Vastgoedinvesteerders weten de weg naar verschillende financieringsvormen voor restauratie of herbestemming nog moeilijk te vinden [i]Door Barend Jan Schrieken Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 8, 28 augustus 2015[/i]
Vastgoedinvesteerders weten de weg naar verschillende financieringsvormen voor restauratie of herbestemming nog moeilijk te vinden
Door Barend Jan Schrieken
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 8, 28 augustus 2015
De Amsterdamse Kinkerbuurt had jarenlang een slechte reputatie. Middelpunt van de stedelijke ellende was de voormalige tramremise De Hallen. Totdat architect André van Stigt zijn oog liet vallen op het in 1905 gebouwde complex en samen met de buurt en andere belanghebbenden de stichting Tramremise Ontwikkelingsmaatschappij oprichtte. De rest is geschiedenis. In een mum van tijd ontwikkelde de Kinkerbuurt zich tot een populaire wijk, met De Hallen als stralend middelpunt. Bij de opening vorig najaar meldde Het Parool onthutst dat je in de Foodhallen op maar liefst zeventien plekken een hapje kon eten. Van Aberdeen Angus-burgers bij The Butcher tot Spaanse delicatessen bij Jabugo Bar Iberico. Hotel De Hallen opende zijn poorten aan het Bellamyplein en op de hoek gingen de negen zalen van de Filmhallen open voor de betere films.
Ja, zult u zeggen: ‘In het rijke Amsterdam kan alles. De historische Hallen, dat is de plaats voor de gezonde sushi van Mijnheer Temaki en het muziekprogramma van Paul Witteman.’
Dat mag zo zijn, maar iemand moet wél het initiatief nemen en op weg worden geholpen. Oók in Amsterdam, als de herbestemming van een rijksmonument € 32 mln gaat kosten. Maar de omvang van het herbestemde monument is niet maatgevend voor het effect van de herbestemming.
Restauratiefondsplus-hypotheek
Als een initiatief voor herbestemming financiële ondersteuning krijgt, profiteert de hele omgeving. Het Rotterdamse adviesbureau Ecorys heeft eind vorig jaar op verzoek van minister Jet Bussemaker van OCW een onderzoek uitgevoerd naar de effecten van zo’n vorm van ondersteuning; de Restauratiefondsplus-hypotheek. Dit is een laagrentende financiering voor grootschalige restauraties en herbestemming van rijksmonumenten die niet zijn aangemerkt als woonhuis. De regeling is in 2012 in het leven geroepen. Het onderzoek van Ecorys is een nulmeting, maar ook de komende jaren zullen de effecten in kaart worden gebracht. Uit het onderzoek blijkt dat restauratie en herbestemming van monumenten een positief financieel, economisch en maatschappelijk effect heeft. Belangrijkste conclusies: de waarde van het monument stijgt, de aantrekkelijkheid van de omgeving wordt groter en de werkgelegenheid neemt toe.
Een Restauratiefondsplus-hypotheek heeft een hefboomwerking van 3,5 (een investering van € 1 zorgt voor € 3,50 aan totale investeringen). De uitvoering van de tot 1 april 2014 toegekende projecten zorgde in totaal al voor 827 arbeidsjaren aan tijdelijke werkgelegenheid. Van dit totaal kwamen 600 directe arbeidsjaren terecht bij aannemers en aanverwante partijen. Via de inkoop van goederen en diensten werden nog eens 227 arbeidsjaren aan werkgelegenheid gecreëerd bij allerlei toeleverende bedrijven.
Onwetendheid
Deze voordelen doen zich overal voor. Ook in het Achterhoekse Aalten. Daar werd dit jaar een gezondheidscentrum geopend in de monumentale textielfabriek uit 1893 aan de Hofstraat. Volgens Hans Wikkerink van ontwikkelaar TPN was het nooit zover gekomen zonder de Restauratiefondsplus-hypotheek. Gelukkig kende Wikkerink de weg, evenals André van Stigt in Amsterdam, en wist hij waar hij moest aankloppen voor financiering voor herbestemming. De meeste vastgoedontwikkelaars kennen die weg nog níet. Ook van de fiscale voordelen hebben ze veelal nog nooit gehoord. Bovendien brengen vastgoedontwikkelaars en monumenteigenaren de economische en maatschappelijke effecten van een gerestaureerd en herbestemd monument gebrekkig voor het voetlicht bij gemeente en provincie. Door deze onwetendheid stranden daarom tal van restauratieprojecten. Doodzonde, want leegstaande monumenten verpauperen en worden een last in plaats van een lust en het potentieel van monumenten wordt onvoldoende benut.
