Het gerechtshof in Leeuwarden heeft vlak voor Kerst een beslag opgeheven dat door een vastgoedonderneming was gelegd. Die had aandelen overgenomen in een bedrijf waar - zo bleek later - was gefraudeerd. Dat laatste staat vast, aldus het hof, maar er is geen schade geleden.
De koper beroept zich op dwaling, want er is aan de verkoper een te hoge prijs betaald voor de aandelen. Beide organisaties werkten sinds oktober 2022 samen in een vastgoedbeleggings-BV. Eind 2023 nam de beslagleggende partij het 25%-belang van de medeaandeelhouder over. De beslagleggende partij was in 2022 al voor 50% eigenaar geworden via een transactie met Veldboom Beheer en breidde dat eerder in 2023 nog met 25% uit.
Voor de 25% die eind 2023 is overgenomen, betaalde de kopende partij - die daarmee volledig eigenaar werd - € 175.000, na verrekening van openstaande vorderingen ter waarde van € 575.000.
Maar de eigenaar komt erop terug: er is veel te veel betaald voor het laatste kwart van de aandelen. In augustus laat de kopende partij daarom voor een bedrag van bijna € 2,2 mln beslag leggen op bankrekening, vorderingen en aandelen van de verkoper. Via een bodemprocedure eist het bedrijf bovendien een schadevergoeding en terugbetaling van de koopsom van € 175.000. Tegen de beslaglegging maakt de verkoper vergeefs bezwaar bij de voorzieningenrechter. Er volgt hoger beroep, en met succes.
Beslaglegging blokkeert herfinanciering
De verkoper stelt voor het gerechtshof dat de beslaglegging de herontwikkeling van een voormalig kraakpand in Groningen in de weg zit. De verkoper is indirect voor 50% aandeelhouder in eigenaar Spilsluizen BV, die een lening heeft bij DCMF. Die liep op 22 december af en de Rabobank wil alleen herfinancieren als de financiële positie van de eigenaar voldoende is.
Fraude
Het hof duikt in de zaak en stelt vast dat er voor de laatste aandelenoverdracht, tussen augustus 2021 en oktober 2022, betalingen door de vastgoed-BV zijn gedaan op naam van Veldboom Project, eigendom van toenmalig mede-eigenaar Veldboom. Maar die betalingen van in totaal ruim € 1,8 mln waren gebaseerd op fictieve facturen die na betaling zijn gecrediteerd. De project-BV heeft daarna de gecrediteerde bedragen weer overgemaakt op een bankrekening van de beslagleggende partij. "Deze gelden zijn daarna buiten het toezicht van de bank besteed."
De verkopende partij erkent op de hoogte te zijn geweest van deze gang van zaken. Maar of dat de waarde van de aandelen heeft beïnvloed, kan in het midden blijven, aldus de rechter: "Ook als sprake is van non-conformiteit, heeft [de beslagleggende partij] namelijk alleen aanspraak op schadevergoeding als zij schade heeft geleden."
Bijna 4 miljoen extra gestort
De koper stelt rendement op eigen vermogen te zijn misgelopen omdat er voor € 3,8 mln aan extra geld moest worden gestort, onder meer vanwege niet uitgevoerde verbouwingen. Bovendien zou de koopsom niet zijn betaald als de frauduleuze betalingen en een lopende procedure over huurprijswijzigingen bekend waren geweest.
De koper brengt in het geding dat er na de deal geen sprake bleek te zijn van een loan-to-valueverhouding van 70%, waardoor een kapitaalinjectie nodig was. Maar dat argument gaat van tafel, want het hof signaleert dat de koper akkoord is gegaan met de jaarrekeningen van de BV, waarin loan-to-valueverhoudingen 101% (2021) en 86% (2022) worden genoemd. Bovendien is de extra investering al voorafgaand aan de koop gedaan. Het hof ziet bovendien in de jaarrekening van de koper geen aanwijzingen dat de vermogenspositie door de frauduleuze facturen is aangetast.
Geld toch besteed aan verbouwingen
Verder krijgt de koper geen voet aan de grond met het betoog dat gelden in een bouwdepot niet zijn gebruikt voor verbouwingen, maar voor de aanschaf van ander vastgoed. "Vooralsnog lijkt het erop dat de verbouwingen hebben plaatsgevonden en dat het geld uit het bouwdepot - weliswaar op een oneigenlijke manier, maar toch - besteed is aan vastgoed. De vermogenspositie is door de betreffende transacties naar voorlopig oordeel van het hof dan ook niet verzwakt."
Bepaling koopprijzen onduidelijk
Ter sprake komt ook nog de overname van 50% van de aandelen die Veldboom in de BV had. Daarvoor is in 2022 € 1 mln neergeteld. De totale waarde van het eigen vermogen werd toen bepaald op € 1,1 mln, dus de resterende aandelen zouden daarmee een ton waard zijn geweest, zo berekent het hof. Maar de koper telde in 2023 4 ton neer voor 25% van de aandelen en het resterende deel is feitelijk voor € 750.000 van eigenaar gewisseld, rekening houdende met de verrekening van een schuld. Hoe die bedragen tot stand zijn gekomen, is voor het hof niet duidelijk, onder meer omdat de huurinkomsten in werkelijkheid lager waren dan berekend. "[De koper] kan bijna een jaar na het aangaan van de overeenkomst nog steeds niet duidelijk maken dat (en welke) gevolgen de frauduleuze betalingen hebben voor de waarde van de gekochte aandelen en de door haar betaalde koopprijs, gelet op de wijze waarop de koopprijs van deze aandelen is bepaald."
Procedure niet relevant
Dat er een geschil liep over huurverhogingen, kan niet worden aangevoerd om aan te tonen dat er te veel is betaald voor de aandelen, besluit het hof: “Dat professionele verhuurders met een portefeuille van 100 woningen in een enkele procedure bij de Huurcommissie verwikkeld zijn, hoeft geen verbazing te wekken. Dat zo’n procedure aanhangig is, is in beginsel geen feit dat de aandeelhouder moet melden bij de verkoop van zijn aandelen. Dat kan anders zijn als de uitkomst van de procedure van belang is voor veel meer verhuurde woningen, maar dat die situatie zich hier voordoet, is niet aannemelijk geworden.”
De koper heeft geen nadeel ondervonden van de deal, oordeelt het hof, en daarmee is er onvoldoende reden om het beslag in stand te laten.
