The Bank: duurste kantorendeal ooit in Nederland

De verkoop van The Bank door Kroonenberg aan Deka voor € 275 mln is met een geschatte BAR van 4,25% de duurste kantorendeal tot nu toe in Nederland

Door Paul Wessels
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 11, 27 november 2015

Dat voor een kantorenobject het bruto-aanvangsrendement zo ver onder de 5% duikt, is nog niet eerder vertoond in Nederland voor een object van deze grootte. Het laat zien hoezeer – internationale – beleggers erop gebrand zijn topobjecten aan hun portefeuille toe te voegen. Met een dergelijk aanvangsrendement gaat Amsterdam richting andere gewilde locaties in Europa als Stockholm, Frankfurt, Parijs en Londen, waar bruto-aanvangsrendementen van soms zelfs onder de 4% worden betaald voor het beste kantoorvastgoed. De transactie laat ook zien dat de stijging van de vastgoedprijzen in Nederland en de daling van de rendementen sneller gaan dan verwacht.
De verkoop is een groot zakelijk succes voor de Kroonenberg Groep. Die durfde het onder leiding van topman Lesley Bamberger in 2006 aan het lege bankgebouw The Bank aan het Rembrandtplein in Amsterdam aan te kopen van Bouwfonds Vastgoedontwikkeling. Het gebouw was enkele jaren daarvoor vrijgekomen, toen ABN Amro naar de Zuidas verhuisde.
Aanvankelijk had Kroonenberg samen met Bouwfonds plannen voor de ontwikkeling van een hotel, en later een stadsdeelkantoor. Vanaf 2006 nam Kroonenberg het initiatief voor de herontwikkeling tot een eigentijds kantoor- en winkelgebouw dat uiteindelijk in april 2011 werd geopend. In 2010 zei Lesley Bamberger in een interview met PropertyNL dat er € 120 mln was geïnvesteerd in aankoop en herontwikkeling van The Bank.

Hoge huren
The Bank werd begin jaren dertig gebouwd met als oorspronkelijke functie bankgebouw. De totale vloeroppervlakte bedroeg 42.500 m² bvo. Na herontwikkeling resteerde 32.000 m², bestaande uit 8 bouwlagen, waarvan 25.000 m² kantoorruimte en 7000 m² retail- en horecaruimte en een parkeergarage (110 auto’s en 400 fietsen).
Met voor Amsterdam hoge huren vanaf € 365 per m² slaagde Kroonenberg Groep erin het gebouw ondanks de economische malaise in 2011 al grotendeels te verhuren. Belangrijkste klapper was Booking.com, dat in 2011 langjarig 12.500 m² kantoorruimte huurde. In 2013 werd de door Booking.com gehuurde kantoorruimte uitgebreid met de tweede en zesde verdieping, met een gezamenlijke oppervlakte van 6300 m² kantoorruimte. De marktleider in aanbiedingen van hotelreserveringen huurt daarmee circa 18.800 m² kantoorruimte in The Bank.
Hiermee was de ruim 25.000 m² kantoorruimte in The Bank binnen twee jaar na opening helemaal ingevuld. Naast Booking.com en Guerrilla Games huurt ook BNP Paribas kantoorruimte in The Bank. In de plint, die circa 7000 m² multifunctionele ruimte beslaat, zijn Marqt (1200 m²), Starbucks, Wagamama, George Deli USA, Vapiano, Shabu Shabu, Hummbar en ABN Amro gevestigd. De parkeergarage wordt geëxploiteerd door Parkking.
Kroonenberg Groep staat er als private partij om bekend langjarig te beleggen in objecten, maar naar verluidt was de prijs die nu voor The Bank werd geboden zodanig dat de gesprekken met Deka in een stroomversnelling kwamen. Een betrokkene zegt dat naast Deka een flink aantal andere beleggers op het gebouw aasde.

