Wat realiseerden beursgenoteerde vastgoedfondsen het afgelopen jaar aan rendement en wat kan de belegger dit jaar verwachten? [i]Door Elvan Bayraktaroglu Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 1, 29 januari 2016 [/i]
Wat realiseerden beursgenoteerde vastgoedfondsen het afgelopen jaar aan rendement en wat kan de belegger dit jaar verwachten?
Door Elvan Bayraktaroglu
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 1, 29 januari 2016
De komende twee weken zullen de Nederlandse beursgenoteerde vastgoedfondsen NSI, Vastned en Wereldhave, maar ook de Franse branchegenoten genoteerd in Nederland, Klépierre en Unibail-Rodamco, de boeken van het afgelopen jaar openen. Behalve NSI hebben bovenstaande fondsen allemaal hun verwachtingen voor het hele jaar 2015 naar boven bijgesteld.
Dankzij de lage rente wisten fondsen grotendeels veel financieringslasten te drukken. Maar ook beleggen, ontwikkelen en investeren werd een stuk voordeliger in Europa. Daar heeft het monetaire beleid van centrale banken wel voor gezorgd. Er is echter een keerzijde. Diezelfde lage rente en het monetair ingrijpen van centrale banken kunnen dit jaar roet in het eten gooien.
Herstel eurozone loopt achter
De lage rente is tot zekere hoogte gunstig. Als partijen overmoedig raken, risicovolle projecten starten en overmatig financieren, is de kans op een nieuwe wall of debt niet uitgesloten. Het herstel van de eurozone loopt nog achter op dat van de Verenigde Staten en het Verenigd Koninkrijk. Vergeleken met Europa presteert de Nederlandse economie onder het gemiddelde van de eurozone. In zijn outlook 2015–2016 laat Syntrus Achmea weten: ‘De afstand wordt steeds kleiner, dankzij de politieke eensgezindheid over de structurele hervormingen en de snelheid van uitvoeren ervan. Doordat de lange rente inmiddels op een niveau beland is dat sinds de oprichting van de Amsterdamsche Wisselbank in 1609 nooit is geregistreerd, maakt dat de ruimte voor opwaarderingen in vastgoed de komende jaren groter.’
Ruim honderd beursexperts die deelnamen aan de maandelijkse sentimentsenquête van Actiam gaven eerder dit jaar aan dat de Amsterdamse beurs in 2016 slechts een kleine stijging zal boeken, namelijk 4%. Diezelfde experts mikten vorig jaar op een slot van de AEX van 438 punten, in tegenstelling tot het definitieve slot van 442 punten.
Volgens de GPR 250 Europe index hebben de 250 grootste Europese vastgoedfondsen een rendement van 16,6% opgeleverd. De Nederlandse vastgoedaandelen leverden in totaal 8,1% op, het minste van allemaal. Zweedse vastgoedfondsen daarentegen realiseerden het hoogste rendement met 34,6%.
Mondiaal scoorden Europese vastgoedaandelen het sterkst. Afrikaanse vastgoedfondsen leverden het afgelopen jaar 15,4% in en in Azië was er een rendement van 4,9%.
Underperformer
Grote underperformer vorig jaar was Wereldhave, met een negatief rendement van ruim 2%. NSI realiseerde een winst op beleggingen van bijna 15%, Vastned zette een winst neer van 18%, Unibail-Rodamco 14% en Klépierre ruim 20%. De komende twee weken maken de Nederlandse beursgenoteerde vastgoedfondsen hun jaarcijfers bekend.
Vastned
Vastned verwacht een direct resultaat voor 2015 van minimaal € 2,50 per aandeel. Ook mikt het Nederlandse retailfonds op steeds meer woningontwikkeling boven retaillocaties en lagere financieringskosten dan in het voorgaande jaar, vanwege de lage lange rente. Over 2014 presteerde Vastned aanzienlijk beter dan in 2013 dankzij minder afwaarderingen. Het direct resultaat per aandeel kwam over 2014 op € 2,44 per aandeel, hoger dan de eerder afgegeven prognose van € 2,35 per aandeel.
NSI
NSI verhoogt de verwachting van het direct beleggingsresultaat per aandeel voor geheel 2015 naar circa € 0,35. Het afgelopen kwartaal kocht NSI voor € 143,5 mln een portefeuille van 7 kantoorpanden (56.509 m²) van een joint venture van OVG/Goldman Sachs. In het BioScience park in Leiden kocht NSI in oktober 2015 voor € 15,4 mln een kantoorpand van circa 9500 m². Het aandeel core-panden in de portefeuille van NSI neemt door deze acquisities toe van 54% naar 65%. NSI heeft als strategische doelstelling om eind 2016 het aandeel core-panden in de portefeuille te vergroten naar 70%.
Wereldhave
Voor zowel dit als volgend jaar verwacht Wereldhave een groei van het direct resultaat per aandeel tussen de 7% en 10%. Voor het afgelopen jaar zal dit naar verwachting uitkomen tussen de € 3,20 en € 3,25 per aandeel. Het dividend van € 1,50 per aandeel dat in november uitgekeerd werd, lag 5% hoger dan in 2014 het geval was. Wereldhave haalde vorig jaar december via een ‘private placement’ een bedrag op van € 86 mln bij Amerikaanse en Britse institutionele investeerders, om hiermee de investeringsbasis uit te breiden. Eerder liet ceo Dirk Anbeek weten: ‘De focus ligt op de stabiele economieën van Noordwest-Europa. Hier wil Wereldhave fors groeien in middelgrote winkelcentra om zo mee te doen in de consolidatieslag die plaatsvindt.’ Omdat Wereldhave niet aan de loan to value wil morrelen, zullen grote aankopen betaald moeten worden door de uitgifte van nieuwe aandelen. Wereldhave, dat in juni bekendmaakte 9 centra in Nederland van Klépierre over te nemen, zegt dat de groeiende aanwezigheid van Wereldhave in Nederland leidt tot het sluiten van package-deals met huurders.
Klépierre
De huurstroom van Klépierre zal over 2015 iets lager uitpakken vanwege de verkoop van winkelcentra aan Wereldhave. Maar voor dit lopende boekjaar voorziet het Franse retailfonds een groei voor de like-for-like omzet. Op operationeel vlak zal de synergie van de eerder overgenomen Corio-portefeuille eindelijk resultaat opleveren. Voor 2016 zal dat sneller en sterker zijn dan eerder aangegeven.
De winkelcentra die Klépierre in Nederland houdt, hebben een aandeel van 5,2% in de portefeuille. Het gaat dan met name om Hoog Catharijne in Utrecht, Stadshart Almere en Rotterdam Alexandrium. De winkelcentra vertegenwoordigen een waarde van € 1,1 mrd. De rest werd verkocht aan Wereldhave.
Unibail-Rodamco
Unibail-Rodamco kampt in Nederland met moeilijke economische omstandigheden. De kwaliteit van de winkelcentra die de organisatie hier in portefeuille heeft, is volgens de retailreus niet dezelfde als de rest van de portefeuille. In andere landen kan Unibail-Rodamco met zijn grootschalige winkelcentra meer zelf de markt bepalen, maar in Nederland bestaan zulke grootschalige winkelcentra niet. Unibail-Rodamco verwacht voor 2015 een terugkerende winst per aandeel die ligt tussen de € 10,25 en € 10,45.
