Een leegstandbeheerder hoeft op geen enkele manier meer aan marketing te doen om gebruikers te vinden, en zelfs opdrachtgevers komen geregeld terug, nu veel projecten vertraging oplopen doordat ontwikkelaars lang op vergunningen moeten wachten.
‘De woningnood in Nederland wordt alleen maar groter en de vraag naar flexibele woonruimte neemt toe!’ Dat zegt leegstandbeheerder Ad Hoc in de geretourneerde enquête van PropertyNL. De woningzoekende wijkt uit naar de leegstandbeheersector, omdat de woningmarkt met schaarste kampt en een geschikte woning zo niet onvindbaar, dan toch vaak onbetaalbaar is. Dat is al enkele jaren zo, maar het wordt steeds erger.
Niet voor niets laat Miloeda Vijfhuizen van 5Huizen Leegstandbeheer weten: ‘Verder worden wij overspoeld door woningzoekenden, veel meer dan de jaren hiervoor, waardoor duidelijk is dat de woningnood enorm is.’ Oudgediende De Zwerfkei sluit zich daarbij aan: ‘De trend van de laatste jaren zet door: leegstandbeheer wordt populairder, mede ingegeven door de aanhoudende krapte op de woningmarkt.’
Wat dit voor de sector betekent mag duidelijk zijn: het is een seller’s market. Karikaturaal gezegd kan de leegstandbeheerder achteroverleunen en wachten tot nieuwe gebruikers zich melden, want ze komen vanzelf. De leegstandbeheerder hoeft niet alleen op geen enkele manier aan marketing te doen om gebruikers te vinden, maar het betekent ook dat hij meer eisen kan stellen aan die gebruikers. Bij Ad Hoc bijvoorbeeld is het zo dat men zich alleen kan aanmelden via een bestaande gebruiker van Ad Hoc.
Bruikleen neemt af
‘Tijdelijke verhuur blijft toenemen en bruikleen neemt af’, signaleert Gapph. Dat is zeker vanuit het oogpunt van de leegstandbeheerder een logische trend. Bij zoveel aanmeldingen is er met verhuur meer winst te halen. De vraag naar woonruimte is zo groot dat de verhuurder niet zomaar op kostenbasis woonruimte in gebruik weg zal geven, zoals bij bruikleen. Nee, daar mag best een tegenprestatie in de vorm van een laag, dan wel iets hoger huurbedrag tegenover staan. Wel moet het duidelijk zijn dat het om een tijdelijk huurcontract gaat, zodat de huurder na afloop vertrekt.
Bij tijdelijke verhuur op grond van de Leegstandwet gelden namelijk de normale huurbeschermingsregels niet. Toch is die huurder niet helemaal aan de grillen van een ‘huisbaas’ overgeleverd en zijn er waarborgen. De tijdelijke huurovereenkomst moet voor ten minste zes maanden worden aangegaan en er geldt een opzegtermijn van minimaal drie maanden voor de verhuurder. De opzegtermijn voor de huurder is maximaal een maand.
Zoals gezegd komen de gebruikers vanzelf. Die worden zeker niet in de watten gelegd, en het lijkt er zelfs op dat er soms hindernissen worden opgeworpen. Op de Facebooksites van sommige leegstandbeheerders zijn opmerkingen te zien als: ‘Leest iemand dit wel?’ Met andere woorden, net als in de wereld van de gewilde banen neemt de leegstandbeheerder kennelijk niet eens meer de moeite om te reageren op een zoeker naar woonruimte.
Etalage zonder functionaliteit
Of kijken ze alleen niet meer naar hun Facebookpagina, omdat dat kanaal ouderwets aan het worden is? Wat dat betreft lijkt het soms alsof de activiteiten van veel leegstandbeheerders zich langzaam verplaatsen van hun website naar Instagram, LinkedIn en misschien nog een beetje Facebook. De eigen site is daarbij niet meer dan een etalage, waar wel wat te zien is, maar geen interactiviteit mogelijk is. Dan kijkt de bezoeker bijvoorbeeld naar de laatste nieuwtjes uit 2014 (echt waar!). Op een andere site, waar de doorklikmogelijkheden sowieso beperkt zijn, zijn sommige buttons immuun voor kliks en is er nauwelijks enige functionaliteit. De bezoeker mag dan zelf uitvinden dat er meer resultaat te halen valt via sociale media, hopelijk met succes.
Schommelingen in de markt
De leegstandbeheersector volgt deels de schommelingen op de woningmarkt. Duidelijk is al jaren dat te weinig woningen en stijgende prijzen bepaalde groepen richting de leegstandbeheerders sturen, maar ook andere ontwikkelingen op de markt zijn van invloed. Zowel de marktpartijen Ad Hoc als Oranje Steengoed Beheer stellen vast dat de recente, veranderende woningmarktwetgeving ervoor zorgt dat nog meer woningzoekenden soelaas zoeken bij de leegstandbeheerder. Daarnaast merkt de sector ook nog dat de lange procedures in de woningontwikkeling doorwerken, volgens de Vastgoedbeschermer. Deze merkt namelijk op ‘dat veel ontwikkelaars langer dan verwacht op de benodigde vergunningen wachten, waardoor ze vaak na het opzeggen van het leegstandbeheer door de vertraging toch nog regelmatig terugkomen en dan onze camera/beveiligingsdiensten afnemen’.
Geen aparte tak van sport
Hoewel de leegstandbeheerders niet hoeven te concurreren om gebruikers te trekken, zo lijkt het, moeten ze onderling natuurlijk wel om de gunsten van opdrachtgevers dingen. Ze laten zich daar weinig over uit. Alleen Monoma licht een tipje van de sluier op en zegt: ‘Leegstandbeheer wordt terecht niet meer als een aparte tak van sport gezien. Sterker nog, de meeste gemeentes en woningbouwverenigingen zien het als integraal onderdeel van het reguliere vastgoedbeheer. Waarom ze dan toch voor die paar panden in hun portfolio een partner kiezen?’ Monoma denkt dat het voor gemeenten aantrekkelijk is als één partner alle aspecten van het vastgoedbeheer kan oppakken: administratief, technisch en sociaal, maar ook de beveiliging van leegstaand vastgoed. Het is bijna een advertentietekst, want op papier heeft een betrouwbare partij die al deze taken van de gemeente kan overnemen wellicht een streepje voor. Monoma zou hier als volle dochter van Mosaic met al deze diensten in huis van kunnen profiteren.
Antikraak als kerntaak
Veel leegstandbeheerders houden het echter bij het aanprijzen van hun kerntaken: beheer en antikraak. Zo waarschuwt Livable: ‘Kraken neemt weer toe, wat een groot risico blijft bij leegstand.’ En Oranje Steengoed Beheer noteert over het voorbije jaar: ‘Daarnaast merken we dat er in toenemende mate wordt gekraakt en dat eigenaren zich hier ook meer bewust van zijn.’ Robert Dijkstra van Oranje Steengoed Beheer waarschuwde hier overigens in 2018 ook al voor op LinkedIn: ‘Kraken, het is steeds meer aan de orde van de dag. In ons werk komen we het steeds meer tegen.’ Kortom, het blijft op de achtergrond altijd een risico voor partijen die slordig omgaan met hun vastgoed.
‘Krakers willen vaak een signaal afgeven aan de eigenaar, de buurt en de staat’, legt Totalus uit. ‘Het vinden van woonruimte wordt steeds lastiger, helemaal gezien de huidige huizenprijzen. Daarnaast staan er veel (kantoor)panden leeg en komen hier nog met grote regelmaat leegstaande panden bij. Waarom dan niet van de nood een deugd maken en deze panden zonder functie gebruiken als woonruimte?’ Daarnaast vinden buurtbewoners een verpauperd pand vaak een doorn in het oog en zien ze graag dat het netjes bijgehouden wordt. Wat dat betreft hebben de krakers volgens Totalus echt wel een punt, en voorzien leegstandbeheerders in deze behoefte – maar dan wel op een manier die wettelijk is toegestaan.
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 12, 13 december 2024
Gerelateerde artikelen:
