De grenzen tussen kantoorplekken en hotels vervagen. Waarom zouden we die twee niet mengen, dachten Leonardo Hotels en Regus.
Door Gabriëlle Klaver
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 2, 26 februari 2021
‘Ik heb er net gekeken, het ziet er fantastisch uit!’ Annelou de Groot, director Development van IWG, is enthousiast. ‘Inmiddels zijn er al 10 kamers getransformeerd en wordt het een volwaardig business center.’ De Groot heeft het over de kamers in het Leonardo Royal Hotel in het Amstelkwartier in Amsterdam, die worden omgebouwd tot private offices. IWG gaat als flexplekaanbieder deze kamers op zijn platform aanbieden. De kantoorgebruikers kunnen gebruikmaken van alle faciliteiten die zowel het Leonardo Hotel als IWG te bieden heeft. Regus by Leonardo is het merk waaronder de flex-offices zullen varen. In totaal wordt het business center 2000 m² groot.
De Groot: ‘Voor zover ik weet, is dit een primeur. Ik ken geen enkele andere flexibele kantooraanbieder die dit in deze vorm aanbiedt in een hotelomgeving.’ Ook Alexander Kluit weet geen voorbeelden uit de hotelwereld, een wereld die hij als managing director van Leonardo Hotels Nederland en België goed kent.
Corona versnelt trend
Het was De Groot die met dit initiatief richting Kluit kwam. De Groot: ‘Vanuit ons bedrijf zien we al langer de trend dat kantoorwerk zich niet beperkt tot een enkele, vaste locatie. We merken ook al langer dat de grenzen tussen hotels, kantoorruimte, restaurants en woonruimte steeds verder vervagen. Door de huidige pandemie is deze trend versneld. Dit is dus een goed moment om de twee te mengen: een business center in een hotel.’
Toen De Groot met het idee kwam, begreep Kluit meteen wat ze bedoelde. Want ook Kluit speelt in zijn hotels al langer in op deze trend: ‘Hotels staan tegenwoordig meer in het teken van ontmoeten dan vroeger: onze restaurants, bars en lounges staan tegenwoordig nadrukkelijk ook open voor mensen die niet per se bij ons slapen. Door onze businessmodellen samen te voegen ontstaat er werkomgeving waarbij ontmoetingen in een aangename omgeving kunnen plaatsvinden in een van onze state-of-the art lounges.’
Kluit heeft al ervaring opgedaan met het aanbieden van kantoorplekken: dat gebeurt onder meer in het Leonardo Boutique Hotel aan de PC Hooft in Amsterdam. Kluit: ‘Het verschil is dat de werkplekken in ons hotel in het Amstelkwartier op het platform van IWG worden aangeboden en ook toegankelijk zijn voor gasten die niet bij ons slapen.’
Dat Regus by Leonardo juist in het hotel in het Amstelkwartier komt, is geen toeval. Met 490 kamers is het een van de grootste hotels van Amsterdam met bovendien veel congresfaciliteiten. Kluit: ‘Veel van onze gasten zijn hier vanwege hun werk. Het business center past daar naadloos bij.’
Omzetgerelateerde fee
IWG en Leonardo hebben een management-contract afgesloten waarbij de omzet van het business center voor Leonardo is. Het hotel betaalt IWG een omzetgerelateerde fee voor het gebruik van het platform van IWG. IWG regelt bovendien zaken als het meubilair, contractmanagement, billing & collection en it-support.
Het business center wordt verdeeld over drie verdiepingen in het hotel. De structuur van de kamers verandert niet, maar er wordt natuurlijk wel kantoormeubilair geplaatst. De kamers variëren in het aantal werkplekken, maar gemiddeld zijn er twee werkplekken per kamer. De kosten voor de transformatie zijn misschien niet enorm hoog, maar het is toch best een investering voor twee ondernemingen die momenteel de klappen van de lockdowns opvangen. De Groot: ‘Het is waar, IWG is geraakt door de gevolgen van de pandemie. We hebben veel moeten inleveren op services als meeting rooms. Maar de bezetting in Nederland is nu hoger dan in dezelfde periode vorig jaar, ook omdat wij ruimte bieden aan bedrijven die het nu juist goed doen, zoals de gaming-industrie. We willen klaarstaan voor als deze crisis over is, want juist dan zal er grote vraag zijn van met name de corporates naar flexibiliteit. Nestlé bijvoorbeeld heeft net een wereldwijd contract voor zijn medewerkers afgesloten voor onze business centers. We willen groeien door ons platform à la Uber of Bol.com open te stellen voor derden die flexibele kantoorruimte aanbieden, zoals nu dus Leonardo.’
