ACHTERGROND Voorraad kantoren slinkt inmiddels

Herontwikkeling domineert steeds meer de planvoorraad kantoren en winkels

Door Paul Wessels
PropertyNL Magazine nr. 3, 28 maart 2014

Uit het jaarlijkse onderzoek naar de planvoorraad, een samenwerking van PropertyNL en de koepel van ontwikkelaars Neprom, bleek afgelopen herfst dat opleveringsniveaus van kantoren tot een dieptepunt zijn gedaald. De huidige samenstelling van de planvoorraad in combinatie met de prognose van de ontwikkelaars die aan het onderzoek meewerken, wijst erop dat het opleveringsniveau in 2015 de 200.000 m² nipt overschrijdt. Dat is ongeveer 0,5% van de totale kantorenvoorraad. Ter vergelijking: tot en met 2011 was 600.000 m² of meer aan opleveringen heel normaal.
Van de opleveringen is een steeds belangrijker deel herontwikkeling, waarbij verouderd kantooroppervlak gesloopt of ingrijpend vernieuwd wordt. Daarnaast vindt in toenemende mate transformatie van kantoren naar andere functies plaats. Zeker is dat de nettotoevoeging aan kantooroppervlak aanzienlijk lager ligt dan het op te leveren kantooroppervlak. De indruk is zelfs al dat het omgeslagen is in een netto-onttrekking van kantooroppervlak.

Doelstelling ruimschoots gehaald
Meest succesvol bij herontwikkelingen is Amsterdam, de belangrijkste kantorenregio. De doelstelling voor de huidige collegeperiode was om minimaal 200.000 m² kantoor uit de markt te halen en om te zetten naar andere functies. Uit de laatste rapportage van de kantorenloods Paul Oudeman blijkt dat deze doelstelling ruimschoots is gehaald. In 2011 en 2012 is circa 110.000 m² kantoorruimte getransformeerd en opgeleverd en voor 2013 komt dit uit op 81.000 m². Naar verwachting wordt in 2014 circa 150.000 m² kantoorruimte onttrokken voor de realisatie van woon- en hotelfuncties. Een andere stad die via een kantorenloods de transformatie van zijn kantorenvoorraad nauwkeurig in de gaten houdt, is Den Haag. In Den Haag werd vorig jaar de transformatie van 100.000 m² kantoorruimte in gang gezet, zo bleek uit de voortgangsrapportage Transformatie Kantoren 2013. Uit de rapportage blijkt dat dynamiek in de markt toeneemt: in 2012 werden bouwvergunningen aangevraagd voor 87.000 m² aan kantoren voor nieuwe functies, in 2011 was dat nog geen 14.000 m².
Die transformaties zijn hard nodig. Het Rijk brengt de komende jaren vele honderdduizenden m² kantoor in Den Haag aan de markt. Een zeer recent succes in de Haagse regio was het voormalige kantoor van het CBS in Voorburg. Bouwer/ontwikkelaar Schouten gaat het gebouw slopen en op de locatie woningen ontwikkelen.
Uit het Neprom/PropertyNL-onderzoek blijkt dat het aandeel herontwikkeling in de opleveringen met sprongen stijgt. Dat aandeel was 10–15% in de periode 2008–2010, 23% in 2011 en 37% in 2012. We zien dat de plannen die in de planfase blijven hangen, een lager aandeel herontwikkeling kennen dan projecten die nieuw in de planfase komen en projecten die doorstromen naar een volgende fase. Projecten met (een groter aandeel) herontwikkeling blijken in de huidige markt kansrijker dan volledig nieuwe kantoren. Herontwikkeling vindt voor 90% plaats in de grote steden, bleek uit het onderzoek. De Rijksgebouwendienst is de grootste opdrachtgever voor deze projecten, met de oplevering van de gerenoveerde ministeries van Defensie en LNV als prominente voorbeelden. De renovatie ging hier samen met het toevoegen van meters. De grootste herontwikkeling zonder uitbreiding in recente jaren was Europoint IV in Rotterdam. Het pand werd omgedoopt tot Rotterdam Science Tower en heeft een concept dat specifiek gericht is op hoogwaardige biomedische bedrijven, medische innovaties en startende bedrijven.
In toenemende mate is het kantooroppervlak in de nieuwe situatie kleiner dan voor de herontwikkeling. Voorbeeld is de Vopaktoren/Westerlaantoren in Rotterdam, waar het kantooroppervlak halveerde. Het pand werd ingrijpend verbouwd, met sloop van de bovenste drie lagen van het gebouw en vervanging door vijf nieuwe. De onderste lagen bestaan uit grote, vrij indeelbare kantoorvloeren. Daarboven zijn appartementen gerealiseerd. Dit soort projecten zullen we steeds vaker zien.

Herontwikkeling bij winkels
Het jaarlijks opgeleverde planmatig ontwikkelde winkeloppervlak varieerde de afgelopen jaren tussen de 0,3 en 0,4 mln m² bvo, verdeeld over 50–60 projecten. De opleveringen per 1-1-2013 vielen helemaal aan de onderkant van deze bandbreedte. De jaarlijkse toevoeging ligt lager, doordat een deel van het opgeleverde oppervlak herontwikkeling betreft van een bestaande winkellocatie.
In 2012 was in ongeveer een kwart van de opgeleverde projecten sprake van herontwikkeling, goed voor 65.000 m² herontwikkeld oppervlak. Dat was minder dan een jaar eerder, toen bijna de helft van de opleveringen een herontwikkelingsproject was. Toch is het percentage herontwikkeling in het totale oppervlak van de opgeleverde projecten met 22% ongeveer gelijk gebleven, doordat het gemiddelde herontwikkelde oppervlak per project groter was dan in 2012. In de helft van de herontwikkelingsprojecten die per 1-1-2013 werden opgeleverd, werd weinig of geen winkeloppervlak toegevoegd. Een voorbeeld is wijkwinkelcentrum Emmerhout in Emmen. Dat is gesloopt en er is een nieuw, compacter winkelcentrum teruggebouwd met een compleet en volwaardig winkelaanbod, aangevuld met sociale en maatschappelijke functies en woningen.

Onderzoek naar planvoorraad in 2014 voortgezet
Het afgelopen decennium onderzochten Neprom en PropertyNL jaarlijks de Nederlandse planvoorraad kantoren en winkels, waardoor een waardevolle reeks data ontstond over metrages plannen in voorbereiding, in aanbouw en opgeleverd. Inmiddels heeft de Neprom op basis van financiële overwegingen besloten de bijdrage aan het onderzoek in 2014 te stoppen. Omdat data over de Nederlandse (her)ontwikkelingsmarkt een essentieel onderdeel zijn voor het transparant maken van de Nederlandse markt voor commercieel vastgoed heeft PropertyNL besloten het onderzoek in 2014 zelfstandig voort te zetten. Dit najaar zal een update van het jaarlijkse onderzoek verschijnen, met meer aandacht voor het in kaart brengen en kwantificeren van de herontwikkelingsplannen en de impact op de totale voorraad kantoren en winkels.