Een paar dagen na zijn indrukwekkende afscheid in Diligentia te Den Haag praat ik met ir. J.A.P. van Oosten, de laatste vijf jaar eindverantwoordelijk voor de grootste bouwonderneming van Nederland ooit. Joop wordt in 1948 geboren in een katholiek gezin in Den Haag. Zijn opa bouwde rijtjeshuizen, z’n vader heeft een zogeheten ‘burgerzaak’, dat staat voor verbouwen en onderhoud. door Anne Bodzinga PropertyNL Magazine Nr. 19 - 3 december 2010
Een paar dagen na zijn indrukwekkende afscheid in
Diligentia te Den Haag praat ik met ir. J.A.P. van
Oosten, de laatste vijf jaar eindverantwoordelijk voor
de grootste bouwonderneming van Nederland ooit.
Joop wordt in 1948 geboren in een katholiek gezin in Den
Haag. Zijn opa bouwde rijtjeshuizen, z’n vader heeft een
zogeheten ‘burgerzaak’, dat staat voor verbouwen en onderhoud.
door Anne Bodzinga
PropertyNL Magazine Nr. 19 - 3 december 2010
In ’t kort
• Van Oosten
grootgebracht met
vastgoed
• Overname NBM
Bouw, HBG en AM
meegemaakt
• Boegbeeld ‘mister
BAM’ is aan het
afbouwen
Joop wordt grootgebracht met bouwen, de leuke dingen
en de problemen ervan. Hij doet wat van hem wordt
verwacht: HBS-B, Delft civiel, vaandrig bij de Genie en kiezen
voor een baan bij een groot bouwbedrijf. Bij HBG komt
hij voor een dichte deur, maar de Bataafsche Aanneming
Maatschappij ontvangt in 1976 de jonge ingenieur met
open armen.
Joop begint in Den Haag bij de bouwwerkzaamheden van
het Koninklijk Conservatorium, is onder andere bedrijfsleider
bij de bouw van de Atlaskantoren in Amsterdam Zuidoost
en wordt na bijna tien jaar bouwen door dr. Wim van
Vonno, voorzitter van de holdingdirectie naar de statige villa
in Zeist geroepen om de projectontwikkeling te gaan behartigen.
Het begint met oude spullen te verkopen, die in de
hausse van eind jaren zeventig zijn gekocht, zoals Badhotel
Domburg.
Ondertussen volgt Joop trouw de Nepromcursus projectontwikkeling.
Toen een opleiding waar de grote jongens uit
de branche vertellen hoe het moet na de crisis van 1980. In
1986 wordt Joop statutair directeur van BAM Vastgoed en
richt zich vooral op commercieel onroerend goed.
Joop doet het goed in de sector en wordt al snel lid van het
Neprombestuur en later ook Nepromvoorzitter. Dat kost
hem overigens twee dagen per week. In die rol betreed je
gebieden, die anders gesloten blijven, zegt Joop. Zo wordt
hij betrokken bij ministerieel overleg inzake de Vinex-voorbereiding.
Er is dan een tweedeling binnen projectontwikkeling
Nederland; clubs met grond en zonder grond. En de
belangen zijn zeer groot. Hoe wordt je strategie met de
nieuwe Vinex-orde op het netvlies? Hoe speelt de handel
erop in en willen we dat?
Uiteindelijk blijkt dat grondbezit een productievoorwaarde
is en dat verandert de verhoudingen binnen de sector. Er
wordt flink verdiend door grondeigenaren en tussenhandel.
Ondertussen zit de grote regisseur, Wim van Vonno, niet
stil. Hij heeft een aantal heel goede en loyale mensen in z’n
bedrijf en weet dat hij ze in de toekomst op strategische
posities kan neerzetten. Dat geeft vertrouwen als je expansie
hoog in je vaandel hebt. BAM koopt Bredero Bouw. Joop
wordt directeur van Vastgoed en Bouw. Het gaat nu snel.
