Tijdens de crisis had niemand verwacht dat het slecht onderhouden Atrium aan de Amsterdamse Zuidas als een feniks uit de as zou herrijzen
Door Elvan Bayraktaroglu
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 5, 26 mei 2017
Veel grote vastgoeddeals komen en gaan, maar er zijn er een paar die in de markt de nodige aandacht verdienen. De aankoop van het Atrium op de Zuidas is daar een voorbeeld van. De Britse private equity-firma Victory Advisors kocht het complex drie jaar geleden voor circa € 100 mln van Lloyds Banking Group en plaatste het in zijn beleggingsvehikel Icon Real Estate. Icon verkocht het begin dit jaar voor € 500 mln aan Amundi Real Estate.
Oprichter van het in London gevestigde Victory Advisors, Erik Moresco, vertelt waarom sommige deals, waaronder de verkoop van het Atrium aan Amundi, de vastgoedmarkt altijd zullen verbazen: ‘Vanwege de timing van de deal, de staat van het pand bij initiële aankoop of de oplossingen die zijn bedacht om waarde aan het pand toe te voegen.’ De meeste deals voldoen aan een of twee van deze redenen, maar in het geval van het Atrium voldoet de deal aan alle elementen om het een interessante deal te noemen.
Historisch dieptepunt
Toen Victory Advisors het pand in 2013 kocht, werd de asset manager voor gek verklaard. De crisis woedde nog in alle hevigheid en de Nederlandse vastgoedsector was hard op weg een historisch dieptepunt te bereiken.
Het kostte Victory Advisors minder dan vier jaar om het pand volledig the herontwikkelen en uit te breiden. Het totale gebouw is door de nieuwbouw en renovatie uitgebreid van circa 34.000 m² naar circa 60.000 m² met in totaal 525 parkeerplaatsen. De renovatie en de uitbreiding van het Atrium zijn het resultaat van een joint venture tussen Icon Real Estate en G&S Vastgoed.
Het Atrium-gebouw, op de hoek van de Strawinskylaan en de Parnassusweg, is uitgebreid met twee nieuwe torens (noord- en zuidtoren) en een nieuwe ondergrondse parkeergarage. Daarnaast is het huidige pand grondig gerenoveerd. Huurders van de nieuwe torens zijn onder andere Hogan Lovells en CMS.
Grootste single asset deal
Tot nu toe is de verkoop van het Atrium, met een prijskaartje van € 500 mln, de grootste single asset deal in Nederland. De aankoop van het Atrium is mogelijk deels op dezelfde manier gefinancierd als de aankoop van De Rotterdam eerder dit jaar; met Zuid-Koreaans kapitaal.
Amundi Real Estate en L’Etoile Properties kochten het Atrium ten behoeve van een fonds beheerd door Amundi Real Estate.
Vorig jaar juni kocht een consortium van Zuid-Koreaanse investeerders (Korean Federation of Community Credit Cooperatives en Mertiz Securities) onder leiding van Amundi voor € 350 mln het Rotterdamse icoon De Rotterdam (met uitzondering van het gedeelte met appartementen) van Rabo Real Estate. Van de totale koopsom werd € 200 mln verstrekt door Deutsche Pfandbriefbank. Amundi kocht begin vorig jaar tevens de Monarch I voor € 65 mln en het kantoorpand van PWC in Rotterdam.
Woelige geschiedenis
Het Atrium kent een woelige geschiedenis. ‘De NMB Bank was oorspronkelijk gevestigd in de grachtengordel. In de jaren ’70 wilde men naar de zuidkant van de stad, vanwege groei, bereikbaarheid en de toepassing van nieuwe huisvestingsconcepten. Dit resulteerde in de bouw van een nieuw hoofdkantoor aan de huidige Zuidas. Het kantoor had vloeren van gemiddeld 3000 m², op basis van het open space/landschaftconcept, met 250–300 mensen op een vloer. Door keihard onderhandelen werd NMB eigenaar van de grond. Dit is in Zuid uniek, omdat alles in erfpacht gaat’, aldus Tie Liebe, destijds directielid van MBO, een dochter van NMB.
