Na de verkiezing van Donald Trump kruipt de rente omhoog, en dat zorgt voor lichte buikpijn bij vastgoedbeleggers.
Door Paul Wessels
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 12, 23 december 2016
Dit artikel is ook verschenen in PropertyNL magazine no. 12, 23 december 2016.
Beleggers hebben de afgelopen periode obligaties verkocht in Europa, Azië en de Verenigde Staten, met lagere koersen als gevolg. Als de obligatiekoersen dalen, volgen vaak ook de vastgoedprijzen.
De vastgoedhausse van de afgelopen paar jaar werd vooral gedreven door internationale beleggers die betere opbrengsten zochten dan de zeer laag renderende obligaties. Die dynamiek zou wel eens kunnen veranderen als ‘risicoloze’ staatsleningen weer een rendement gaan bieden dat risicovoller vastgoed minder aantrekkelijk maakt.
De verkoop van obligaties neemt toe omdat de nieuwe Amerikaanse president Donald Trump plannen heeft voor grote investeringen in infrastructuur. Dat zou ertoe kunnen leiden dat de Amerikaanse centrale bank, the Federal Reserve, de rente wel eens sneller zou kunnen verhogen dan tot nu toe verwacht werd.
Dat kan op zijn beurt ook weer gevolgen hebben voor het rentebeleid van andere centrale banken. Zo staat het effectieve rendement op een tienjarige Nederlandse staatslening nu op 0,45%, terwijl deze zomer zelfs heel kort een negatieve rente werd genoteerd. Die 0,45% is natuurlijk nog altijd extreem laag vergeleken met twee jaar geleden, toen de rente nog op zo’n 2% stond. Voorlopig blijft elke beperkt risicodragende investering die een rendement van enkele procenten weet te genereren een aantrekkelijke aanvulling op de portefeuille. Een opslag van 400 basispunten op een ‘risicovrij’ rendement is nog niet vaak voorgekomen.
Gebrek aan product
Toch zit er wat kou in de lucht. Investeringen in Europees vastgoed zullen in de drie grootste economieën (Verenigd Koninkrijk, Duitsland en Frankrijk) naar verwachting dit jaar wat lager uitkomen dan vorig jaar. Zorgen over politieke instabiliteit, plus een gebrek aan geschikt product – na een hausse van meerdere jaren – zijn daar debet aan.
De kleinere markten in Europa, in Scandinavië en Nederland, hebben geprofiteerd van de zoektocht naar beleggingsproducten. De extreem lage rente gaf ook dit jaar een ongekende ‘boost’ aan de Nederlandse beleggingsmarkt, die naar verwachting qua volume net zo hoog of zelfs hoger zal eindigen als het recordjaar 2015, toen € 12,4 mrd van eigenaar verwisselde. De rendementen dalen door die kooplust naar recorddiepte. Op de beste plekken in Amsterdam en Utrecht is het aanvangsrendement voor woningen inmiddels gedaald tot 3,75%.
Hoe zit het met het fundament?
De verwachting is zeker niet dat vastgoedprijzen de komende maanden plotseling scherp zullen dalen, maar de onzekerheid is wel gegroeid. Dat komt doordat men zich nu weer realiseert hoezeer de vraag in de beleggingsmarkt wordt gedreven door het overvloedige aanbod van geld, en niet altijd doordat de fundamentele omstandigheden in het vastgoed daar aanleiding toe geven. Weliswaar trekt de economie aan, maar het herstel van de gebruikersmarkten is achtergebleven bij dat van de beleggingsmarkt.
Een uitzondering is de woningbeleggingsmarkt in Nederland – er is een grote vraag naar geschikte woningen. Het enige wat de markt remt, is de beschikbaarheid van geschikt aanbod. We hebben een unieke situatie: er is bij consumenten een grote vraag naar woningen en er is veel geld beschikbaar om in woningen te investeren. Deze situatie is sinds de jaren ’80 niet meer voorgekomen. De opgave is echter ook groot. Er is sprake van een enorme trek naar de stad, ouderen wonen steeds langer zelfstandig en de bestaande woningvoorraad moet snel verduurzaamd worden.
Kantooropname licht verbeterd
Bij kantoren, winkels en bedrijfsruimte ligt het beeld genuanceerder. Als de opname van de afgelopen jaren over over 11 maanden wordt vergeleken, valt op dat deze in de kantorenmarkt is verbeterd ten opzichte van 2015 (met zo’n 85.000 m²). De markt is echter qua volume nog steeds maar de helft van wat hij op zijn hoogtepunt in 2007 was. Een groot deel van die 85.000 m² kwam bovendien voor rekening van het nieuwe kantoor van Booking.com (63.500 m²) bij het centraal station in Amsterdam (zie foto). In een stad als Den Haag zijn echter sinds mensenheugenis niet zo weinig grote kantoortransacties genoteerd.