In 1995 wordt Joop tweede man van BAM: voorzitter BAM
Bredero Bouw en lid van de Groepsdirectie. Een paar jaar
later heet de Groepsdirectie Raad van Bestuur, gevormd
door de heren Van Vonno en Van Oosten. In 1997 treedt
ook Nico de Vries toe tot het Bestuur. Dit sterke bestuur
durft de fusie/overname van HBG aan. HBG is veel groter
dan BAM, heeft een hoogopgeleide staf en werkt op vele
gebieden, ‘droog en nat’, in binnen- en buitenland. Maar
financieel gaat het niet voor de wind met HBG. Een fusie
met de Spanjaarden ketst af en BAM ruikt haar kans.
Sam en st erk
Er was reeds geoefend met de overname van NBM Bouw en
dat verliep gesmeerd. Maar HBG is een ander verhaal. Het
wordt een successtory, voor HBG en voor BAM. Niks geen
overname, samen sterk. HBG brengt internationalisatie en
kennis mee. BAM heet HBG welkom! De kleuren van het
nieuwe bedrijf zijn die van HBG. Vanaf de eerste dag loopt
het gesmeerd en successen blijven niet uit. Maar er was opeens
wel de internetbubbel in 2002. Vastgoed en bouw
staan onder druk. Toch slaagt BAM erin de financiering
voor overname en continuïteit op een degelijke basis rond
te krijgen.
In 2005 neemt Wim van Vonno afscheid. De klus zit er voor
hem op en Joop neemt het roer over. Zijn rol verandert. Hij
is mister BAM, het boegbeeld. De aandeelhouders van Hollands
grootste bouwer volgen dagelijks het bedrijf. Joop
moet oppassen wat hij zegt. Je moet voortdurend een consistent
verhaal vertellen. Zeker tussen de vergaderingen
door. Na de kwartaalbijeenkomst volgt anderhalve maand
dat de Bestuursvoorzitter zich met de strategie en organisatie
kan bezighouden. De zes weken daarna reist Joop langs
de vestigingen in Nederland, UK, België, Ierland en Duitsland
om over de cijfers te praten en deze te analyseren om
de komende kwartaalpresentatie weer vorm en inhoud te
geven. En dan maar hopen dat ‘de beurs’ reageert zoals je
denkt. Het gaat natuurlijk wel om acht miljard euro per jaar
en – wat belangrijker is – om de boterham van 28.000 gezinnen
in Europa, waarbij voorwaarde is dat de aandeelhouders
tevreden blijven met je resultaten.
Premier Leag ue
Het gaat goed met BAM. Niet veel risico’s, schaalgrootte
worldwide op Premier League niveau, voorbeeldige integratie
met de overgenomen bouwbedrijven, mooie cijfers
maar er ontbreekt nog wat.
Een bouwonderneming is kwetsbaar door concurrentie en
conjunctuur en de winstgevendheid ligt altijd maar op een
paar procent van de omzet. Anders is het in de projectontwikkeling
en dat beseft Joop heel goed. Daar moet je wel
weten wat je doet, maar de winstpotenties zijn zeer aantrekkelijk.
Met relatief weinig toegevoegde waarde worden
er schatten verdiend bij tijd en wijlen.
En om dalen in de productie van de bouwbedrijven op te
vangen is een ontwikkelmachine in huis ook niet verkeerd.
BAM beschikt niet over een machtige projectontwikkelingsorganisatie.
Zeker niet in de woningbouwsector. Het
getuigt dus van strategische inzicht dat het versterken van
het ontwikkelingsapparaat hoog op het verlanglijstje van
BAM staat. Dan doet de kans zich voor om met steun van
ING het succesvolle AM te kopen. Veel gronden en posities
en een smeltkroes van Wilma en Amstelland van eerdere
tijden biedt kansen.
