In de periode 2020–2024 is 2,2 miljoen m² aan kleine bedrijfsunits gebouwd, een stijging van 249% ten opzichte van 2015–2019, meldt NVM Business in zijn nieuwe special over de ontwikkeling van kleinere bedrijfsunits.
De gemiddelde unit wordt echter steeds kleiner: van 128 m² (2000–2010) naar 103 m² (2020–2024). Verhuur en verkoop verlopen moeizamer, zo blijkt uit een analyse van NVM Business; beleggers verlagen huurprijs vaker of laten uit noodzaak minder geschikte huurders toe. ‘Terwijl de markt nu lijkt te verzadigen, liggen er in Nederland nog altijd talloze nieuwe bouwplannen op de plank. Hierdoor ontstaat meer risico op leegstand’, schrijft NVM Business.
‘Een paar jaar geleden waren kleine bedrijfsunits zo verhuurd of verkocht’, zegt Jan Pieter Woerekom van NVM Business makelaar Rozenhage, actief in de regio Tiel. ‘De vraag van bedrijven en investeerders is er nog steeds, maar is lager dan voorheen. Het kost meer moeite om bedrijfsunits te verhuren of te verkopen, maar toch zien we dat er nog altijd veel bedrijfsverzamelgebouwen bij komen.’
Lage rente
De toename van kleine bedrijfsunits hangt sterk samen met de groei van het aantal kleine bedrijven dat behoefte heeft aan huisvesting. Volgens het CBS kwamen er in de afgelopen tien jaar meer dan 600.000 zzp’ers bij. Ook het aantal microbedrijven met twee tot tien werknemers groeide flink. Tijdens corona nam de vraag extra toe door de snelle opkomst van webshops. Voor veel zzp’ers en kleine MKB’ers is een bedrijfsunit ideaal vanwege de combinatie van werkplaats, magazijn en kantoor. Ook flexibiliteit speelt een rol, onder meer door kortlopende huurcontracten.
Ontwikkelaars konden nieuwe projecten gemakkelijk financieren, omdat de rente tot 2022 laag was. Van Woerekom. ‘In de praktijk is voor ontwikkelaars vaak helemaal geen bankfinanciering nodig. De meeste losse units worden voorafgaand aan de bouw vaak al verkocht aan relaties van de bouwer, waardoor de bouw eigenlijk al is voorgefinancierd.’
De kopers van de units verkochten de ruimtes vaak door aan eindgebruikers of beleggers. Ook voor beleggers was de extreem lage rente een mooie kans op een hoog rendement en veel van hen zijn in kleine bedrijfsunits gestapt.
Aantrekkelijk
Voor markpartijen zijn bedrijfsverzamelgebouwen erg aantrekkelijk. Zo is de opbrengst per vierkante meter hoog. In bedrijfsunits zit vaak een verdiepingsvloer, waardoor de verhuurbare of verkoopbare ruimte soms wel verdubbelt. Ook wordt de grond waarop de projecten staan optimaal benut. In tegenstelling tot reguliere bedrijfsruimten die juist veel buitenruimte nodig hebben voor bijvoorbeeld opslag of voor verkeersbewegingen en/of het parkeren van vrachtwagens.
Daarnaast zijn bedrijfsverzamelgebouwen snel en relatief goedkoop te bouwen. De bouweisen zijn doorgaans vrij laag, waardoor bijvoorbeeld de brandveiligheid in gevaar komt of er treden vroegtijdig lekkages op. Gemeenten hebben bovendien weinig regels of andere beperkingen voor de vestiging van bedrijfsverzamelgebouwen. Tegelijkertijd zijn de bedrijfsactiviteiten in bedrijfsverzamelgebouwen vaak niet goed zichtbaar, waardoor gemeenten extra geld en moeite kwijt zijn aan controle en handhaving.
