Amsterdamse kantoren helemaal uit de gratie

Wie voor de situatie op de Amsterdamse kantorenmarkt alleen kijkt naar het prijsniveau, ziet maar een deel van het plaatje. Kijk ook naar de liquiditeit, adviseren vastgoedonderzoekers Dorinth van Dijk en Willem Vlaming in het artikel ‘De stand van de Amsterdamse kantorenmarkt in internationaal perspectief’ in het kwartaalblad Real Estate Research Quarterly van de Vereniging van Onroerendgoedonderzoekers Nederland (VOGON).

De Amsterdamse kantorenmarkt verkeert in zwaar weer. Eerst door corona en de daaropvolgende thuiswerktrend en daarna door de negatieve impact op waarderingen van de rentestijging. Dit was te merken in transactieprijzen. De MSCI-prijsindex lag in het vierde kwartaal van 2023 ruim 8 procent lager dan op het hoogtepunt in het tweede kwartaal van 2022.

Maar de prijsdaling is slechts een deel van het verhaal. De dealvolumes in euro’s daalden nog sterker. Die kwamen in 2023 maar liefst 69 procent lager uit dan in 2022. Het dealvolume is een onderdeel van de marktliquiditeit: hoe makkelijk verhandelbaar is een kantoorpand? Dat wordt grotendeels bepaald door het verschil in waarderingen door kopers en verkopers.

Eind 2023 is deze kloof voor Amsterdam historisch groot. De prijzen die kopers en verkopers willen accepteren liggen zo ver uit elkaar dat er nauwelijks nog transacties plaatsvinden. Om het gat tussen kopers en verkopers te verkleinen en daarmee liquiditeit in de markt te herstellen, zullen kopers of verkopers volgens de auteurs hun verwachtingen moeten bijstellen.