In de jaren ’80 wilde de RvB, gevoed door antroposofische denkbeelden, een nieuw hoofdkantoor. Het landschaftconcept was achterhaald en de bank groeide, ook door de fusie met de Postbank. Liebe: ‘De directie van MBO kreeg te horen dat het hoofdkantoor verkocht zou worden. MBO was een winkelontwikkelaar en men had eigenlijk niet zoveel fiducie in het bedrijf. Er hing een deal in de lucht met Cor van Zadelhoff en Frits Maarssen over verkoop. Dat zou gebeuren tegen een belachelijke prijs, ondanks de dip in de markt. Mede door de goede relatie die wij als directie hadden met de raad van bestuur verdween deze optie en sloten wij een deal met onze moeder. Een basisprijs met een kicker voor de bank. Wij geloofden in het upward potential. Ondanks de slechte marktsituatie besloten we dat we voor topkwaliteit zouden gaan, en de daarbij horende huurprijzen.’
Zo begon een zoektocht naar die kwaliteit in grote kantorensteden, en naar materialisering, concepten en belevenis, vertelt Liebe. ‘Dit resulteerde in het Atrium-concept. Zo werd de gevel opgetrokken uit pink/rosa graniet uit een mijn in Brazilië, dat was bewerkt in Carrara in Italië. Het Atrium is in een joint venture gerealiseerd door de combinatie MBO/British Land, met MBO als ontwikkelaar. Zij inspireerden ook ons op risico te bouwen, in verband met hun visie op de marktcyclus. British Land introduceerde ons daarna in Londen en Parijs, waar we samen een aantal kantoren realiseerden, een voorloper van het latere ING. Het Atrium werd in 1989 opgeleverd. Voor MBO/British Land was het na verkoop een groot financieel succes.’
Imagoproblemen
Het Ierse Quinlan Private (nu Avestus) nam in 2007 het 34.000 m² grote complex over van Tishman Speyer voor € 200 mln. Dat was vlak voor de crisis, toen de Nederlandse kantorenmarkt floreerde. Door de financiële crisis die het jaar daarop uitbrak, verdampte flink wat van de waarde van het vastgoed in Nederland en het Atrium in het bijzonder.
Volgens Moresco was 2013 het moeilijkste jaar voor het vastgoed, doordat beleggers hun vertrouwen in het Nederlands vastgoed waren verloren. ‘Er waren niet veel andere vastgoedmarkten die net zoals de Nederlandse kantorenmarkt door beleggers wereldwijd werden gezien als kansloos.’ Victory Advisors kampte in deze periode ook met het imago van private equity als durfkapitalisten die voor een habbekrats problematische leningen en kantoorpanden opkochten en deze na een renovatie of herstructurering doorverkochten. Voordat Moresco Victory Advisors oprichtte, was hij algemeen directeur bij Blackstone, een privé equity-firma. Zowel Blackstone als Victory Advisors heeft echter bewezen geen opportunistische belegger te zijn.
Concurrentie
Met Lloyd als eigenaar stond het Atrium destijds op een gegeven moment onder water. De schuld liep op, terwijl de waarde van het pand daalde. Het complex zou oud en slecht onderhouden zijn en concurrentie met nieuwbouw in de kantorenmarkt werd voor onmogelijk gehouden.
Huurders liepen massaal weg, waardoor de bezetting daalde tot wel 50%, vertelt Moresco. Daarnaast was er een lijst met allerhande technische problemen binnen het pand, waaronder een lek dat al jarenlang onoplosbaar was. Alsof dat niet genoeg was, besloot de Amsterdamse gemeente de parkeergarage te slopen om zodoende de weg vrij te maken voor het megaproject Zuidasdok. Dat project omvat onder meer het verbreden en gedeeltelijk ondergronds brengen van de A10 Zuid en uitbreiding van station Amsterdam Zuid.
Uit wanhoop werd het pand in 2013 te koop gezet, waarop Victory Advisors het uiteindelijk kocht voor € 100 mln.
De lening op het pand, die liep bij een Nederlandse bank in het Verenigd Koninkrijk, moest volledig worden geherstructureerd. Veel banken, die al fors moesten afschrijven op leningen, waren bang zich te branden aan een Nederlands kantoorpand en hielden het loket dicht. Uiteindelijk was de alternatieve financier DRC die de lening onderschreef en het onderbracht bij Deutsche Bank.
Tijdens het aankoopproces werd Amundi Real Estate geadviseerd door L’Etoile Properties en bij de uiteindelijke oplevering zal L’Etoile Properties ook het beheer van het pand op zich nemen.
