Metropoolregio voert bouwplannen op

Zowel in de stad Amsterdam als de omliggende regio drogen de nieuwbouwplannen op, terwijl er jaarlijks duizenden nieuwe inwoners bijkomen. Daarom maakt de stad haast

Door Erik de Boer
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 1, 29 januari 2016

Het kaartje dat de NVM recent publiceerde spreekt boekdelen. Het geeft de ontwikkeling aan van de huizenprijzen per regio in 2015. Het meest somber mag de woningmakelaar in het midden van de Veluwe zijn. Daar daalde de prijs van woningen met gemiddeld 5,3%. In Amsterdam is de champagne echter ontkurkt. De makelaars zagen hier de huizenprijzen met maar liefst 17,3% stijgen.
Hoe ver de hoofdstad op de rest van het land voorloopt, blijkt uit de cijfers van de omringende regio’s, waar de prijzen zich ontwikkelden tussen de –0,2% en + 9,7%. Leg je het gemiddelde cijfer van heel Nederland ernaast, dan wordt het contrast met de Amsterdamse woningmarkt helemaal navrant. De landelijke +5% is natuurlijk een keurig cijfer, maar het staat in de schaduw bij de score van de prijzen in de hoofdstad.
Er klinken geluiden dat hier sprake is van een nieuwe bubbel. Feit is dat het woningaanbod in Amsterdam de vraagontwikkeling niet kan bijhouden. Een aantal consumenten is blijkbaar wel bereid zich buiten de A9 te oriënteren, want ook in de omringende regio’s zijn de prijzen harder gestegen dan het landelijk gemiddelde. Het betreft hier mensen die hun huis in Amsterdam goed verkocht hebben en consumenten die de inhoud van hun portemonnee zwaarder laten wegen dan hun onderbuikgevoel.

Een miljoen inwoners
Zeker is dat de Amsterdamse woningmarkt de komende jaren het zwaarst onder druk zal staan. Hoewel de gemeente in 2010 een bouwstop afkondigde, als uitvloeisel van de economische crisis, bleef de stad als een magneet nieuwkomers aantrekken. Op jaarbasis vestigen zich momenteel ongeveer 11.000 mensen in de stad. Dat is ongeveer gelijk aan het aantal nieuwkomers dat steden als Berlijn en Kopenhagen en zelfs Parijs en Londen verwelkomen. Wanneer deze bevolkingsgroei aanhoudt, bereikt Amsterdam rond het jaar 2030 het inwonertal van 1 miljoen.
Het accommoderen van deze groei betekent niet alleen het uitrollen van een gevarieerd programma aan woningen, maar ook investeren in zaken als scholen, groen, cultuur en infrastructuur. Op onderwijsgebied betekent de verwachte bevolkingsaanwas bijvoorbeeld dat er 15 nieuwe basisscholen en 7 nieuwe middelbare scholen gebouwd moeten worden.
Voor de gehele Metropoolregio Amsterdam ligt er een bouwopgave van 11.000 nieuwe huizen per jaar. Ongeveer de helft daarvan moet binnen de stadsgrenzen worden gerealiseerd. Het stadsbestuur is zich daar goed van bewust. In het coalitieakkoord van 2014 heeft het college van B&W als ambitie de bouw van 5000 woningen per jaar geformuleerd. Vervolgens is in de Structuurvisie Amsterdam 2040 en het Strategisch Plan de strategie ontvouwd om de nieuwbouw te realiseren door verdichting – bouw binnen bestaand stedelijk gebied – en transformatie. De nota Koers 2025, die begin januari voor de inspraak beschikbaar is gekomen, is de eerste concrete invulling daarvan.

Planvoorraad in 2018 opgedroogd
De stad had in 2014 al 15 prioriteitslocaties aangewezen, waarvan een aantal inmiddels door verschillende beleggers en ontwikkelaars is omgezet in bouwplannen en in uitvoering is genomen. De lopende ontwikkelingsprojecten bieden vanaf dit jaar ruimte voor 30.000 woningen, maar omdat de bouwproductie in een hogere versnelling terecht is gekomen, slinkt de planvoorraad momenteel snel. Uitgaande van een productie van gemiddeld 5000 woningen per jaar (niveau 2014), zakt de planvoorraad in 2018–2019 tot nul. In 2015 lag de bouwproductie met 8376 woningen dus ruim boven het rekengemiddelde. In 2022 zullen alle lopende bouwprojecten zijn opgedroogd.
De Metropoolregio ziet zich overigens voor hetzelfde probleem geplaatst. Ook hier drogen de voorraadplannen in snel tempo op. Bovendien zijn er te weinig plannen voorhanden die op korte termijn realiseerbar zijn. Het is daarom nodig de komende vijf jaar de start bouw van 20.000 woningen naar voren te halen. De helft daarvan moet binnen de stadsgrenzen worden gerealiseerd, aldus B&W in Koers 2025.