BAM koopt AM. De nieuwe club draagt flink bij aan het
recordjaar van BAM in 2007. Maar in 2008 begint de crisis.
Je merkt het in de V.S. In september 2008 is Londen in
Mineur. Maar Bos/Balkenende praten nog over een rimpeling
in de nationale economie. De gevolgen zijn aanzienlijk
voor AM en dus voor BAM. Hoewel de oude kernactiviteiten
aardig doordraaien blijkt AM een groot probleem. Reorganisatie,
afboeking, samenvoeging met BAM Vastgoed,
nieuwe directie. Het is niet anders. Dat doet Joop en hij
moet slikken. Maar het nieuwe AM staat en is klaar voor de
uitdaging. Achteraf kun je veel zeggen. Dat is niet moeilijk.
Maar misschien had moeder BAM de nieuwe club van creatieve
ontwikkelaars wat strenger moeten monitoren. Want
AM heeft na de overname niet zomaar de degelijke BAMcultuur
overgenomen.
Dichtb ij
Joop ken ik al lang, van veraf en van dichtbij. Dichtbij begon
rond 2000 toen BAM-Ballast voor BPF Bouw Prinsenhof
zou gaan bouwen. Het gaat om 70.000 m² c.o.g. en 200
woningen. Bouwkosten een paar honderd miljoen euro.
Plotseling stijgen de bouwprijzen, door CAO en anderszins,
15 à 20%. Vertraging in de onderhandeling. Onbegrip
en wantrouwen. Iedere dag kost geld en een oplossing lijkt
ver weg. Dan denk ik: ‘Never follow the crowd.’ Ik ga met
Joop en Ruud Jacobs praten. Het zijn grote, integere bedrijven
met betrouwbare directies. Ik heb huurders en geld,
maar sta wel met de rug tegen de muur. Uit sterkte en noodzaak
zeg ik tegen de twee heren: Van mij krijg je 3% winst
en je gebruikelijke Algemene Kosten en Bouwplaatskosten,
maar dan vechten jullie je kapot voor de scherpste directe
kosten die 1:1 bij ons in rekening worden gebracht. Aldus
besloten. Een prachtig project, weinig gezeur op de bouwplaats.
Goed rendement en vrienden voor het leven! En dat
alles omdat je elkaar vertrouwt en weet dat dat diep zit.
Joop vaart ieder jaar mee op de Quadra, de SWAN-40 van
Kees Ruiter. Hij behoort tot de 70 Vrienden van de Quadra.
In 2007 wordt Joop Officier in de Orde van Leopold II, een
hoge Belgische onderscheiding. Maar in 2010 wordt Joop
bevorderd tot Officier in de Orde van de Quadra, als blijk
van vriendschap met al die mensen die werken aan een betere
bouw- en vastgoedwereld.
Joop heeft veel branchegebonden functies vervuld, onder
andere in de Neprom, GIW, regieraad Bouw, maar ook bij
Den Haag Pure Jazz en nu, de Gebieds Autoriteit Natuur.
Ook probeert hij Den Haag tot Culturele Hoofdstad 2018 te
bombarderen.
Piram ide
Waar ben je trots op vraag ik aan Joop. Direct antwoordt
hij: op alles wat BAM is. Hoe heb ik tegen hoge mensen en
grote bedrijven opgekeken. En dan neem je afscheid boven
aan de piramide van het grootste en mooiste bouwconcern
van Nederland. Een droomcarrière uit een jongensboek.
Ik heb een bijdrage mogen leveren aan het
succes van BAM, de speciale cultuur en de doorbraak in de
verhouding met opdrachtgevers, vooral overheidsopdrachtgevers.
We zijn in de branche op de goede weg.
Geen vijanden, meer vertrouwen, gelijkwaardigheid en
zakelijke argumentatie.
Dan vraag ik Joop of hem nog iets dwarszit uit z’n carrière.
