Advies aan Hoge Raad: huuropslagbeding ASR niet oneerlijk

Tegelijk met de uitspraak stelde de rechter vorig jaar oktober zogeheten prejudiciële vragen aan de Hoge Raad over de huurprijswijzigingsbepaling, mede gezien de mogelijk enorme impact voor verhuurders. De procureur-generaal (PG) kwam daarover naar nu blijkt vorige maand tot een conclusie die geldt als advies aan de hoogste rechter. In de meeste gevallen wordt dat advies overgenomen.

Huurverlaging onmogelijk

In de rechtszaken gaat het om huurders die vinden dat ASR in het huurcontract een oneerlijk huurprijswijzigingsbeding heeft opgenomen, waardoor ze te veel huur zijn gaan betalen. De kantonrechter geeft hun in oktober 2023 gelijk: de huurverhoging baseren op de consumentenprijsindex is niet oneerlijk, maar de additionele vast te stellen opslag van maximaal 3% is dat wel: “Het beding vermeldt immers niet op grond waarvan de opslag kan worden gerekend en maakt huurverlaging op grond van de index onmogelijk.” Omdat de discussie mogelijk in zeer veel zaken kan spelen, heeft de kantonrechter prejudiciële vragen gesteld aan de Hoge Raad om de toetsen of de rechter wel de juiste maatstaven heeft gehanteerd.

Vraag met algemene strekking

De mening is in algemene zin gevraagd over huurprijswijzigingsbedingen in een huurovereenkomst voor geliberaliseerde woonruimte, waarbij de consumentenprijsindex (CPI) en een additionele door de verhuurder te bepalen opslag samen de huurverhoging bepalen. Daarmee zijn meteen in potentie honderdduizenden huurovereenkomsten gemoeid. “Het belang van de vragen raakt de gehele geliberaliseerde huursector die − voorafgaand aan de invoering van de Wet betaalbare huur per 1 juli 2024 − bestaat uit ruim 600.000 woningen, waarvan circa 126.000 woningen toebehoren aan woningcorporaties”, zo realiseert de PG zich. In deze zaken hebben zich meer partijen geroerd: zo hebben de IVBN, acht woningcorporaties en de Woonbond ook hun schriftelijke mening gegeven.

Ontbreken grond voor opslag geeft geen doorslag

Volgens de PG is een opslag bovenop de indexering niet per se oneerlijk. Dat niet duidelijk is wat de redenen voor zo’n opslag kunnen zijn, hoeft niet direct te betekenen dat het beding oneerlijk is. “Dit geldt namelijk ook voor de jaarlijkse huurverhogingen in de gereguleerde (‘sociale’) sector die op de wet berusten, en voor de jaarlijkse huurverhogingen in de vrije sector die vanaf 1 mei 2021 nog door de wet worden toegelaten.’

Belangrijker is volgens de PG met welk percentage de huren maximaal mogen stijgen. ‘Hoe hoger het maximale opslagpercentage dat toegepast kan worden, hoe zwaarder dit weegt ten nadele van het opslagbeding. 3% is aanvaardbaar als wordt gekeken naar de opslagpercentages bij de jaarlijkse door de minister vastgestelde huurstijgingen in de sociale sector.’

Er komt geen oordeel over een eventuele beperking van de gevolgen in de tijd, mocht de conclusie zijn dat het beding oneerlijk is. Bepalen tot hoever in het verleden een verhoging moet worden teruggedraaid, mag alleen de Europese rechter.

Geen excessen

De PG is het met de kantonrechter eens dat de toepassing van het beding in de praktijk zal berusten op de subjectieve inzichten van de verhuurder, waar de huurder geen goed zicht op heeft. Maar: ‘Intussen blijkt dat toepassing van bedingen als het onderhavige, in het algemeen gesproken, niet tot excessen heeft geleid.’ De opstelling van de verhuurder dat de opslag helpt om marktontwikkelingen bij te houden, vindt de PG op zichzelf niet onredelijk.

Beding wettelijk toegestaan

Na een uitvoerige bespreking van de markt en de standpunten van diverse partijen concludeert de PG dat de wet op zichzelf een huurprijswijzigings(verhogings)beding accepteert. Bovendien is de jaarlijkse stijging sinds 2021 door de Wet Nijboer en sinds 2024 ook door de Wet betaalbare huur gereguleerd aan de hand van een index met een vaste, niet onderbouwde opslag.

Twee componenten

Anders dan de kantonrechter vindt de PG niet meteen dat er sprake is van één beding, onder meer omdat de opslag bedoeld is om andere kosten te dekken bovenop de indexatie, die de inflatie beoogt bij te houden. ‘De wet- en regelgever maakt bij de jaarlijkse (maximale) huurverhoging in beginsel ook een onderscheid tussen de inflatiecomponent (of de loonstijgingscomponent) en een opslag. De opslag vervult dus een eigen functie. […] De kern van het huurprijswijzigingsbeding wordt naar mijn mening niet aangetast indien het opslagbeding wordt geschrapt. De indexatie en de opslag kunnen immers onafhankelijk van elkaar bestaan, ook als een van beide zou wegvallen.’ Wat de PG betreft moet het huurverhogingsbeding worden gesplitst in een indexatiebeding en een opslagbeding.

Wel verdacht, maar niet oneerlijk

Het opslagbeding dat voorziet in een maximale opslag van 3% is in de ogen van de PG in het algemeen geen oneerlijk beding. Die noemt het beding wel ‘verdacht’ omdat het niet duidelijk is over wat redenen voor een opslag kunnen zijn.  Maar dat geeft niet de doorslag omdat er ín het algemeen’ redelijke gronden zullen zijn voor het toepassen van een opslag en maximering ervan de huurder wel in staat stelt om in te schatten wat het risico is van het beding en wat de mogelijke gevolgen zijn. Bovendien ligt een percentage van 3% in de buurt van de percentages die in de gereguleerde sector zijn gebruikt.'

Behalve ASR zijn veel meer institutionele beleggers verwikkeld in rechtszaken over de huurwijzigingsbedingen. Ook voor hen lijkt deze uitspraak een gunstige uitwerking te hebben.

Meer over dit onderwerp:

'Rechters te strikt bij toetsen ROZ-indexatiebepalingen'