Het coronavirus trekt diepe sporen in de hotelmarkt, maar voor de lange termijn blijft het een booming sector
Door Gabriëlle Klaver
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 3, 27 maart 2020
De hotels mogen op het moment dat dit geschreven wordt nog wel open blijven, maar daar is ook alles mee gezegd. Ook deze sector wordt hard getroffen door de uitbraak van het corona-virus. Al voor het thuiswerken en de sluiting van de horeca en scholen werden afgekondigd, waren er al 30–40% minder hotelkamers bezet. Dat is alleen maar erger geworden.
Dit lijkt dus het meest slechte moment om een positief verhaal over de hotelsector te schrijven. Experts verwachten echter dat op de lange termijn die markt alleen nog maar verder zal groeien. De onderliggende langetermijn-drijvers voor de booming hotelmarkt zullen niet zomaar door een coronavirus uitgewist worden.
Daar heeft de hotelsector nu echter weinig aan. Hotels mogen dus nog open blijven, maar de vraag is of dat wel zo gunstig is. Doordat ze niet door de overheid gedwongen worden te sluiten, kunnen ze geen overmacht inroepen. Daardoor kunnen ze bepaalde contracten niet opzeggen en moet (een gedeelte van) het personeel wel doorbetaald worden. Ondertussen komen de gasten niet opdagen. Een hotel dat maar enkele kamers verhuurt, kost alleen maar geld. Hoteloperator Marriott heeft inmiddels een omzetwaarschuwing gegeven.
Inhaalvraag
Ondanks de ellende denken Dirk Bakker en Joost Mees van vastgoedadviseur Colliers dat het even tijd kost, maar dat het uiteindelijk wel goed komt. Bakker en Mees zijn al jarenlang de hotelexperts van Colliers, Bakker als head of EMEA van de sector en Mees als director Hotels Benelux. Bakker: ‘De grote hotelketens hebben goede jaren achter de rug en genoeg vet op de botten om deze crisis te kunnen uitzingen. Bovendien is het voor veel gasten geen afstel, maar uitstel. Er zal een inhaalvraag komen.’
Mees benadrukt bovendien dat het grootste deel van de toeristen niet uit verre landen afkomstig is, maar juist uit eigen land en de omliggende landen. Dat zal een sneller herstel van de hotelsector bevorderen. ‘Voor de langere termijn staat reizen steeds meer op de agenda, vooral bij ouderen en jongeren. Met de toename van het besteedbaar inkomen en de druk van social media om leuke dingen te doen, neemt het reizen nog meer toe.’
Vastgoedadviseur Savills concludeert in zijn meest recente onderzoeksrapport dan ook dat er gezien de verwachte groei van het toerisme nog veel ruimte is voor nieuwe hotelontwikkelingen in vooral de Randstad. Momenteel zijn er 6400 hotelkamers in aanbouw, maar dat is volgens Savills nog niet genoeg. De groei van het toerisme is zodanig, dat er zelfs in het meest voorzichtige scenario een tekort is van 4500 kamers. Dit tekort manifesteert zich vooral in Amsterdam.
Verschillende antwoorden
Enno Otten en Gert-Wim Bos, directie van ontwikkelaar COD, ondervinden de forse vraag aan den lijve. Als ontwikkelaar van het NHow Amsterdam RAI-hotel – het grootste hotel van Amsterdam – worden zij veel benaderd door internationale hotelketens die hier nog niet aanwezig zijn. Zij merken echter ook dat de vraag of er te weinig hotelkamers zijn, door partijen verschillend beantwoord wordt: ‘Hoteliers die hier al wel een hotel hebben, vinden namelijk helemaal niet dat de markt nog steeds zo krap is.’ Het hotelonderzoek van Horwath geeft hen gelijk: in het eerste halfjaar van 2019 zijn de kamerprijzen in Amsterdam voor het eerst sinds lange tijd niet gestegen. Daarentegen is een bezettingsgraad van 85% nog steeds extreem hoog in een markt waar 60% de norm is.
Sinds de hotelstop van Amsterdam in 2016 zijn er wel nieuwe hotelkamers in de hoofdstad opgeleverd, maar zijn er nauwelijks nieuwe plannen goedgekeurd. De gemeente is gezien de weerstand tegen het toerisme in de hoofdstad ook weinig genegen daar verandering in te brengen. Uitwijken naar de omliggende regio is volgens alle vier de heren maar mondjesmaat mogelijk: de besturen van de regio en Amsterdam werken op dit vlak goed samen. Bakker: ‘Nieuwe hotels in Amsterdam kunnen echter wellicht wel een plek vinden door het vervangen van hotels die aan het einde van hun levenscyclus zitten.’