Er zit nog wel wat en dat is de aanval van minister Plasterk
op BAM bij de aanbesteding van het Rijksmuseum, waarbij
Joop publiekelijk beschuldigd wordt van machtmisbruik.
Hoe onterecht en hoe onder de gordel…
Wat moet er nog gebeuren? Een heleboel, maar in ieder
geval de doorbraak van vrouwen, ook in de bouw. Joop zat
een paar jaar in de commissie van minister Sybilla Dekker,
‘Het glazen plafond’, met dit thema. Quota heb je niks
aan, maar wel aan stimuleren en begeleiden van talentvolle
vrouwen. Kwaliteit creëren en motiveren. Kom uit je
schulp, geloof in jezelf en doe mee in selecties voor promotie.
Onlangs kreeg Joop van de Vrouwen van BAM, die
lange tijd ondergronds waren georganiseerd, de jaarprijs
voor ‘z’n gehele oeuvre’. Inmiddels zit Joop een paar kamers
dichter bij de trap. Nico de Vries zetelt in de voorzittersstoel,
zo hoort dat. Tot 1 april 2011 is hij nog in volle
dienst en maakt z’n 35 jaar vol, maar het loopt snel af, ervaart
Joop.
Hij is reeds benoemd tot commissaris van Wereldhave en
er komt nog wel wat bij, vertelt hij me. Vervelen zal hij zich
niet. Met z’n vrouw Anja, directeur Marketing Den Haag,
zal hij vaak te zien zijn bij Cultureel Den Haag en in hun
lievelingsland, de V.S. Samen hebben ze zes kinderen en
dat houdt je ook jong. Op dinsdag 9 november nam Joop
van Oosten in Diligentia afscheid van BAM. Kinderen op
de voorste rij. Anja bij de ontvangst. Iedereen is er. Uit
gans bouw- en vastgoedland. Alleen de minister van Economische
Zaken ontbreekt. Joop krijgt derhalve geen onderscheiding
van H.M., maar wel een minutenlang applaus
en dat is veel meer waard.
Een groot man, met een groot hart voor zijn medewerkers,
neemt in een sobere sfeer op grootse wijze afscheid van
BAM. Hij besluit: Joop en BAM en BAM en Joop zijn niet
meer onlosmakelijk verbonden. De cirkel is rond…
Profiel Anne Bodzinga
Anne Bodzinga (1947) interviewt voor PropertyNL een
aantal grootheden uit bouw- en vastgoed. Hij doet dat
op persoonlijke wijze tijdens een lunch met generatiegenoten
die hem tijdens zijn carrière bijzonder hebben
getroffen. Bodzinga nam in 2008 vervroegd afscheid
als voorzitter van BPF Bouwinvest, de vastgoedonderneming
van het bedrijfspensioenfonds voor de Bouwnijverheid
waar hij 12 jaar had gewerkt. Na posities bij onder meer Van Egteren
en Wilma Groep kwam hij via Slokker in 1994 bij het Woningfonds van ABP, nu
Vesteda. In 1996 kwam hij bij BPF Bouwinvest.
Joop van Oosten
De vertrekkende topman van Koninklijke BAM werd in 1948 geboren in Den Haag.
Na HBS-B studeerde hij civiele techniek aan de TU Delft. Van Oosten werkte twee
jaar bij een onderdeel van Defensie voor hij in 1976 in dienst kwam bij de Bataafsche
Aannemings Maatschappij (BAM). Tien jaar later werd hij statutair directeur van
BAM Projectrealisatie. In 1992 volgde een directeurschap van BAM Bredero Bouw,
het latere BAM Utiliteitsbouw. Van Oosten trad in 1995 toe tot de raad van bestuur
van de Koninklijke BAM Groep. Van Oosten volgde Van Wim van Vonno op in 2005
als voorzitter van de raad van bestuur. Per 1 april 2011 treedt hij officieel terug.
