Ondanks de grote vraag neemt de voorraad huurwoningen zonder verdere maatregelen niet toe. Er wordt nog steeds onvoldoende bijgebouwd om het gat tussen vraag en aanbod te dichten. Daarnaast worden er als gevolg van uitponden door corporaties en beleggers en door sloop nog steeds teveel woningen onttrokken aan de markt.
Ondanks de grote vraag neemt de voorraad huurwoningen zonder verdere maatregelen niet toe. Er wordt nog steeds onvoldoende bijgebouwd om het gat tussen vraag en aanbod te dichten. Daarnaast worden er als gevolg van uitponden door corporaties en beleggers en door sloop nog steeds teveel woningen onttrokken aan de markt.
Ondanks een stijging van de bouwproductie en een record aan beschikbaar kapitaal lukt het niet om de consequenties van de crisis in te lopen. Dit blijkt uit onderzoek van Capital Value, dat dit jaar in samenwerking met ABF Research en ING Real Estate Finance is uitgevoerd.
In het onderzoek wordt rekening gehouden met een groei van 70.000 huishoudens op jaarbasis. Dat is meer dan de afgelopen jaren het geval is geweest. Mogelijk moeten de prognoses de komende jaren nog omhoog bijgesteld worden als gevolg van de oplopende asielmigratie, die nu nog niet verwerkt is in de cijfers. Zonder deze aanpassing zal het aantal huishoudens in Nederland naar verwachting groeien van 7,7 mln tot 8,2 mln in 2025 en 8,5 mln huishoudens in 2040. De grootste groei valt te verwachten in het aantal eenpersoonshuishoudens. De verwachting is dat deze groep zal groeien van 2,9 mln tot 3,3 mln in 2025.
Meer koopwoningen gebouwd
In de komende jaren wordt een stevig herstel van de bouwproductie verwacht, van 70.000 woningen in 2016, oplopend naar 80.000 woningen in 2018. Het grootste gedeelte betreft koopwoningen. In 2013 werd nog een absoluut dieptepunt bereikt in de bouwproductie, met slechts 26.000 afgegeven vergunningen. In 2015 is dit aantal uitgekomen op circa 58.000 bouwvergunningen. Met name het aantal vergunningen voor de koopsector is sterk toegenomen, terwijl het aantal afgegeven vergunningen voor huurwoningen op hetzelfde lage niveau blijft (circa 16.000 woningen).
Huurvoorraad krimpt
De totale woningvoorraad zal naar verwachting de komende jaren groeien met 316.000 woningen. Deze groei komt bijna geheel terecht in de koopsector. Naar verwachting zullen woningcorporaties en beleggers op jaarbasis 27.000–32.000 nieuwe huurwoningen bijbouwen, maar vooral corporaties zullen ook ouder bezit gaan slopen (mogelijk 13.000–16.000 woningen op jaarbasis). Daarnaast geven corporaties ook aan huurwoningen uit te ponden (15.000 per jaar). Ook beleggers ponden jaarlijks woningen uit, waardoor de totale huurvoorraad afneemt. In de huursector wordt er dus onvoldoende bijgebouwd.
Oplopende tekorten
Op landelijk niveau komen er per saldo minder woningen bij dan dat het aantal huishoudens toeneemt. Dat leidt tot een blijvend hoge spanning op de woningmarkt en een groter woningtekort. Regionaal zullen er verschillen zijn die aansluiten bij de verschillen in demografische groei. In 2021 zal het tekort vooral groot zijn in de regio’s rondom Utrecht (7,3%) en Amsterdam (8,4%). Landelijk wordt dit tekort geraamd op 3,7%.
Het aantal huishoudens dat niet in een reguliere woning kan wonen, is door de beperkte productie in de crisisjaren opgelopen naar circa 318.000 huishoudens. Deze groep heeft veelal niet de middelen om te kopen, maar er is ook geen betaalbare huurwoning beschikbaar. Op jaarbasis is de vraag in de huursector groter dan het aanbod. Circa 104.000 huishoudens kunnen geen geschikte huurwoning vinden in het gereguleerde huursegment. In de koopsector gaan vraag en aanbod op jaarbasis meer gelijk op. Dat komt mede doordat het nieuwbouwprogramma erop gericht is de bestaande mismatch met name in de koopsector te verminderen.
Nog nooit zoveel kapitaal beschikbaar
Uit het onderzoek van Capital Value blijkt dat er voor 2016 meer dan € 5,5 mrd beschikbaar is voor investeringen in huurwoningen. Ook de ondervraagde banken bevestigen dat er veel kapitaal is voor het financieren van huurwoningen. Nederlandse pensioenfondsen zijn de belangrijkste aanjager van de nieuwbouw van huurwoningen voor de vrije sector. In 2015 hebben zij voor € 1,6 mrd kunnen investeren in nieuwe huurwoningen. Dit is een verdubbeling ten opzichte van 2014. In totaal gaat het om naar schatting circa 6500 nieuwbouwwoningen in 2015.
Kees van Harten, directeur Capital Value: ‘Pensioenfondsen hebben in 2015 meer kunnen investeren in nieuwbouw, maar geven ook aan dat het geïnvesteerde bedrag op jaarbasis eenvoudig kan worden verdubbeld mits het aanbod toereikend is. Gemeenten, bouwbedrijven en projectontwikkelaars bieden te weinig huurwoningen aan, terwijl er juist nu kansen zijn om tekorten te verminderen en wachtlijsten terug te brengen.’
Corporaties moeten focussen
Corporaties worden door de nieuwe Woningwet gestimuleerd om de focus te leggen op het bouwen van sociale huurwoningen in het eigen kerngebied. Om deze ambities waar te kunnen maken moeten middelen vrij komen voor nieuwbouw. Dit is onder meer mogelijk door complexen buiten de eigen kernregio of doelgroep te verkopen aan beleggers. Gevraagd naar de plannen voor verkoop geeft circa 35% van de ondervraagde woningcorporaties aan dat zij overwegen complexen te verkopen aan beleggers en circa 16% bestudeert de mogelijkheden. Capital Value toonde eerder dit jaar al aan dat naar verwachting circa 300.000 corporatiewoningen buiten de kernregio liggen. Praktisch alle ondervraagde beleggers geven aan samen te willen werken met corporaties en ook bestaand bezit te willen kopen en de verhuur door te zetten. De grote vraag van beleggers betekent een positieve ontwikkeling voor de waarde van het te verkopen corporatiebezit.
Belangrijke rol voor gemeenten
Door de nieuwe Woningwet zal de rol van corporaties bij het realiseren van vrije sectorhuurwoningen geminimaliseerd worden. Gemeenten krijgen dus een grote een belangrijkere rol om het tekort in dit segment aan te pakken middels het grondbeleid. Daarbij zal de focus minder eenzijdig op de koopsector moeten worden gelegd.
Marijn Snijders, directeur Capital Value: ‘Gemeenten zullen in de programmering meer aandacht moeten geven aan de bouw van huurwoningen, ook al gaat dit ten koste van een lagere grondopbrengst. Bij de prestatieafspraken met woningcorporaties kan ook gekeken worden of samenwerking met beleggers mogelijk is. Ook zullen gemeenten regionaal meer moeten samenwerken om kwalitatief en kwantitatief aanbod beter af te stemmen. Een brede huursector met voldoende betaalbare huurwoningen is van elementair belang voor het functioneren van de woningmarkt.’