Steeds kleiner
Uit een inventarisatie van NVM Business en Brainbay blijkt dat in de periode van 2020 tot en met 2024 ongeveer 2,2 miljoen m² aan kleine bedrijfsunits is gebouwd. Dit staat gelijk aan zo’n 22 woonwijken in Nederland. Als dit volume wordt afgezet tegen het totaal van de vijf jaar die hieraan voorafgingen (0,6 miljoen m² in de periode 2015 tot en met 2019) dan gaat het over een toename van maar liefst 249 procent. Ter vergelijking: het nieuwbouwvolume van grootschalige bedrijfsruimten, veelal logistiek vastgoed, was in de afgelopen vijf jaar ‘slechts’ 64% hoger dan in de voorafgaande vijf jaar.
Wat opvalt, is dat de units steeds kleiner worden. Tussen 2000 en 2010 waren units in bedrijfsverzamelgebouwen gemiddeld 128 m² in omvang. Van 2010 tot 2020 was dat 108 m² en tussen 2020 en 2024 nog maar 103 m². Dit houdt verband met de stijgende prijzen van vastgoed en grond. Door meer kleine units te realiseren, wordt de opbrengst gemaximaliseerd.
In de knel
Door de schaarste aan bouwkavels zorgt de groei van bedrijfsverzamelgebouwen voor problemen bij andere bedrijven die willen uitbreiden, stelt NVM Business. Ontwikkelaars van bedrijfsunits kunnen vaak meer betalen voor vrije kavels, omdat de potentiële opbrengst hoog is. Van Woerekom: ‘Bestaande bedrijfspanden worden ook gekocht door ontwikkelaars. Na sloop komt er dan een nieuw bedrijfsverzamelgebouw voor terug. Andere bedrijven vissen daardoor vaak achter het net, omdat zij minder diepe zakken hebben.’
Daarnaast draagt het type gebruiker van bedrijfsunits niet altijd bij aan de lokale economie of aan werkgelegenheid. Veel van deze bedrijven zouden zich bovendien ook buiten een bedrijventerrein kunnen vestigen. Denk aan dienstverlenende bedrijven met veel kantoorwerk, die net zo goed in de binnenstad of op een kantorenpark zouden passen.
Water bij de wijn
Langzaam maar zeker komt volgens NVM Business een keerpunt in zicht. Verschillende makelaars van NVM Business merken dat de verkoop en verhuur van bedrijfsunits steeds lastiger wordt. Dat blijkt ook uit de cijfers. Het aanbod van bedrijfsruimten van 100 tot 300 m² is in twee jaar met 30% gestegen. Dat komt neer op een plus van ongeveer 100.000 m². In het kleinste segment, de zogenoemde ‘micro-units’ tussen 30 en 100 m², is het aanbod in twee jaar tijd zelfs verdubbeld.
Van Woerekom: ‘Beleggers moeten steeds vaker water bij de wijn doen. Ze laten hun huren zakken, sluiten kortere huurcontracten af of nemen genoegen met een huurder die ze eigenlijk niet voor ogen hadden.’
Door het ruimere aanbod gaat de verkoop van bedrijfsunits aan beleggers veel stroever. Vaak moeten de kopers die de units van de ontwikkelaar hebben gekocht hun vraagprijs verlagen, soms zelfs tot op het niveau van de kostprijs. Daardoor blijft er geen winst meer over. Een andere optie is om de units in de verhuur te zetten. Maar doordat bedrijven nu meer keuze hebben, duurt het langer voordat een geschikte huurder is gevonden.
Sinds een paar jaar zijn er ook veel kleine beleggers die vanwege het strengere fiscale regime voor beleggingswoningen hun woningbezit hebben verkocht en ervoor kiezen om in bedrijfsunits te investeren. ‘Zij hebben niet allemaal kennis van bedrijfsmatig vastgoed en dat kan tot onderschatting van risico’s lijden. Voor investeren in bedrijfsruimten is kennis, geduld en een sterk netwerk noodzakelijk’, benadrukt Van Woerekom.
Gerelateerde artikelen:
