Te veel winkels, maar transformatie nog niet in zicht

Het is hommeles op de winkelmarkt. De leegstand neemt weer toe, nadat deze enige tijd iets was afgenomen. Er is wel activiteit op de beleggersmarkt, kopers als ASR, Bouwinvest, Altera en Syntrus Achmea roeren zich, maar de kopers hebben vooral belangstelling voor winkelvastgoed dat plek biedt aan convenience. Dat zijn winkelcentra- of plekken waar een of meer supermarkten de dragers zijn, met andere winkels voor de dagelijkse boodschappen er omheen. Veelal zijn ze in de suburbs gelegen.

Vastgoed dat plek biedt aan funshoppen met mode als belangrijke huurder, vindt minder zijn weg naar andere eigenaren. Met uitzondering van de drukste binnensteden neemt hier de leegstand juist toe en ligt er steeds meer een herontwikkelings- of transformatie-opgave. Zijn er partijen die geïnteresseerd zijn in deze opgave?

Om de stand van zaken op de winkelmarkt te peilen, hebben we een rondje langs winkelvastgoedspecialisten gemaakt.

Prijzen voor winkelvastgoed met een transformatie-opgave zijn te hoog
Marcel Kokkeel, voormalig topman van Citycom, Multi en Ahold, is inmiddels samen met Heino Vink betrokken bij de aankoop van twee transformatieprojecten in Nederland. Dat heeft hij namens het beursgenoteerde HAL gedaan, dat investeert in winkelcentra in Alphen aan de Rijn en Veldhoven. Op het congres Winkellocatiemarkt 2019 van Spryg vertelde Kokkeel geïnteresseerd te zijn in meer van dit soort vastgoed: ‘De prijzen zijn me echter nog te hoog. Zulke transformaties vergen hoge investeringen en vooralsnog zijn de yields die we aangeboden krijgen te laag.’

Bruto aanvangsrendementen zijn in de winkelgebieden die het moeilijk hebben al wel gestegen. Dat zegt Jan Kroese, partner van KroesePaternotte. ‘Op verder weg gelegen locaties van de grote steden en andere moeilijke gebieden liggen de aanvangsrendementen inmiddels tussen 5 en 7%.’ Ter vergelijking: de aanvangsrendementen in de Amsterdamse Kalverstraat liggen nog altijd op zo’n 3%, aldus Kroese.

Terwijl Kokkeel samenwerkt met HAL als investeerder, is dat volgens Sake Pleiter en Sicco Posthumus van vastgoedadviseur en asset manager BNP Paribas niet de enige partij die geïnteresseerd is in winkelvastgoed in moeilijkheden. Posthumus: ‘We merken dat de value-add fondsen en opportunistische fondsen zoals die van Lone Star, Blackstone en Capricorn op het vinkentouw zitten. Zij houden de Nederlandse retailmarkt goed in de gaten om op het juiste moment in te stappen.’ BNP heeft destijds tijdens de crisis op de kantorenmarkt veel contacten met dit soort partijen opgedaan.

Pleiter denkt dat de retailmarkt op hetzelfde punt staat als de kantorenmarkt enkele jaren geleden. ‘Er zal een optimalisatie plaatsvinden. Dat geldt vooral voor de B-locaties. De vraag is echter of dat op dezelfde manier zal gebeuren als op de kantorenmarkt, waar zulke fondsen destijds op grote schaal instapten en zo voor een belangrijk deel de markt konden bepalen.’

Op de winkelvastgoedmarkt wordt het volgens Pothumus namelijk lastig massaal in te stappen, het zal gaan neerkomen op kersenplukken. ‘Bovendien zijn er minder partijen die gedwongen zijn te verkopen dan tijdens de kantorencrisis. Banken hebben onder invloed van de ECB en DNB de loan-to-value’s inmiddels afgebouwd. Er zullen echter partijen in problemen zijn en komen: vooral de kleinere particulieren zullen bij steeds lagere huren hun renteverplichtingen niet meer kunnen dragen.’