Ontwikkelaars zouden moeten benadrukken wat de impact is van een succesvolle restauratie of herbestemming van een monument op de omgeving en de lokale werkgelegenheid. Gemeenten gaan onder invloed van de crisis soepeler om met het wijzigen van bestemmingen en hebben daarvoor allerlei loketten ingericht. Maar dan moeten ze wél het nut inzien van een koerswijziging. Veel gemeenten zijn zich nog onvoldoende bewust van de waarde van restauratie of herbestemming van monumenten. Het maatschappelijke nut is dat herbestemming naast instandhouding van cultuurhistorische waarden positieve invloed heeft op bijvoorbeeld toerisme, veiligheid, lokale economie en leefbaarheid. Geen enkel gemeentebestuur haalt daar zijn neus voor op.
Volop kansen
Kansen zijn er nog volop. Veel vastgoedontwikkelaars zijn zich er niet van bewust dat 10% van de monumenten restauratie nodig heeft. Herbestemming biedt vooral bij de niet-woonhuismonumenten vaak de enige kans op behoud. Vooral ontwikkelaars die van oudsher meer in de nieuwbouw zaten, zijn minder goed op de hoogte van de financiële mogelijkheden om monumenten een bestemming te geven. Bij veel banken is het loket nog steeds gesloten voor vastgoedfinanciering.
De financieringen vanuit het Restauratiefonds bieden handvatten voor de restauratie of de herbestemming van een monument. De financiële omvang is gemiddeld € 1 mln per project, terwijl de hypotheek een investeringsbereik heeft van € 300.000 tot € 2,5 mln per project. De rest komt van andere partijen, en die komen vaak over de brug. De toetsing van de haalbaarheid van het business plan door het Restauratiefonds geeft andere investeerders zoals gemeenten en particuliere investeerders namelijk vertrouwen om óók in het project te stappen. Die sprokkelfinanciering is essentieel, want niemand financiert zomaar een project als De Hallen in zijn eentje.
Minister Bussemaker vond het ter gelegenheid van de presentatie van het Ecorys-rapport goed te zien dat de regeling om te kunnen investeren in de restauratie en herbestemming van monumenten zo succesvol is. ‘Een monument blijft alleen bestaan met een functie en een goede gebruiker. Daar moeten we onze energie op richten.’
Barend Jan Schrieken is hoofd Strategie & Ontwikkeling van het Nationaal Restauratiefonds.
Nationaal Restauratiefonds
Het Nationaal Restauratiefonds is een onafhankelijke stichting die financieringen verstrekt en subsidies uitbetaalt aan monumenteigenaren voor restauratie en onderhoud van hun pand. Ook verstrekt het fonds informatie en advies bij de financiële en procesmatige aspecten van restauratie en onderhoud van monumenten.
Het Restauratiefonds is in 1985 op initiatief van de rijksoverheid opgericht. Er werd bezuinigd op monumentenzorg, waardoor er weinig geld was voor de restauratie van monumenten. Nadat met een strategische nota monumentenzorg was vastgesteld hoeveel geld er nodig was, werd er een actieplan opgesteld. De overheid bekostigde de uitvoering van dit plan. Het Restauratiefonds zorgt vanaf dat moment voor financieringsmogelijkheden voor eigenaren van monumenten.
De dagelijkse leiding van het fonds heeft vele jaren plaatsgevonden onder de vleugels van Bouwfonds Fondsenbeheer, dat bij de overname van Bouwfonds door Rabobank is omgedoopt in Fondsenbeheer Nederland. Per 1 juni 2015 is deze organisatie verzelfstandigd.
Het Fonds kwam half augustus in het nieuws toen bekend werd dat de schuldeisers van vastgoedgroep Phanos het voormalig hoofdkantoor van het bedrijf in de verkoop hebben gezet. Het gaat daarbij om Kasteel Heemstede en de bijgebouwen. Op het kasteel rust een eerste hypotheek van het fonds van € 5 mln.