Andere steden
Voor nieuwbouwontwikkelingen en transformaties komen dus de andere steden van de G5 in het vizier. Dat proces is al een tijdje gaande: zo is in Utrecht al het nodige opgeleverd en in aanbouw (zie de top hotelontwikkelingen op pag??) en in Rotterdam zal de bouw van Post Rotterdam (zie pag ??) op korte termijn starten. Otten: ‘Hoewel veel internationale ketens het liefst als eerste in Amsterdam landen, zien wij zeker kansen voor hotelontwikkelingen in andere steden.’
De realisatie van nieuwe hotels wordt ook gestimuleerd door de groeiende vraag van beleggers naar dit product. Savills geeft aan dat de vraag ernaar nog wel meer zal toenemen als gevolg van een vervanging door beleggers van het nu risicovoller geachte retailvastgoed door hotelvastgoed.
Volgens Joost Mees van Colliers heeft de populariteit van hotelvastgoed ertoe geleid dat de aanvangsrendementen de laatste jaren met wel 200 basispunten zijn gedaald. ‘Uiteraard is vooral de Amsterdamse markt in trek. De hoogste aanvangsrendementen liggen daar nu op 3,5–4% en overtreffen daarmee de kantorenmarkt. In de andere steden van de G5 liggen die lager, in Rotterdam wordt bijvoorbeeld rond 5,5% betaald.’
De toenemende krapte op de hotelbeleggingsmarkt heeft er ook toe geleid dat beleggers bereid zijn meer risico te nemen. Dat heeft tot gevolg dat behalve de recht-toe-recht-aan huurcontracten steeds meer managementrisico’s in de contracten worden opgenomen. Bakker: ‘In de loop der jaren heb ik alle soorten huurcontracten met alle soorten risicoverdelingen wel langs zien komen. Institutionele partijen gaan in de meeste gevallen nog steeds voor een min of meer regulier huurcontract. Het zijn de private equity-partijen die meer kiezen voor het hogere risico en de hogere winsten die daarbij horen.’ En die dan, als er een coronavirus voorbijkomt, op de blaren moeten zitten.
Hotelmarkt in cijfers
Cijfers uit het Hosta 2019-onderzoek van Horwath HTL
De gemiddelde bezettingsgraad is in heel Nederland gestegen van 77,2% in 2018 naar 77,7% in 2018. In 2012 lag de gemiddelde bezettingsgraad nog op 66,7%.
De gemiddelde kamerprijs in Nederland is van € 112 in 2018 gestegen naar € 120 in 2019, een stijging van 7%. In vijf jaar tijd is de gemiddelde kamerprijs gestegen met 26%. De prijs van € 120 is de hoogste die Horwath sinds het begin van de metingen in 1978 gemeten heeft.
De omzet is met de stijgende bezettingsgraden en hogere kamerprijzen natuurlijk ook toegenomen. In 2018 leverde de gemiddelde hotelkamer in Nederland € 93 per dag op, een stijging van 7% ten opzichte van 2017 en een stijging van 40% ten opzichte van 2013.
Amsterdam en Schiphol: de bezettingsgraad stabiliseerde in 2018 op 85%. De gemiddelde kamerprijs steeg van € 139 naar € 151, waarmee die prijzen 60% hoger liggen dan in de rest van Nederland. De piek lijkt echter bereikt: in het eerste halfjaar 2019 daalden de prijzen met 1%.
Uit het rapport van Savills, Hotel Developments in the Netherlands: Bubble or Boost
Het investeringsvolume in de Nederlandse hotelsector nam tussen 2016 en 2019 met 121% toe.
De yields in Amsterdam zijn van zo’n 6,5% in 2014 gedaald naar 3,5% in 2019.
Benodigde kamers in de Randstad voor verwachte overnachtingen tot 2023:
- offensief scenario: 19.779
- basis scenario: 15.166
- defensief scenario: 11.057
Er zitten momenteel hotelontwikkelingen met in totaal 6434 kamers in de pijplijn in de Randstad.
Gerelateerde artikelen:
