De markt voor kantoorruimte mag dan zijn aangetrokken, de leegstand op de Amsterdamse kantorenmarkt is nog altijd fors. Realisatie van het enorme planaanbod zou de situatie er de komende jaren niet beter op maken. Plabeka, een regionaal platform in de regio Amsterdam, werkt aan een forse reductie van de kantorenplannen, vooral langs snelwegen. Gepubliceerd door PropertyNLmagazine 8 maart 2007
De markt voor kantoorruimte mag dan zijn aangetrokken, de leegstand op de Amsterdamse kantorenmarkt is nog altijd fors. Realisatie van het enorme planaanbod zou de situatie er de komende jaren niet beter op maken. Plabeka, een regionaal platform in de regio Amsterdam, werkt aan een forse reductie van de kantorenplannen, vooral langs snelwegen.
Gepubliceerd door PropertyNLmagazine 8 maart 2007
Het Platform Bedrijven en Kantoren (Plabeka) in Noord-Holland gaat ruwweg 3,5 mln m2 aan kantoorruimte schrappen. Amsterdam heeft het voortouw genomen. Wethouder van Poelgeest maakte in januari al bekend dat er ongeveer 1,2 mln m2 aan plannen zou worden stopgezet, maar daar was pas 800.000 m2 van gevonden. Recent zijn er na de Noordvleugelconferentie meer concrete gegevens over die hoeveelheid m2, inclusief locaties, naar buiten gekomen.
Plabeka is een samenwerkingsverband van een groep gemeenten binnen de Noordvleugel, het noordelijke deel van de Randstad bestaande uit Noord-Holland, Flevoland en Utrecht. Plabeka omvat Amsterdam, Almere, Haarlem, Haarlemmermeer en Amstelveen. Volgens de officiële verdeling, die nog en detail moest worden ingevuld schrapt Amsterdam 1,5 mln m2, Haarlemmermeer 1 mln m2 en Almere 0,5 mln m2. Nog eens 0,5 mln m2 wordt gevonden in Haarlem en Amstelveen. Voor de gehele Noordvleugel, minus Utrecht, komt de reductie neer op 42% over de periode 2006-2030. De afspraak om samen naar plannen te kijken geldt voor vijf jaar. Jaarlijkse aanpassingen zijn mogelijk.
Impuls voor verouderde gebieden
Belangrijke reden van de reductie is dat er een grote kloof was tussen aanbod en geprognosticeerde vraag. Zo is het planaanbod van kantoorruimte in Amsterdam bijna drie keer zo groot als de geraamde vraag tot 2030 bij het meest gunstige economische groeiscenario. Daarvan worden de grondbedrijven van gemeenten uiteindelijk zelf de dupe omdat ze hun grondprijzen zien dalen. Daarnaast is ruimte kostbaar, vooral in de Randstad. Het rapport Minder kantorenplannen in uitvoering in Amsterdam past dan ook in het kader Actieplan Ruimte Winnen. Door ruimte schaarser te maken zal het opknappen van verouderde gebieden ook een impuls kunnen krijgen.
Amsterdam zette zich volgens wethouder ruimtelijke ordening Maarten van Poelgeest bij het kijken naar zijn kantorenplannen voor de volgende opgave. ‘We hebben 4,5 mln m2 aanbod, inclusief Zuidas’, zo legt hij uit in zijn kamer in de Stopera. ‘Die 4,5 mln bestaat uit 3,7 mln aan plannen en 800.000 courante kantoorruimte. De Zuidas is een toplocatie waar de vraag goed is en waarvoor een flexibel programma kantoren/woningen is. Daar wordt niet in geschrapt. Binnen de te vormen Zuidasonderneming wordt zelfs gedacht aan een hoge minimumhuurprijs om de locatie exclusief te houden.’
Nieuwe reducties gezocht
In het rapport Minder kantorenplannen in uitvoering gaat het ontwikkelingsbedrijf serieus in op elke Amsterdamse locatie waar tot 2030 kantoren zijn gepland. Tot 2010 wordt een jaarlijkse uitbreidingsvraag van 83.000 m2 verwacht, daarna van 53.000 m2. De plannen zijn tegen het licht gehouden en de werkgroep heeft aan planeigenaren voorgesteld het aantal kantoormeters te reduceren, vooral langs snelwegen. De planeigenaar kon daar weer op reageren met een tegenvoorstel en daarvoor argumenten geven. In sommige gevallen zijn de plannen toch geschrapt of gereduceerd, in andere gevallen zijn ze getemporiseerd. Soms ook is er niet of nauwelijks geschrapt. Hier en daar is de locatie meteen als toekomstige woningbouwlocatie aangemerkt. In totaal haalt Amsterdam een streep door 1,2 mln m2 geplande kantoormeters.
Ondanks de reductie-exercitie blijft nog een planaanbod van 1,6 mln m2 over. Dat is ruim meer dan de geraamde vraag naar kantoorruimte van ruim 925.000 m2 tot 2030. Bovendien heeft Amsterdam op dit moment nog leegstand van 1,2 mln m2 Wanneer het courante deel van de huidige leegstaande kantoren - 700.000 m2 - wordt opgeteld bij het planaanbod zit de Amsterdamse kantorenmarkt met 2,3 mln m2 aanbod dus nog steeds te ruim in zijn jas. Een voordeel hiervan is dat er keus blijft voor vestigers, maar het is ook duidelijk dat in de toekomst, bij een vraag die overeenkomt met de ramingen, opnieuw plannen zullen moeten worden geschrapt.
In een toelichting zei Van Poelgeest dan ook dat er nog steeds wordt gezocht naar reducties. Hij noemde daarbij concreet de locaties Teleport en Amstel III, waar nu nog 300.000 m2 gepland staat maar waar meer kan worden geschrapt.
Consequenties grondexploitatie
Voor de grondexploitatie heeft dit aanzienlijke consequenties. De gemeente rekent voor toekomstige periodes op een bepaalde uitgifte van gronden voor kantoren en dat levert meer op dan grond voor woningen. Het rapport beschrijft bijvoorbeeld de situatie op het Cornelis Douwesterrein deelgebied 4B, waar een forse hoeveelheid kantoorruimte is gepland. Er is nu een positief saldo van € 18 mln uit de grondexploitatie voorzien. Nu zal 140.000 m2 worden omgezet naar woningen, wat betekent dat het positieve saldo omslaat naar een verlies van ongeveer € 8 mln. Nu in totaal 1,2 mln aan kantoormeters wordt geschrapt, loopt de gemeente volgens een conservatieve schatting 1,2 mln X € 250 = € 300 mln mis. Deels wordt dit goedgemaakt door gronden die voor woningbouw en andere functies worden vrijgegeven, zodat de gemeente uitkomt op een verlies van € 150 mln.
Marktpartijen zijn betrokken bij het proces. Ontwikkelaars en planeigenaren hebben zelf circa 770.000 m2 aan te schrappen plannen ingebracht. Volgens Van Poelgeest zijn plannen waarover al afspraken zijn gemaakt geheel buiten beschouwing gebleven. De Ivbn, Neprom en KvK Amsterdam spreken hun waardering uit voor het initiatief om regie te gaan voeren op de planvorming en ontwikkeling van kantorenlocaties door fors in te grijpen in de planvoorraad. Wel maakt de Neprom zich zorgen om het verdwijnen van het multifunctionele karakter van een locatie door het schrappen van kantoren en de financiële gevolgen van het schrappen. Vooral wanneer geschrapt wordt in al vergevorderde planontwikkeling waar ook verwachtingen zijn gewekt en er dus sprake is van substantiële schade. Als van het laatste sprake is, is de Neprom van mening dat hier compensatie tegenover moet staan.
Schrappen in Haarlemmermeer
Haarlemmermeer is de andere grote locatie waar veel kantorenplannen zullen worden gereduceerd. Nog niet alle details zijn bekend, maar wethouder Arthur van Dijk heeft bevestigd dat 350.000 m2 van de 1 mln m2 al is gevonden. Beukenhorst-zuid zal worden gehalveerd van 400.000 tot 200.000 m2 en de kantorenbouw in de A4-zone west - ongeveer 150.000 m2 - gaat niet door.
Kaartje van gebied met:
Reductie planvoorraad kantoren Amsterdam
Amsterdam planvoorraad reductie
Centrum 127.500 100.000
Westpoort 436.000 252.100*
Zeeburg 125.525 26.600
Noord 856.000 578.000
Geuzenveld/Osdorp 84.500 69.500
Slotervaart 430.600 300.650
Zuidoost 322.000 46.200
Oost/Watergraafsmeer 341.600 54.100
Zuideramstel 10.800 0
Totalen 2.734.525 1.205.350
* over 150.000 m2 wordt nog onderhandeld
