Interview Jaap Tonckens: Unibail stapt in woningen

Unibail-Rodamco-Westfield hanteert al jaren een strategie van leading winkelcentra met een rijk winkelaanbod, maar breidt die aanpak nu uit. Dat heeft alles te maken met de ingrijpende verandering die de winkelmarkt ondergaat, zegt chief financial officer Jaap Tonckens. ‘Helemaal nieuw is de aanpassing niet: we zijn bijvoorbeeld in Frankrijk altijd kantoren blijven ontwikkelen en investeren nu ook in de kennis over de woningmarkt. Alles draait om het toevoegen van functies die de beleving versterken rond onze winkelcentra. Waar mensen wonen, gaan ze ook shoppen en buiten de deur eten.’ Ook andere toonaangevende winkelbeleggers, zoals Redevco, passen momenteel hun strategie aan naar gebiedsontwikkeling en gemengde functies.
Jaap Tonckens is half Amerikaan. Hij studeerde in de VS en bouwde een carrière op bij Morgan Stanley en een private equity fund (Endurance) in New York. In 2009 stapte hij over naar Unibail-Rodamco, om in 2010 chief investment officer en twee jaar later cfo te worden.
 
Van elkaar leren
Eind 2017 maakten Unibail-Rodamco en Westfield bekend samen te gaan, waarmee de grootste winkelbelegger ter wereld ontstond, met een portefeuille van € 65 mrd. Tonckens zegt dat het samengaan van beide bedrijven werkt, ook in de Verenigde Staten, hoewel er overal tegenwind is in retail. ‘Sinds de fusie komt de kennisuitwisseling met de Westfield-organisatie steeds beter op gang. Westfield werd heel centraal en ambitieus door een senior manager team gerund. De manier waarop Unibail-Rodamco opereert, met intensief management, een operating manager en een team captain die verantwoordelijk is voor de assets, zag je niet bij Westfield. Het gaat dan vooral om cashflow generation. Wij volgen als Unibail de processen analytisch en gedetailleerd. Deze discipline geeft ons een richtlijn voor wat we willen gaan doen. Deze praktijk in nu ook uitgerold in de VS.’
Sinds de fusie werd aangekondigd is alleen nog maar duidelijker geworden dat de wereld van (fysieke) retail radicaal verandert. Tonckens: ‘Er is sprake van een structurele verandering. Retailers die dat begrepen hebben doen het goed, zoals Inditex. Maar er zijn veel te veel retailers die ergens in het midden zitten; geen top, maar ook geen discount.’
Kwaliteit is een sleutelbegrip voor wie in deze razendsnel veranderende markt wil overleven. Tonckens: ‘Branded retail is dé toekomst. Consumenten weten dat ze kwaliteit krijgen in een Westfield-centrum. Dat levert een premie op voor het project. We leggen daarom een link met het succes van de Westfield-centra in Londen. In september dit jaar krijgen tien van onze winkelcentra in Europa een Westfield-brand, naast de twee Westfield-centra die we al in Londen hebben. In 2020 volgen negen anderen, waaronder de Westfield Mall of the Netherlands in Leidschendam.’

Nog miljarden in de verkoop
Beleggers twijfelen over retailfondsen, en dat vertaalt zich ook voor Unibail-Rodamco-Westfield in een dalende beurskoers. Tonckens: ‘Dat de beurskoers daalt, doet natuurlijk pijn, maar dat gebeurde ook toen Unibail en Rodamco fuseerden in 2007. Beleggers zijn afwachtend, maar wij geloven in onze langetermijnstrategie. We creëren langetermijnwaarde.’
De beursnotering weerhoudt Unibail-Rodamco-Westfield er niet van te ondernemen, zegt Tonckens: ‘De kosten waartegen wij kapitaal kunnen aantrekken zijn erg laag; we zijn volop bezig met het optimaliseren van de portefeuille. Bij elkaar heeft Unibail-Rodamco-Westfield de afgelopen periode voor € 3 mrd aan vastgoed verkocht. We hebben op dit moment nog € 2,9 mrd assets die we gaan verkopen.’
Aan het einde van vorig jaar constateerde het concern dat een aantal assets niet rendeert zoals ze zouden moeten doen. ‘We hebben ambitieuze rendementseisen en daarom kunnen we ons beter focussen op de grote projecten. Als de rendementen er niet zijn, verkopen we. Vorig jaar hebben we vier winkelcentra in Spanje en één in Finland voor een goede prijs verkocht. Er is dus echt wel vraag naar onze winkelcentra.’
Unibail kijkt op dit moment niet echt naar nieuwe aankopen. ‘We hebben vaak de beste locaties al. De focus ligt nu vooral op de transactie met Westfield. Het zal zo’n drie jaar duren voordat die integratie zijn beslag heeft gekregen. Dat zag je in 2007 ook bij de fusie van Unibail en Rodamco.’

Steeds meer gemengde ontwikkeling
Tonckens schetst hoe Unibail zijn strategie vormgeeft in een zeer uitdagende retailmarkt: in een succesvol winkelcentrum moeten de retailers volop rouleren, voortdurende vernieuwing is heel belangrijk. ‘Niet al onze winkelcentra bieden voldoende beleving, voldoende ‘placemaking’. Dit betekent dat je functies moet toevoegen die de beleving versterken. Dat kan werken (kantoren) of leisure zijn, maar ook woningbouw wordt belangrijker voor ons. We hebben veel grond en er is een grote vraag naar woningen. Zo ontwikkelen we circa 2000 woningen rond Westfield Stratford in Londen.’
Dit betekent echter niet dat Unibail zijn strategie van de beste winkelcentra opgeeft. ‘De ontwikkeling van andere functies, zoals werken en wonen, is een aanvulling op die strategie. Bij ons belangrijke winkelcentrum Rosny-2 bij Parijs gaan we bijvoorbeeld ook meer mixed-use ontwikkelen. De trend naar mixed-use is internationaal, ook in de VS duikt die op. Een voorbeeld is de Westfield UTC in San Diego. Daar hebben een groot appartementencomplex ontwikkeld, en naar die woningen is een grote vraag.’
Winkelcentra worden niet groter meer en ontstaan ook niet meer ver buiten de stad langs de snelweg, aldus Tonckens. ‘De beste locaties zijn in of net buiten de stad, vlakbij openbaar vervoer en met voldoende parkeergelegenheid.’

Westfield Mall of the Netherlands
Ook de Mall of the Netherlands in Leidschendam, het grootste winkelproject van Nederland, is bij uitstek een voorbeeld van ‘placemaking’, zegt Tonckens. ‘Het wordt een heel ander winkelcentrum dan dat we in Nederland gewend zijn. Met een grote diversiteit in aanbod, kleine winkels en flagship stores, restaurants en bioscopen in combinatie met een uitgebreid programma aan publieke diensten, komen we tegemoet aan de veranderende behoefte van de consument. Dat betekent dus nu ook in woningen investeren, in goede samenwerking met de overheid en andere marktpartijen.’
Over de andere Unibail-winkelcentra in Nederland zegt Tonckens: ‘In Amstelveen hebben heel veel geduld nodig met de gemeente voor wat betreft onze plannen daar. Bij Zoetermeer hebben we plannen en ook Almere begint weer te groeien in bevolkingsomvang; dat is voor het stadshart Almere alleen maar gunstig.’
The Westfield Mall of the Netherlands in Leidsenhage is wat Tonckens betreft een showcase voor de manier waarop retail zich zou moeten ontwikkelen. ‘We hebben hier een actieve rol in en praten met onze retailers. Als zij het goed doen, doe wij het ook goed. Samenwerking is van essentieel belang.’