Flexibiliteit in planning
In Koers 2025 wordt nu aangegeven hoe de komende tien jaren de rest van de beoogde 50.000 huizen kan worden gebouwd. Het gaat dan om de integrale ontwikkeling van gebieden waar in de periode tussen 2020 en 2030 tenminste 20.000 tot 25.000 woningen kunnen worden gebouwd.
‘De kwantitatieve ambitie om de bouw van 5000 woningen per jaar mogelijk te maken, gaat dus gepaard met een strategische en kwalitatieve ambitie: waar bouwen we, wat bouwen we, en hoe maken we een goede combinatie met werkgelegenheid en voorzieningen? Cruciaal is ook hoe we de juiste afwegingen maken in een krachtenveld waarin we maar een paar jaar vooruit kunnen kijken’, aldus het college in de inleiding van het bestuursdocument.
‘De economische crisis van de afgelopen jaren heeft ons geleerd dat het aanwijzen van ontwikkellocaties zó moet gebeuren dat er snel en adequaat kan worden ingespeeld op eventuele veranderingen in de woonvraag van de stad. De stedelijke ontwikkelstrategie moet daarom wendbaar zijn; dat wil zeggen snel aanpasbaar aan economische ontwikkelingen. Bovendien moet de strategie voorzien in een hoge kwaliteit van leefbaarheid en bereikbaarheid van de stad.’
De flexibiliteit die nodig is om te kunnen inspelen op een veranderende marktvraag maakt het noodzakelijk dat de stad over een divers aanbod van ontwikkellocaties beschikt. Deze moeten daarom variëren in omvang, type en spreiding over de stad.

17 bouwstenen
Als locaties kiest het college de plekken waar verdichting en transformatie mogelijk is. De stad wil voldoende woningen realiseren in kwalitatief hoogwaardige, gemengde stedelijke milieus. Daarin worden drie typen onderscheiden: grootstedelijke centra, gemengde stadsbuurten en groenblauwe woonbuurten. Deze drie milieus worden gekenmerkt door een zeer uiteenlopende dichtheid en functiemenging. De komende jaren zal de nadruk liggen op het ontwikkelen van nieuwe stadsbuurten. Hier is naast wonen ook ruimte voor goede maatschappelijke voorzieningen, bedrijvigheid en groen. Het College heeft 17 locaties benoemd, Bouwstenen genaamd. In de tabel worden de Bouwstenen benoemd, met het beoogde aantal te bouwen woningen (op het kaartje de roze gebieden).
De gemeente heeft echter haast, met de opdrogende planvoorraad en het ontbreken van voldoende bouwplannen als argumentatie. Gezien de lange doorlooptijd van planning en besluitvorming wil het Amsterdams college dat dit jaar begonnen wordt met de verkenning van nieuwe locaties. Zij vindt de volgende locaties waar in totaal 11.500 woningen kunnen worden gerealiseerd, het snelst realiseerbaar (op het kaartjes de rode plekken):
- Buiksloterham
- NDSM-Oost
- NDSM-Noord/Klaprozenweg
- Sloterdijk-1-Zuid
- Kop Sloterplas
- IBM-gebied
- IJsbaanpad-Zuid
- Amstelstation-Amstelzijde
- Amstelkwartier Fase 3
- Bijlmerbajes – Weespertrekvaart
- IJburg Middeneiland – Strandeiland Fase 1
- Rand Mandelapark

In 2016 wordt onderzocht welke aantallen woningen mogelijk zijn op deze kansrijke locaties en met welke kwalitatieve ambities deze ontwikkeld kunnen worden. Wethouder Ruimtelijke Ordening en Grondzaken Eric van der Burg: ‘Amsterdam is populair; ik vind het een goede ontwikkeling dat veel mensen in Amsterdam willen wonen. Daarom hebben we twaalf kansrijke bouwlocaties aangewezen. De tijd is er weer naar om woningen te bouwen. De kansrijke bouwlocaties worden de komende tijd onderzocht, zodat in 2020 gestart kan worden met de bouw. Tot die tijd is er voldoende capaciteit in bestaande projecten. In onze zoektocht naar locaties kijken we niet alleen naar de aantallen. We onderzoeken ook welke kwalitatieve investeringen we als gemeente willen doen in bereikbaarheid, openbare ruimte en