Bij bedrijfsruimte en logistiek zien we qua volume wel een sterk herstel, en is de markt met een opname van meer dan 3 mln m² (over 11 maanden) weer op het niveau van 10 jaar geleden. Wel zien we hier een sterke verschuiving naar moderne logistieke complexen met veel meters, die zeer gewild zijn, onder andere door het steeds verder oprukken van online sales. De grootste deal tot nu toe dit jaar betrof het complex voor XPO Logistics op Trade Port Noord in Venlo, dat wordt gerealiseerd door Prologis.
Op de winkelmarkt is gemeten over 11 maanden ogenschijnlijk sprake van een sterk herstel, maar dat is vooral het gevolg van het opvullen van het gapende gat in het retaillandschap dat is achtergelaten door het faillissement van V&D. Expanderende retailers als Hudson’s Bay, Topshelf, Primark en Decathlon openden winkels in voormalige V&D-panden. Het afgelopen jaar huurde Hudson’s Bay minstens 13 voormalige V&D-panden, in totaal meer dan 170.000 m². Topshelf was goed voor 44.000 m². Dat effect zal er volgend jaar niet zijn.
Private equity neemt winst
Er blijft een groot verschil tussen het rendement op een staatslening en dat van commercieel vastgoed, ondanks de fors gestegen prijzen. Een bruto-aanvangsrendement van minder dan 5% voor een eersteklas kantoor is weliswaar ongekend scherp voor de Nederlandse markt, maar is nog steeds een enorm verschil met de opbrengst van een staatslening.
We zien signalen dat de meest opportunistische partijen hun winst nemen. In de Wall Street Journal wees Jo Valente, hoofd vastgoed research bij JP Morgan Asset Management, erop dat private equity-fondsen die wereldwijd opereren dit jaar nettoverkopers zijn van vastgoed. In de jaren ná de crisis waren dit juist de grote opkopers ervan.
Tegelijk zijn partijen uit Azië en uit het Midden-Oosten nog steeds aan het kopen, ook in Nederland. Terwijl Europese beleggers hun eigen regio inmiddels duur vinden, zien de Aziatische beleggers nog steeds kansen op een waardesprong. Ze zien de nervositeit bij Europese beleggers juist als een kans. Ook in Nederland kijken de Aziatische beleggers rond. Het Chinese Anbang was in 2016 zelfs verantwoordelijk voor de aankoop van een half miljard aan Nederlandse kantoren, van Blackstone.
Trump is juist goed nieuws
Hoewel sommigen Donald Trump als een angstaanjagend vooruitzicht zien voor de wereld, zijn er anderen die zeggen dat de verkiezing van deze vastgoedman juist heel goed nieuws is voor de vastgoedsector. Eind november was dat althans het geluid op een conferentie van de Commercial Real Estate Finance Council (CREFC) in Londen. ‘Wat je ook mag denken van Trump, de realiteit is dat hij goed is voor onze sector, voor de financiële wereld en voor de banken. Kijk maar naar de manier waarop Wall Street heeft gereageerd op deze verkiezing’, zie Lisa Pendergast, de net benoemde directeur van CREFC tegen PropertyEU, de zusterpublicatie van PropertyNL. ‘Er zijn zorgen over een aantal zaken die hij voorstelt, maar wij zijn blij met lagere belasting en met deregulering.’
Het is over het algemeen gunstiger voor het vastgoed als Republikeinen aan het roer staan dan wanneer Democraten aan de macht zijn. Het feit dat ze nu de Senaat én het Huis van Afgevaardigden controleren, betekent dat hervormingen sneller kunnen worden ingevoerd. Dit zou binnen anderhalf jaar hervormingen kunnen betekenen voor belasting van bedrijven en voor financiële diensten, voordat er weer verkiezingen zijn voor het Huis van Afgevaardigden.
Er heerst een gevoel bij vastgoedprofessionals dat de vastgoedmagnaat Trump ‘een van hen’ is, die de industrie begrijpt en weet wat er nodig is om vastgoed te laten floreren. De hoop is dan dat er minder regulering zal komen, waardoor de zakenwereld meer zal floreren, de handel verder zal opleven en de mogelijkheden voor investeringen zullen worden vergroot. Hiermee zou het presidentschap van Donald Trump niet de voorbode zijn van een neergang van vastgoed, maar juist kunnen leiden tot een verlenging van de positieve trend in de vastgoedcyclus.