Vertrouwen in de toekomst
De investering die Leonardo doet, is vooral ook mogelijk doordat de keten zelf eigenaar is van het hotel. Maar ook Kluit heeft vertrouwen in de toekomst: ‘Evenementen worden uitgesteld, niet afgesteld. Natuurlijk vinden congressen nu online plaats en gaat dat best, maar we horen ook dat mensen het ontmoeten ontzettend missen. Ik denk dat het de eerste tijd aangepast werken zal zijn, maar dat we over 4 tot 5 jaar weer op het oude niveau zitten.’
Belangstelling voor het concept is er inmiddels van verschillende kanten. De Groot: ‘Natuurlijk denken we aan een uitrol over de 13 andere hotels van Leonardo in Nederland, maar ook uit het buitenland is er interesse. Dit zou best nog eens een vlucht kunnen nemen.’
Over IWG
IWG heeft het afgelopen jaar veel last gehad van corona en verwacht dat dit tot in 2021 doorloopt. Dat meldde het wereldwijd opererende bedrijf eind januari in een trading update. Het bedrijf met merken als Regus, Spaces en The Office Operators staat aan de Londense beurs genoteerd.
Uit de halfjaarcijfers 2020 bleek al dat de pandemie een grote impact heeft op de cijfers: de winst voor belastingen van £ 145 mln in H1 2019 werd in H1 2020 een verlies van £ 176 mln. IWG gaf bij de laatste trading update aan dat er omvangrijke kostenreductieprogramma’s zijn opgetuigd, die in de toekomst fors zullen bijdragen aan de winst. In 2020 heeft IWG in de VS voor enkele onderdelen Chapter 11 aangevraagd, het voorportaal voor faillissement, dat bedrijven bescherming biedt tegen schuldeisers. De dreiging van faillissement zorgde ook voor een drukmiddel richting verhuurders om met huurkortingen over de brug te komen.
Desondanks is IWG positief over de toekomst. Volgens het bedrijf is de liquiditeitspositie zodanig dat het ademruimte heeft en zelfs investeringen in nieuwe kansen mogelijk zijn. 9 maart komt IWG met de jaarcijfers.
Over Leonardo Hotels
Leonardo Hotels is onderdeel van de Fattal Group, een in Tel Aviv beursgenoteerde onderneming met 217 hotels in 19 verschillende landen. Merken zijn behalve Leonardo, dat vooral in Duitsland groot is, onder meer Jurys Inn en Herods. Het bedrijf werd 1998 opgericht door David Fattal, die nog steeds ceo is en de meerderheid van de aandelen in bezit heeft.
De laatste kwartaalcijfers van Q3 2020 laten zien wat de lockdowns in de verschillende landen teweeg hebben gebracht: werd in 2019 in de eerste 9 maanden nog een nettowinst geboekt van NIS 41,2 mln, in 2020 werd in dezelfde periode een verlies geregistreerd van NIS 938,4 mln (€ 233 mln).
De onderneming doet alles om de kosten omlaag te brengen. Lonen zijn verlaagd, investeringen teruggeschroefd en er is onderhandeld over de huren. Tot Q3 heeft de Fattal Group NIS 102 mln aan huren weten uit te stellen en is er voor NIS 89 mln aan huren kwijtgescholden. Ook staat verkoop van hotels in eigendom op het programma: in juli is in Berlijn een hotel voor € 57,4 mln verkocht. Er wordt onderhandeld over de verkoop van een hotel in München en over het Leonardo Royal Hotel met 178 kamers in Den Haag, zo blijkt uit de rapportage van Q3.