Onzekerheden
Vanuit het perspectief van Kroonenberg Groep is het begrijpelijk dat besloten is tot verkoop, omdat de vraag kan worden gesteld of het mogelijk is op langere termijn deze waarde te handhaven. Een nadere analyse van de huurderssituatie laat zien dat hier sprake is van onzekerheden. Zo liet de grootste huurder in het gebouw, Booking.com, vorig jaar weten te streven naar bundeling van de meer dan 2000 werknemers in Amsterdam, nu verspreid over een aantal vestigingen, in één campus. De gemeente Amsterdam is in gesprek met Booking.com over waar in het centrum de wens van deze belangrijke eindgebruiker gefaciliteerd kan worden. Naar verluidt valt hierover binnenkort een beslissing.
Ook is de vraag hoe succesvol The Bank kan zijn als retailobject. De omgeving van het Rembrandtplein is vooral effectief als horecalocatie. Het moet nog maar blijken of Marqt, belangrijkste huurder van de winkelruimte, op termijn op deze locatie wil blijven.
Tegelijk laat de hoge prijs die Deka bereid is te betalen zien hoezeer internationale beleggers vertrouwen hebben in de aantrekkingskracht van ‘prime’ vastgoed in de meest aantrekkelijke steden. Bij The Bank, die is bestempeld tot gemeentelijk monument, is dat zeker het geval: bij de herbestemming heeft Kroonenberg Groep rekening gehouden met verhuurrisico voor het complex op de lange termijn door extra investeringen in duurzaamheid en een hoog afwerkingsniveau. Voor een internationale belegger als Deka, die nog hogere prijzen in andere internationale toplocaties is gewend, zijn de risico’s bij aankoop van The Bank te overzien – dit object zal prominente gebruikers blijven trekken.

Investeren in ‘prime retail’
Bij de bekendmaking van de verkoop van The Bank aan het Duitse Deka liet Kroonenberg Groep weten dat na de verkoop van dit prominente kantoorgebouw de focus in Nederland meer ligt bij hoogwaardige winkels.
Lesley Bamberger liet half november weten: ‘We hebben met The Bank een mooi stukje Amsterdam gecreëerd. We gaan dit continueren met onze andere projecten in de stad, zoals Gelderlandplein en de Kalvertoren. Daarmee ligt onze focus meer op prime retail.’ Naast deze projecten investeert Kroonenberg ook in de Barones in Breda en Hilvertshof in Hilversum.
Tijdens het PropertyNL Retailforum in oktober was Lesley Bamberger een van de sprekers. Hij vertelde dat Kroonenberg Groep bezig is nieuwe retailformules naar de Nederlandse markt te halen. Door grotere units te ontwikkelen kunnen deze internationale retailers in Nederland beter geaccommodeerd worden.
Bamberger vertelde hoe Kroonenberg Groep nieuw perspectief creëert voor winkelcentrum De Kalvertoren in Amsterdam, dat eind 2014 werd verworven. Kroonenberg Groep herontwikkelt het bijna 9400 m² grote winkelcentrum in samenwerking met ontwikkelaar 3W Real Estate. In de plannen komen de entrees prominenter in het straatbeeld. De omloop op de eerste verdieping zal verdwijnen; deze verdieping zal alleen nog inpandig via de winkels te bereiken zijn. Er komt horeca op de begane grond en in de toren. Belangrijk doel is ook om grote oppervlakten te creëren voor – internationale – retailers. De parkeergarage is al openbaar gemaakt en levert inmiddels geld op. ‘Belangrijkste doel: de entrees worden zichtbaarder, het centrum wordt een passage en vanuit de Kalverstraat krijgen we meer zicht op wat er in de passage gebeurt.’
Het ligt ook voor de hand dat Kroonenberg Groep zijn activiteiten in het buitenland uitbreidt. In The New York Times liet Lesley Bamberger twee jaar geleden al weten uit te kijken naar nieuwe mogelijkheden voor de (her)ontwikkeling van een luxe appartementencomplex. Dit jaar werd aan 404 Park Avenue South in New York het statige complex Huys (17 verdiepingen, 58 woningen) opgeleverd, een project waarin Kroonenberg Groep, interieurontwerper Piet Boon en het New Yorkse bouwbedrijf Sciame samenwerken. Huys was bij oplevering al bijna geheel verkocht: er is nu nog één penthouse (ruim 225 m²) te koop voor $ 6,35 mln.