precies de meerwaarde van zo’n regionale samenwerking?
‘Met een aantal instrumenten kun je dan slimmer omgaan. Zo kunnen we in samenwerking met Rijkswaterstaat en Staatsbosbeheer gronden aan elkaar koppelen, zodat extra bewegingsruimte voor ontwikkelingen ontstaat. Dat is echt interessant; zo kom je een stap verder. Deze discussie hadden we drie jaar geleden echt niet gehad. We schatten dat in Flevoland ongeveer 1800 hectare rijksgrond kan worden ingezet voor woningbouw. Door onze grootschaligheid kunnen we nu ook gestructureerd bekijken hoe we duurzaamheid van de grond kunnen tillen en woningen versneld kunnen verduurzamen.’
Grond is belangrijk, maar ook samenwerking met lokale overheden – daar lopen marktpartijen nogal eens tegenaan.
‘Bij gebiedsontwikkeling zijn twee variabelen doorslaggevend: grond en bestemmingsplannen. Voor meer bewegingsvrijheid is een grondenstrategie cruciaal. Dat helpt enorm. Verder koppelen wij onze kennis aan die van de provincie en de gemeente, dat is waardevol voor het regionale perspectief. We treden meer als partner op, dan dat we van bovenaf de regie nemen. We geven aan: willen we tempo maken met die woningbouw, dan is het handig als je die bestemmingsplannen ook snel in behandeling neemt en de belangenafweging maakt. Ik ben zelf tien jaar gemeentesecretaris geweest; ik weet hoe ingewikkeld dat kan zijn.’
Scheelt het als het Rijk meedoet aan gebiedsontwikkeling; is er meer animo vanuit de markt?
‘In gesprekken heb ik gemerkt dat onze deelname marktpartijen over de streep trekt. Dat motortje is nodig om verder te komen. Zo zorg je voor een zwaan-kleef-aan-effect.
Marktpartijen moeten het vertrouwen hebben dat een project ook echt gerealiseerd kan worden. Ik hoor wel eens: ja, maar over vier jaar zijn de kaarten bij de gemeente misschien weer anders geschud. Dan komt het er dus op aan meer tempo te maken, als overheden onderling vlotter zaken te doen. Zo zorgen we voor meer zekerheid. Daar willen we grip op krijgen. Om voor de opgave in Flevoland gronden en marktpartijen bij elkaar te brengen, ben ik ook langsgegaan bij de Neprom. Wanneer partijen bij elkaar komen, kun je een gezamenlijke businesscase maken.’
Dus nu op dezelfde manier vooruit?
‘In de Flevobrief hebben we aan de Kamer laten zien wat theoretisch kan, met welke instrumenten. We kunnen nu veel grotere bewegingen gaan maken dan met geïsoleerde trajecten. Interessant is dat het Kabinet in de begrotingsbrief op Prinsjesdag heeft aangegeven de mogelijkheid van een Rijksontwikkelbedrijf te willen onderzoeken. Ik hoop daarbij op een nauwere samenwerking tussen het Rijksvastgoedbedrijf, Rijkswaterstaat en Staatsbosbeheer. Niet alleen voor woningbouw, maar ook om andere maatschappelijke opgaven aan te pakken, bijvoorbeeld op het vlak van duurzaamheid en landbouw. Samen kunnen we onze kracht inzetten voor the greater good.’
Zorgt corona voor vertraging?
‘Het is zó belangrijk dat vooral de bouw nu doorgaat. We zijn in een vroeg stadium van de corona-uitbraak met marktpartijen en de koepels om tafel gaan zitten, en hebben ons afgevraagd hoe we juist voor versnelling kunnen zorgen en werkzaamheden naar voren kunnen halen. Het pakket maatregelen dat daaruit kwam, zoals verduurzaming van kantoren, is een impuls voor de markt én efficiënt voor het Rijksvastgoedbedrijf. Nu kantoren grotendeels leeg zijn, doordat de meeste ambtenaren tijdelijk thuiswerken, kunnen we grotere projecten oppakken.’
Zijn er nog aandachtspunten voor marktpartijen?
‘Die mogen wat mij betreft wel wat strategischer nadenken over gebiedsontwikkeling. Als partijen individueel naar een project kijken, zullen zij best op problemen stuiten, bijvoorbeeld met gemeenten. Maar breng de omstandigheden eens wat breder in beeld: waar zijn gronden, kunnen we gemeenschappelijk zaken doen en zo de ontwikkeling van gebieden een zetje geven? Welke maatschappelijke ontwikkelingen zijn er, en welke bijdrage kun je daaraan leveren? Als je zo kijkt, kun je makkelijker op de kar springen.’
Wat heeft het Rijksvastgoedbedrijf zelf opgestoken de afgelopen jaren?
‘We hebben geleerd hoeveel makkelijker het kan worden om een gebiedsgerichte aanpak gezamenlijk te doen, met het Rijk, lokale en regionale overheid, en marktpartijen. Samen op zoek naar: hoe gaan we dit motortje laten draaien? Hoewel het slechts om één gebouw gaat, wil ik toch even de ontwikkeling van het nieuwe kantoor voor het Europees Geneesmiddelen Agentschap (EMA) aan de Zuidas aanhalen. Dat hebben we met de gemeente Amsterdam en bouwers Dura Vermeer en Heijmans in twee jaar tijd neergezet, binnen budget. Die snelheid was toch wel een revolutie. Als je samen gaat voor the greater good, dan kun je zoveel. Als je maar eerst duidelijk de spelregels met elkaar afspreekt en je daaraan houdt, kun je in die driehoek iets realiseren wat je voorheen echt niet had bedacht.’
Annet Bertram
Sinds november 2017: directeur-generaal Rijksvastgoedbedrijf
2015–2017: secretaris-generaal metropoolregio Rotterdam–Den Haag
2007–2017: gemeentesecretaris Den Haag
Daarvoor o.a.: directeur-generaal Wonen bij ministerie VROM
Studie: sociologie en rechten, Universiteit Leiden
Voorbeeldprojecten
Voormalige Defensie-locatie Valkenburg, Katwijk
– 470 hectare plangebied, waarvan 327 hectare eigendom van Rijksvastgoedbedrijf
– Opgave: 5000 woningen, waarvan 500 in topsegment + 20 hectare werkgebied voor drone-industrie
– Planning: in 2021 verkoop aan marktpartijen, in 2022 start bouw eerste woningen
– Pilot-gebied voor duurzame ontwikkeling, energietransitie en klimaatbestendig bouwen
Voormalige Defensie-locatie Hembrugterrein, Zaandam
– 40 hectare met 120 gebouwen, waarvan 50 met monumentale status
– Opgave: ongeveer 1000 woningen, waarvan 20% sociale huur + bedrijven, winkels, kantoren (voor 650 arbeidsplaatsen)
– In 2018 30 hectare + 70 gebouwen verkocht aan ABC Planontwikkeling, voor € 41 mln
Flevoland
– Mogelijk 1800 hectare rijksgrond in te zetten voor grootschalige woningbouw in Flevoland
– Opgave: 30.000–40.000 woningen, in Almere Pampus, Oosterwold en Lelystad Warande
– Mogelijk is er nog 1100–1200 hectare rijksgrond vrij te maken, voor maximaal 35.000 extra woningen
– Planning: Rijk en regio kijken of woningbouw, nu gepland na 2030, naar voren kan worden gehaald