Ook Kroese denkt dat het zulke partijen zijn die zullen gaan verkopen: ‘Het zijn kleinere particulieren die één of meer panden als pensioenvoorziening hebben. Voor die partijen kan een huurverlaging slecht uitpakken en het wegvallen van een huurder desastreus.’

En evenals Posthumus en Pleiter ziet Kroese voor de koopzijde ook de nodige hobbels op de weg. ‘Het is best een lastige klus. Dit soort vastgoed ligt verspreid over Nederland en volumes zijn dus niet te maken. Bovendien is transformatie ingewikkeld en bewerkelijk en vergt dus een lange adem. Dat past niet bij opportunistische fondsen.’

Jeroen Brouwer van winkelvastgoedadviseur JB Retail ziet het beleggingsaanbod van winkelvastgoed dat herontwikkeld moeten worden in de grote steden nog niet heel hard toenemen: ‘Bij de vraag aan particuliere beleggers of zij hun pand willen verkopen is vaak de tegenreactie: geld levert op de bank een negatieve rente, dus waar moet ik dan in beleggen? En met de lage rente kunnen velen ook de nodige leegstand opvangen; als de verdiepingen bijvoorbeeld wel verhuurd zijn als woning of kantoor, kan er nog aan de bankconvenanten voldaan worden.’

Huurprijzen nog niet gestabiliseerd
Investeerders vinden de aanvangsrendementen voor winkelvastgoed in moeilijkheden te hoog met oog op het risico op lagere huren. Voor een belangrijk deel zijn de huren volgens Kroese al gecorrigeerd: ‘De huurprijzen op locaties verder weg, zoals in Deventer of Apeldoorn, zijn met 20–35% gedaald ten opzichte van een aantal jaar geleden. In steden als Rotterdam en Den Haag zijn de huurprijzen iets minder gedaald, zo’n 20%. Voor een stad als Den Haag geldt echter dat er behoorlijk is en wordt bijgebouwd, waaronder Mall of the Netherlands, terwijl de vraag niet is toegenomen. De vraag is hoe de huurprijzen daarop gaan reageren. Amsterdam is natuurlijk een aparte markt, maar ook hier is in de huurprijzen de gekte eruit en is men voorzichtiger. Hier zijn de huurprijzen met ongeveer 10% gedaald.’

Brouwer, die goed de weg kent in Utrecht, zegt dat deze stad vergelijkbaar is met de andere grote steden. ‘De huurprijzen in de top-6 grote steden dalen relatief minder dan elders, omdat hier de vraag naar winkels van retailers groter is. Vroeger wilde de retailer zich vestigen in de top-25 steden, nu – in de tijd van omnichannel – alleen maar in de grootste.’ Brouwer denkt dat de bodem met name voor de kleinere steden nog niet in zicht is, hoewel de huurprijzen al aardig gedaald zijn.

Ook Kokkeel is die mening toegedaan. In zijn ogen hebben de meeste ketens nog te veel vestigingen en zullen ze die afbouwen. ‘Er zijn nog steeds te veel winkels.’ En met een leegstand van meer dan 10% in een gebied is het volgens hem de huurder die de prijzen dicteert.

Rik Eertink van CBRE GI, dagvoorzitter bij het congres Winkellocatiemarkt, geeft Inditex als voorbeeld van de afnemende vraag naar winkels. Het modeconcern met merken als Zara en Berschka groeit niet met het aantal vestigingen, maar investeert wel fors in vestigingen op de drukste locaties. Daar worden de omzetten verhoogd. Eertink: ‘Die strategie werkt duidelijk ook voor de Bijenkorf. Die is teruggegaan in vestigingen, maar investeert wel meer in de vestigingen die zijn overgebleven. En ze zijn omnichannel geworden. Nu zit de winstgroei in de dubbele cijfers.’

Op het congres werd ook duidelijk dat zelfs een groeiende keten als Primera met de verkleining van winkelgebieden moet meebewegen. De convenience-retailer, die al 500 vestigingen in Nederland heeft, opent 10 nieuwe winkels per jaar, maar verplaatst er jaarlijks ruim 25. Verplaatsen is noodzakelijk om op het drukste punt van het winkelgebied te blijven zitten.

Op drukste plekken meeste kansen voor transformatie
De kansen voor transformatie was precies het onderwerp van het congres Winkellocatiemarkt. De conclusie was dat het vooral de drukste locaties zijn waar de kansen op transformatie het grootst zijn. Eertink: ‘Het gaat om het aantal passanten. Panden op de drukste plekken zullen altijd hun waarde behouden, omdat er altijd wel een functie is die op zo’n urban crosspoint wil zitten. Neem de Bijenkorf op de Dam in Amsterdam, die we hebben overgenomen van IEF. Geen idee of daar over 20 jaar nog een warenhuis in zit, maar het zal in elk geval een functie hebben. Omdat zo’n pand altijd een functie zal hebben, zal het altijd genoeg investeringswaarde hebben om een transformatie te bekostigen.’

Vastgoedadviseur Brouwer ziet hetzelfde: ‘Op de juiste locaties is transformatie naar bijvoorbeeld mixed-use heel goed mogelijk. Daar is leegstand een minder groot probleem, want er zijn altijd alternatieven voorhanden. Maar voor winkelvastgoed in steden als Emmen of Roermond is die transformatie vaak veel lastiger: daar is de vraag naar bijvoorbeeld kantoren, dienstverlening, woningen of hotels nu eenmaal lager.’

Toch voorbeelden van succesvolle transformaties
Brouwer is met het transformatiethema vooral in de weer in Utrecht. Daar ziet hij dat er toch successen kunnen worden geboekt als eigenaar en gemeente zich flexibeler opstellen. ‘Dat kan kortere huurtermijnen betekenen, flexibiliteit in het recht op onderhuur, zodat er meerdere formules in één winkel kunnen zitten, omzetgerelateerde huur of het toestaan van andere functies in het pand.’

Door die flexibiliteit is er in Utrecht aan de Steenweg 13 bijvoorbeeld een oplossing gevonden voor een anders lastig te verhuren smal pand. Boven is het boetiekhotel Cozy Pillow geopend met zes luxe kamers, en de benedenverdieping is een multibrandstore voor dames geworden die past in de sfeer van het hotel. De entree van het hotel maakt deel uit van de façade, de winkel is tevens de receptie van het hotel. De huurder exploiteert zowel de winkel als het hotel. Brouwer: ‘Dit is een goed voorbeeld van een succesvol mixed-use concept met een schaalbaar idee voor andere smalle panden in historische binnensteden.’

Gemeentelijke medewerking staat ook aan de basis van de transformatie van het voormalige V&D-pand in Arnhem. CBRE GI heeft het verkocht aan een joint venture van Unifore en The Office Operators, UTOO. Het pand heeft een zodanige bestemming gekregen dat op de benedenverdieping TK Maxx zich kan vestigen, en boven flexibele kantoorruimte kan komen met event-ruimte en functies als een fitness. Eertink: ‘Maar ook hier geldt: het kan omdat het pand op één van de drukste locaties in de stad staat.’

Wie is wie?
Sake Pleiter en Sicco Posthumus: Zijn directeuren van de Nederlandse vestiging van BNP Paribas. BNP is als makelaarskantoor en asset manager sinds de crisis vooral betrokken geweest bij vastgoed dat in moeilijkheden verkeert. Zo zijn niet alleen contacten ontstaan met banken, maar ook met opportunistische en value-add fondsen.
Jan Kroese: Is partner bij KroesePaternotte, een makelaarskantoor dat sinds jaar en dag gespecialiseerd is in de Nederlandse winkelvastgoedmarkt en dan vooral op de A1-locaties door het hele land.
Jeroen Brouwer: Heeft 5 jaar geleden makelaarskantoor JB Retail opgericht. Adviseert landelijk, maar heeft een grote focus op Utrecht.
Rik Eertink: Is fund manager voor de Europese retailfondsen van CBRE GI en hoofd retail in Nederland.
Marcel Kokkeel: Is net terug uit de Nordics, waar hij topman was van Citycon. Start nu met Heino Vink een ontwikkelbedrijf en heeft de eerste aankopen voor HAL gedaan.